Umlagefähige Betriebskosten: die komplette Liste
Antwort in 20 Sekunden: Der Vermieter darf nur die 17 Kostenarten aus § 2 BetrKV umlegen – von Grundsteuer bis Gebäudereinigung. Nie umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltung/Reparaturen, Bankgebühren, Rücklagen – und seit dem 1. Juli 2024 auch Kabel-TV. Alles andere in deiner Abrechnung: streichen.
Mitglieder lösen das so
Nicht umlagefähige Posten? Direkt beanstanden
- Widerspruch Nebenkostenabrechnung – nicht umlagefähige Positionen einzeln beanstandet
- Belegeinsicht anfordern – prüfen, was sich hinter „Sonstiges“ versteckt
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – Nachzahlung ohne Anerkenntnis
- Vorgangsakte mit Fristen + Antwort-Analyse, wenn der Vermieter reagiert
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Die 17 umlagefähigen Kostenarten (§ 2 BetrKV)
- Grundsteuer – die laufende öffentliche Last des Grundstücks
- Wasserversorgung – Verbrauch, Grundgebühren, Zählermiete und -eichung
- Entwässerung – Kanalgebühren, Entwässerungspumpe
- Heizung – Betrieb der zentralen Heizungsanlage inkl. Brennstoff, Wartung, Messung
- Warmwasser – Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung
- Verbundene Heiz-/Warmwasseranlagen – z. B. Fernwärmeübergabestation
- Aufzug – Strom, Wartung, Notrufsystem, TÜV (nicht: Reparaturen)
- Straßenreinigung & Müllbeseitigung – kommunale Gebühren, Müllschlucker
- Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung – laufende Reinigung der Gemeinschaftsflächen
- Gartenpflege – auch Spielplatz und Zufahrten (nicht: Neuanlage)
- Beleuchtung – Allgemeinstrom für Flur, Keller, Außenanlagen
- Schornsteinreinigung – Kehrgebühren nach Gebührenordnung
- Sach- und Haftpflichtversicherung – Gebäude-, Glas-, Öltank-, Aufzugshaftpflicht (nicht: Rechtsschutz oder Mietausfall)
- Hauswart – nur der Pflege-/Aufsichtsanteil; Verwaltungs- und Reparaturanteile müssen rausgerechnet werden
- Gemeinschaftsantenne / Breitband-Infrastruktur – Achtung: klassische Kabel-TV-Gebühren seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig
- Wascheinrichtungen – Betriebskosten von Gemeinschaftswaschküchen
- Sonstige Betriebskosten – nur, wenn die Kostenart im Mietvertrag konkret benannt ist
Alle 17 Kostenarten im Detail
Jede Position hat ihre eigenen Regeln, Richtwerte und Urteile. Für jede Kostenart gibt es deshalb eine eigene Prüfseite – mit Tabelle, DMB-Richtwert und den typischen Fehlern:
GrundsteuerNr. 1 · Reform & NachforderungenWasserkostenNr. 2 · Zähler & SchlüsselEntwässerungNr. 3 · Kanal & RegenwasserHeizkostenNr. 4 · 15-%-Kürzung & CO₂WarmwasserNr. 5 · VerbrauchspflichtVerbundene HeizanlageNr. 6 · KostentrennungAufzugNr. 7 · Vollwartung & EG-MieterMüll & StraßenreinigungNr. 8 · Müllmanagement & WinterdienstGebäudereinigungNr. 9 · Treppenhaus & UngezieferGartenpflegeNr. 10 · Baumfällung (BGH)BeleuchtungNr. 11 · AllgemeinstromSchornsteinfegerNr. 12 · DoppelabrechnungVersicherungenNr. 13 · Gebäude & ElementarHauswartNr. 14 · Verwaltung rausKabel & AntenneNr. 15 · Ende seit 07/2024WäschepflegeNr. 16 · WaschkücheSonstige BetriebskostenNr. 17 · Benennungspflicht
Nie umlagefähig – sofort streichen
- Verwaltungskosten – Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Telefon
- Instandhaltung & Reparaturen – vom tropfenden Hahn bis zur Dachsanierung
- Bankgebühren und Rücklagen jeder Art
- Leerstand – der Anteil leerer Wohnungen geht zulasten des Vermieters, nicht der Mieter
- Kabel-TV für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024 (Ende des Nebenkostenprivilegs)
- Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung – keine Sachversicherungen im Sinne des Katalogs
Kabel-TV: seit Juli 2024 dein GeldMit dem Ende des Nebenkostenprivilegs (TKG-Reform) dürfen Kabel-TV-Gebühren seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr über die Nebenkosten abgerechnet werden. Steht der Posten trotzdem in deiner Abrechnung für spätere Zeiträume: anteilig bzw. komplett streichen.
§ 2 Nr. 15 BetrKV i. V. m. TKG-Novelle · Stichtag 30.06.2024
Drei Stolperfallen, die Geld kosten
1. Hauswart-Mischposten: Im Hauswartlohn stecken oft Verwaltungs- und Reparaturanteile – die müssen herausgerechnet sein, sonst kürzt du. 2. „Sonstige Betriebskosten“ als Sammelbecken: Ohne konkrete Nennung im Mietvertrag unwirksam – Dachrinnenreinigung, Wachdienst & Co. also gegen den Vertrag prüfen. 3. Neuanschaffungen als „Pflege“ getarnt: Neue Gartengeräte, neue Bäume, neue Briefkastenanlage sind keine laufenden Kosten.
Ob ein Posten dazugehört, siehst du oft erst in den Belegen – dein Recht auf Belegeinsicht ist der Hebel. Und wenn du streichst: Widerspruch mit Begründung je Posten, binnen 12 Monaten (alle Fristen).
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
Ja – sie ist Nr. 1 im Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV) und darf vollständig auf die Mieter umgelegt werden, üblicherweise nach Wohnfläche.
Darf Kabel-TV noch über die Nebenkosten abgerechnet werden?
Nein. Das sogenannte Nebenkostenprivileg ist zum 30. Juni 2024 ausgelaufen – seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabel-TV-Gebühren nicht mehr umgelegt werden. Taucht der Posten für Zeiträume danach auf, streichst du ihn.
Dürfen Reparaturen und Verwaltung umgelegt werden?
Nein, nie. Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungskosten, Bankgebühren und Rücklagen sind per Definition keine Betriebskosten (§ 1 BetrKV) – egal, was im Mietvertrag steht.
Was sind „sonstige Betriebskosten“ und muss ich sie zahlen?
Nr. 17 des Katalogs – nur wirksam, wenn die konkrete Kostenart im Mietvertrag ausdrücklich benannt ist (z. B. Dachrinnenreinigung). Ein pauschaler Verweis auf „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht.
Nicht raten – prüfen lassen
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