Ausgezogen? So holst du deine Kaution zurück: mit Musterschreiben

Ausgezogen, Wohnung übergeben, Schlüssel abgegeben. Und dann: nichts. Die Kaution kommt selten von allein, aber sie kommt.

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Die Prüffrist: Wie lange darf er warten?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung billigt dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist zu, je nach Fall wenige Wochen bis etwa sechs Monate. Für die letzte, noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er zusätzlich einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten, nicht die ganze Kaution.

Zulässige und unzulässige Abzüge: Was darf von der Kaution abgezogen werden?

• Zulässig: offene Miete, berechtigte Nebenkosten-Nachzahlungen, belegte Schäden über normale Abnutzung hinaus
• Unzulässig: Gebrauchsspuren (Dübellöcher, Laufspuren im Teppich, vergilbte Wände), „Renovierungspauschalen“ ohne wirksame Klausel, Beträge ohne Rechnung, Schäden ohne Vermerk im Übergabeprotokoll

Zinsen gehören dir

Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinslich angelegt sein (§ 551 BGB). Die Erträge stehen dir zu, fordere sie ausdrücklich mit, auch wenn es aktuell wenig ist: Es zwingt den Vermieter zur sauberen Kautionsabrechnung.

Mietkaution Rückzahlung: Musterbrief als PDF und Word

Dieses Musterschreiben geht an den Vermieter, wenn die Prüffrist um ist. Den ganzen Brief schicken wir dir kostenlos als PDF per Mail. Behält der Vermieter Geld wegen angeblicher Schäden ein oder kam auf deine erste Frist gar nichts, nimm Muster 2 oder 3 weiter unten.

Kaution und Nebenkostenabrechnung: Was verrechnet werden darf

„Darf die Kaution mit der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden?", ja, aber nur in eine Richtung. Der Vermieter darf eine fällige Nachforderung aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung von der Kaution abziehen. Und er darf für die noch ausstehende letzte Abrechnung einen angemessenen Teil zurückbehalten, als Faustregel drei bis vier Monatsvorauszahlungen, orientiert an der letzten Nachzahlung, längstens bis kurz nach Ablauf seiner Abrechnungsfrist. Den Rest der Kaution musst du nicht so lange stehen lassen: Fordere ihn mit der Vorlage oben heraus.

Mit Mietschulden (Mietrückständen, offener Miete) darf der Vermieter die Kaution dagegen immer verrechnen. Dafür ist sie da; auch eine berechtigte Nachforderung darf von der Kaution abgezogen werden. Und zur Rückzahlung selbst: Der Vermieter muss die Kaution samt Zinsen zurückzahlen, sobald feststeht, dass keine Ansprüche mehr offen sind; eine Kautionsrückzahlung „irgendwann" gibt es nicht. Übrigens am anderen Ende des Mietverhältnisses: Zahle die Kaution nie vor Unterschrift des Mietvertrags, vorher besteht kein Anspruch, und bei windigen Anzeigen ist das Geld weg. Bezahlen kannst du sie in drei Raten oder per Ratenzahlung nach Vereinbarung; maximal sind drei Nettokaltmieten zulässig, zum Berechnen also schlicht Kaltmiete × 3. Der Vermieter muss sie angelegt haben (mehr zum Anlegen und Hinterlegen samt Zinsen: Kautionszinsen); die Pflicht zur Rückzahlung gilt für jede Mietwohnung, für Untermiete genauso und wer es für den englischsprachigen Mitbewohner braucht: Kaution heißt security deposit, die Übersicht steht im Englisch-Ratgeber.

Umgekehrt gilt das nicht: Du darfst die Kaution nicht eigenmächtig mit den letzten Mieten verrechnen („abwohnen"). Das ist vertragswidrig und riskiert eine Kündigung. Auch die Verrechnung mit einer erwarteten Nebenkosten-Gutschrift funktioniert erst, wenn die Abrechnung vorliegt und das Guthaben fällig ist. Kommt die Abrechnung gar nicht, kippt das Spiel: Nach Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt der Einbehaltungsgrund, und du kannst zusätzlich die Vorauszahlungen des offenen Zeitraums zurückverlangen.

