Ich bin ausgezogen

Ausgezogen? So holst du deine Kaution zurück

Ausgezogen, Wohnung übergeben, Schlüssel abgegeben. Und dann: nichts. Die Kaution kommt selten von allein – aber sie kommt.

Antwort in 20 Sekunden: Nach dem Auszug darf der Vermieter für eine Prüffrist von üblicherweise 3–6 Monaten einbehalten. Danach: Kaution plus Zinsen schriftlich zurückfordern, Frist 14 Tage. Abziehen darf er nur konkret belegte Forderungen – keine Pauschalen, keine normale Abnutzung. Denk an die Zinsen: Bei der Rückzahlung steht dir die Kaution samt aufgelaufener Zinsen zu.

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Die Prüffrist: Wie lange darf er warten?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist zu – je nach Fall wenige Wochen bis etwa sechs Monate. Für die letzte, noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er zusätzlich einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten, nicht die ganze Kaution.

Zulässige und unzulässige Abzüge

Zulässig: offene Miete, berechtigte Nebenkosten-Nachzahlungen, belegte Schäden über normale Abnutzung hinaus
Unzulässig: Gebrauchsspuren (Dübellöcher, Laufspuren im Teppich, vergilbte Wände), „Renovierungspauschalen“ ohne wirksame Klausel, Beträge ohne Rechnung, Schäden ohne Vermerk im Übergabeprotokoll

Zinsen gehören dir

Zins-Verzicht im Mietvertrag? Unwirksam.Klauseln, nach denen die Kaution nicht verzinst wird, sind unwirksam – die Zinsen stehen dir auch dann zu, wenn der Vermieter die Kaution nie ordnungsgemäß angelegt hat.

BGH, Beschluss – Az. VIII ZR 92/17 · § 551 Abs. 3 BGB

Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt sein (§ 551 BGB). Die Erträge stehen dir zu – fordere sie ausdrücklich mit, auch wenn es aktuell wenig ist: Es zwingt den Vermieter zur sauberen Kautionsabrechnung.

Dein Forderungsschreiben

Auszug aus der Vorlage:

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Mietverhältnis für [Adresse] endete am [Datum]; die Wohnung wurde am [Datum] übergeben. Ich fordere Sie auf, die Kaution in Höhe von [Betrag] € nebst angefallener Zinsen bis zum [Datum, 14 Tage] auf mein Konto [IBAN] zu überweisen. Sollten Sie Abzüge geltend machen, bitte ich um eine nachvollziehbare Abrechnung mit Belegen. Nach fruchtlosem Fristablauf werde ich weitere Schritte einleiten.

Mit freundlichen Grüßen

Wenn er schweigt oder kürzt

Dann folgt die Mahnung mit letzter Frist – und danach Mahnbescheid oder Anwalt. Wehr dich gezielt gegen einzelne Abzüge: Vermieter behält Kaution ein.

Neben der Kaution steht beim Auszug oft noch ein zweiter Betrag aus: das Guthaben aus der letzten Nebenkostenabrechnung – wann es ausgezahlt werden muss.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter wegen der offenen Nebenkostenabrechnung einen Teil einbehalten?

Ja, aber nur einen angemessenen Teil in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung – und nur bis die Abrechnung fällig ist. Dadurch kann sich die Rückzahlung dieses Teils auf bis zu etwa 12 Monate verzögern; der Rest muss früher kommen.

Stehen mir Zinsen zu, auch wenn die Kaution nie angelegt wurde?

Ja. Der Vermieter muss die Kaution getrennt und verzinst anlegen (§ 551 BGB). Hat er das nicht getan, schuldet er die Zinsen trotzdem – Verzichtsklauseln sind unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 92/17).

Wann verjährt mein Anspruch auf die Kaution?

Nach drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Rückzahlung fällig wurde – also nach Ablauf der Prüffrist. Warte trotzdem nicht: Je früher du schriftlich mit Frist forderst, desto schneller kommt Bewegung rein.

Wie lange habe ich Zeit, die Kaution einzufordern?

Der Rückzahlungsanspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren ab Fälligkeit – warte aber nicht, je frischer die Übergabe, desto stärker deine Position.

Darf er die ganze Kaution für die Nebenkosten behalten?

Nein – nur einen angemessenen Teil in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung, üblicherweise 3–4 Monatsvorauszahlungen.

Was, wenn es kein Übergabeprotokoll gibt?

Dann fällt ihm der Nachweis späterer Schäden schwer. Deine Auszugsfotos mit Datum werden zum entscheidenden Beweis.

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