Besichtigungsrecht: Wann der Vermieter in deine Wohnung darf

Es klingelt, und er steht einfach da: „Ich wollte mal nach dem Rechten sehen." Darf er? So jedenfalls nicht.

Kurz gesagt: Nur mit konkretem Anlass (Mangel, Handwerker, Verkauf, Wiedervermietung) und angekündigt, Faustregel 24–48 h. Routine-Kontrollen ohne Grund: nein (BGH VIII ZR 289/13). Unangekündigt oder per Zweitschlüssel: nie. Das ist Hausfriedensbruch.

Stand: Oktober 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Übersicht: Besichtigungsrecht des Vermieters, Zutritt nur mit Anlass und Ankündigung, nie zur Routinekontrolle oder per Zweitschlüssel — Routine-Kontrollen ohne Anlass sind nicht erlaubt (BGH VIII ZR 289/13), heimliches Betreten verletzt dein Hausrecht (§ 123 StGB). Grafik: reklamo.ai

Wann der Vermieter besichtigen darf und wann nicht

Anlass	Zutritt erlaubt?
Konkreter Grund: Mangel prüfen, Handwerkerbesuch, Zählerablesung	Ja. Nach Ankündigung mit angemessener Frist
Wiedervermietung nach deiner Kündigung / Verkauf der Wohnung	Ja. In zumutbarem Umfang, terminlich abgestimmt
Routine-Kontrolle „alle paar Jahre mal schauen“	Nein, ohne konkreten Anlass kein Zutrittsrecht (BGH VIII ZR 289/13)
Unangekündigt oder mit Zweitschlüssel in deiner Abwesenheit	Nie. Das verletzt dein Hausrecht und ist strafbar (§ 123 StGB)

Ankündigung, Uhrzeit, Häufigkeit: die Spielregeln

Üblich und zumutbar: Ankündigung mindestens 24–48 Stunden vorher (bei Handwerkern eher einige Tage), Termine zu üblichen Zeiten, Dauer und Häufigkeit begrenzt. Bei Verkauf oder Wiedervermietung haben Gerichte etwa ein- bis zweimal pro Woche für je 30–45 Minuten als Rahmen akzeptiert. Du darfst Termine verschieben, wenn sie dir nicht passen, blockieren darfst du berechtigte Besichtigungen nicht dauerhaft.

Vermieter verlangt Zweitschlüssel oder steht unangekündigt vor der Tür?

Einen Schlüssel darf er nur mit deiner Zustimmung behalten, für Notfälle gibt es keine Schlüssel-Pflicht deinerseits. Bei unangekündigtem Erscheinen darfst du den Zutritt schlicht verweigern. Wiederholt er das oder betritt er die Wohnung heimlich: schriftliche Abmahnung an ihn (ja, das geht auch andersherum), bei Fortsetzung Unterlassungsklage und die Hausrecht-Verletzung kann sogar deine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Formulierungshilfe: kurzes Schreiben, das den Vorfall benennt, künftige Termine nur nach Ankündigung mit 48-h-Vorlauf akzeptiert und die Herausgabe nicht überlassener Schlüssel fordert, über den Generator in zwei Minuten erstellt.

Häufige Fragen

Hat der Vermieter das Recht, meine Wohnung zu besichtigen?

Nur mit konkretem Anlass (Mangel, Handwerker, Ablesung, Verkauf, Wiedervermietung) und nach Ankündigung. Ein allgemeines Routine-Besichtigungsrecht gibt es nicht, entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam.

Wie lange vorher muss eine Besichtigung angekündigt werden?

Als Faustregel 24–48 Stunden, bei planbaren Terminen (Handwerker, Interessenten) eher mehrere Tage. Unangekündigt darfst du den Zutritt verweigern.

Ich habe gekündigt, wie viele Besichtigungen muss ich dulden?

Zumutbar terminierte Besichtigungen für die Wiedervermietung, als Richtschnur ein- bis zweimal wöchentlich zu abgestimmten Zeiten. Massenbesichtigungen im Stundentakt musst du nicht hinnehmen.

Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten?

Nur mit deiner ausdrücklichen Zustimmung. Ohne sie kannst du die Herausgabe verlangen und bei heimlichem Betreten liegt Hausfriedensbruch vor.

Ben Ambros · Immobilienkaufmann
13 Jahre Immobilienverwaltung in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
Zum Nachlesen: Verbraucherschutz.tv, Hallo München