Kautionsformen: Bar, Bürgschaft, Versicherung, Sparbuch

Zurückfordern funktioniert bei jeder Form, aber der Weg unterscheidet sich. Die Barkaution ist der Normalfall: Geld zurück samt Zinsen. Beim verpfändeten Sparbuch gibst du nichts aus der Hand: Der Vermieter gibt nach der Prüffrist die Verpfändung frei, das Guthaben samt Zinsen war nie weg, für Mieter die eleganteste Form. Die Bankbürgschaft (Bankgarantie) kostet dich eine laufende Avalgebühr von grob 1,5–3 % der Kautionssumme pro Jahr; nach dem Auszug forderst du die Bürgschaftsurkunde zurück, nicht Geld. Und die Kautionsversicherung (Mietkautionsbürgschaft) wirkt bequem. Vorsicht: Der Jahresbeitrag von rund 4–5 % ist verloren, und zahlt die Versicherung an den Vermieter, holt sie sich das Geld von dir zurück (Regress). Sie ersetzt also keine Kaution, sie streckt sie nur.

Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück, welches Musterschreiben? Genau das obige: erst die Rückforderung mit 14-Tage-Frist, nach Ablauf die Mahnung mit Verzugszinsen und Ankündigung des Mahnbescheids. Zwei Schreiben, dann Mahnbescheid. Die Reihenfolge ist wichtig, weil das Gericht die Fristsetzung sehen will.

Wenn er schweigt oder kürzt

Dann folgt die Mahnung mit letzter Frist und danach Mahnbescheid oder Anwalt. Wehr dich gezielt gegen einzelne Abzüge: Vermieter behält Kaution ein.

Neben der Kaution steht beim Auszug oft noch ein zweiter Betrag aus: das Guthaben aus der letzten Nebenkostenabrechnung, wann es ausgezahlt werden muss.

Mietkaution einbehalten wegen Schäden: Musterbrief für den Widerspruch

Typisch ist ein Satz wie „Für Schäden in der Wohnung behalten wir 800 € ein“, ohne Fotos, ohne Rechnung. Abziehen darf der Vermieter aber nur Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen: Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch hast du nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Dübellöcher in üblichem Umfang, Laufspuren und vergilbte Wände gehören dazu. Ein Brandloch im Parkett oder ein gesprungenes Waschbecken nicht. Jeden Abzug muss der Vermieter einzeln beziffern und mit Rechnung oder Kostenvoranschlag belegen.

Verlass dich nicht auf die kurze Verjährung. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Wohnung verjähren zwar sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Mit einer Barkaution darf er echte Schäden nach dem BGH aber auch danach noch verrechnen (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Es kommt also darauf an, ob der Schaden besteht und ob er ihn beweisen kann. Muster 2 widerspricht dem Einbehalt Punkt für Punkt und verlangt die Belege. Den Teil der Kaution, den der Vermieter auch nach seiner eigenen Rechnung nicht braucht, fordert es gleich mit heraus. Die einzelnen Abzüge prüfst du mit dem Ratgeber Kautionsabrechnung.

Kam auf deine erste Aufforderung gar nichts, folgt das zweite Schreiben. Es stellt den Verzug fest und nennt die Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB); bei einem Basiszinssatz von 1,52 % seit 1. Juli 2026 sind das 6,52 % im Jahr. Zum Schluss kündigt es den Mahnbescheid an. Danach schreibst du nicht mehr, sondern beantragst ihn.

Einfordern und einklagen: wenn die Frist verstreicht

Reagiert der Vermieter auf die Vorlage oben nicht, eskalierst du in drei Stufen: 1. Kaution einfordern mit letzter Frist (14 Tage) und Ankündigung rechtlicher Schritte. Das erledigt die Vorlage. 2. Mahnbescheid online beantragen (wenige Euro Gebühr): Widerspricht der Vermieter nicht, hast du nach vier Wochen einen Vollstreckungstitel. 3. Kaution einklagen beim Amtsgericht am Ort der Wohnung, für Mietsachen immer zuständig, egal wie hoch der Betrag; der Streitwert entspricht der geforderten Kautionssumme, danach richten sich Gerichts- und Anwaltskosten, die bei Erfolg der Vermieter trägt. Ab wann du einklagen kannst: sobald die angemessene Prüffrist plus deine Nachfrist verstrichen sind. Bei einbehaltener Rest-Kaution nach abgerechneten Nebenkosten sofort.

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Häufige Fragen