Umlagefähige Betriebskosten: die komplette Liste
Siebzehn Kostenarten darf der Vermieter umlegen. Keine achtzehnte. Die Liste ist abschließend und genau daran scheitern erstaunlich viele Abrechnungen.
Die 17 umlagefähigen Kostenarten (§ 2 BetrKV)
- Grundsteuer, die laufende öffentliche Last des Grundstücks
- Wasserversorgung, Verbrauch, Grundgebühren, Zählermiete und -eichung
- Entwässerung, Kanalgebühren, Entwässerungspumpe
- Heizung, Betrieb der zentralen Heizungsanlage inkl. Brennstoff, Wartung, Messung
- Warmwasser, Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung
- Verbundene Heiz-/Warmwasseranlagen, z. B. Fernwärmeübergabestation
- Aufzug, Strom, Wartung, Notrufsystem, TÜV (nicht: Reparaturen)
- Straßenreinigung & Müllbeseitigung, kommunale Gebühren, Müllschlucker
- Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung, laufende Reinigung der Gemeinschaftsflächen
- Gartenpflege, auch Spielplatz und Zufahrten (nicht: Neuanlage)
- Beleuchtung, Allgemeinstrom für Flur, Keller, Außenanlagen
- Schornsteinreinigung, Kehrgebühren nach Gebührenordnung
- Sach- und Haftpflichtversicherung, Gebäude-, Glas-, Öltank-, Aufzugshaftpflicht (nicht: Rechtsschutz oder Mietausfall)
- Hauswart, nur der Pflege-/Aufsichtsanteil; Verwaltungs- und Reparaturanteile müssen rausgerechnet werden
- Gemeinschaftsantenne / Breitband-Infrastruktur, Achtung: klassische Kabel-TV-Gebühren seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig
- Wascheinrichtungen, Betriebskosten von Gemeinschaftswaschküchen
- Sonstige Betriebskosten, nur, wenn die Kostenart im Mietvertrag konkret benannt ist
Alle 17 Kostenarten im Detail
Jede Position hat ihre eigenen Regeln, Richtwerte und Urteile. Für jede Kostenart gibt es deshalb eine eigene Prüfseite, mit Tabelle, DMB-Richtwert und den typischen Fehlern:
Nie umlagefähig, sofort streichen
- Verwaltungskosten, Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Telefon
- Instandhaltung & Reparaturen, vom tropfenden Hahn bis zur Dachsanierung
- Bankgebühren und Rücklagen jeder Art
- Leerstand, der Anteil leerer Wohnungen geht zulasten des Vermieters, nicht der Mieter
- Kabel-TV für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024 (Ende des Nebenkostenprivilegs)
- Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung, keine Sachversicherungen im Sinne des Katalogs
Grenzfall Dach: Die Wartung von Dach und Dachrinnen kann als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sein, aber nur ausdrücklich vereinbart und regelmäßig. Merksatz: Wartung Dach umlagefähig mit Vereinbarung, Reparatur Dach niemals. Zwei Spezialfälle mit eigener Seite: Rauchmelder (Wartung ja, Gerätemiete nein) und die Steuererstattung nach § 35a für bezahlte Lohnanteile.
Drei Stolperfallen, die Geld kosten
1. Hauswart-Mischposten: Im Hauswartlohn stecken oft Verwaltungs- und Reparaturanteile. Die müssen herausgerechnet sein, sonst kürzt du. 2. „Sonstige Betriebskosten“ als Sammelbecken: Ohne konkrete Nennung im Mietvertrag unwirksam, etwa Dachrinnenreinigung, Wachdienst & Co. also gegen den Vertrag prüfen. 3. Neuanschaffungen als „Pflege“ getarnt: Neue Gartengeräte, neue Bäume, neue Briefkastenanlage sind keine laufenden Kosten.
Ob ein Posten dazugehört, siehst du oft erst in den Belegen. Dein Recht auf Belegeinsicht ist der Hebel. Und wenn du streichst: Widerspruch mit Begründung je Posten, binnen 12 Monaten (alle Fristen).
