Deine Rechte

Besichtigungsrecht: Wann der Vermieter in deine Wohnung darf

Antwort in 20 Sekunden: Nur mit konkretem Anlass (Mangel, Handwerker, Verkauf, Wiedervermietung) und angekündigt – Faustregel 24–48 h. Routine-Kontrollen ohne Grund: nein (BGH VIII ZR 289/13). Unangekündigt oder per Zweitschlüssel: nie – das ist Hausfriedensbruch.

Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Wann der Vermieter besichtigen darf – und wann nicht

Anlass	Zutritt erlaubt?
Konkreter Grund: Mangel prüfen, Handwerkerbesuch, Zählerablesung	Ja – nach Ankündigung mit angemessener Frist
Wiedervermietung nach deiner Kündigung / Verkauf der Wohnung	Ja – in zumutbarem Umfang, terminlich abgestimmt
Routine-Kontrolle „alle paar Jahre mal schauen“	Nein – ohne konkreten Anlass kein Zutrittsrecht (BGH VIII ZR 289/13)
Unangekündigt oder mit Zweitschlüssel in deiner Abwesenheit	Nie – das verletzt dein Hausrecht und ist strafbar (§ 123 StGB)

Ankündigung, Uhrzeit, Häufigkeit: die Spielregeln

Üblich und zumutbar: Ankündigung mindestens 24–48 Stunden vorher (bei Handwerkern eher einige Tage), Termine zu üblichen Zeiten, Dauer und Häufigkeit begrenzt – bei Verkauf oder Wiedervermietung haben Gerichte etwa ein- bis zweimal pro Woche für je 30–45 Minuten als Rahmen akzeptiert. Du darfst Termine verschieben, wenn sie dir nicht passen – blockieren darfst du berechtigte Besichtigungen nicht dauerhaft.

Vermieter verlangt Zweitschlüssel oder steht unangekündigt vor der Tür?

Einen Schlüssel darf er nur mit deiner Zustimmung behalten – für Notfälle gibt es keine Schlüssel-Pflicht deinerseits. Bei unangekündigtem Erscheinen darfst du den Zutritt schlicht verweigern. Wiederholt er das oder betritt er die Wohnung heimlich: schriftliche Abmahnung an ihn (ja, das geht auch andersherum), bei Fortsetzung Unterlassungsklage – und die Hausrecht-Verletzung kann sogar deine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Formulierungshilfe: kurzes Schreiben, das den Vorfall benennt, künftige Termine nur nach Ankündigung mit 48-h-Vorlauf akzeptiert und die Herausgabe nicht überlassener Schlüssel fordert – über den Generator in zwei Minuten erstellt.

Häufige Fragen

Hat der Vermieter das Recht, meine Wohnung zu besichtigen?

Nur mit konkretem Anlass (Mangel, Handwerker, Ablesung, Verkauf, Wiedervermietung) und nach Ankündigung. Ein allgemeines Routine-Besichtigungsrecht gibt es nicht – entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam.

Wie lange vorher muss eine Besichtigung angekündigt werden?

Als Faustregel 24–48 Stunden, bei planbaren Terminen (Handwerker, Interessenten) eher mehrere Tage. Unangekündigt darfst du den Zutritt verweigern.

Ich habe gekündigt – wie viele Besichtigungen muss ich dulden?

Zumutbar terminierte Besichtigungen für die Wiedervermietung, als Richtschnur ein- bis zweimal wöchentlich zu abgestimmten Zeiten. Massenbesichtigungen im Stundentakt musst du nicht hinnehmen.

Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten?

Nur mit deiner ausdrücklichen Zustimmung. Ohne sie kannst du die Herausgabe verlangen – und bei heimlichem Betreten liegt Hausfriedensbruch vor.

Grenzüberschreitung schriftlich stoppen

✦ Reklamo formuliert das passende Schreiben förmlich korrekt – mit Frist, Anschrift und den richtigen Paragrafen.

Schreiben-Generator öffnen Alle Ratgeber