Mieterhöhung erhalten? Deine Grenzen, Fristen und der beste nächste Schritt

Mehr Miete, steht da – und es klingt, als wäre längst alles entschieden. Ist es nicht – ohne deine Zustimmung passiert erst einmal gar nichts.

Stand: August 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Deine Fristen – auf den Tag genau

Ab Zugang des Schreibens läuft die Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats danach (§ 558b BGB). Stimmst du zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmst du nicht zu, hat der Vermieter danach drei Monate, um auf Zustimmung zu klagen – tut er das nicht, ist das Verlangen vom Tisch.

Wie viel darf die Miete steigen?

Kurz gesagt: Wie hoch eine Mieterhöhung sein darf, entscheiden zwei Deckel gleichzeitig – die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Der niedrigere Wert gewinnt immer.

Es gilt immer der niedrigste von drei Werten: die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, die Kappungsgrenze (20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 % – bundesweit inzwischen in über 600 Gemeinden) und das, was formell korrekt verlangt wurde. Den kompletten Rechenweg mit Rechner findest du auf der Kappungsgrenzen-Seite.

Wie oft darf erhöht werden?

Ein neues Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach dem letzten zulässig, und die Miete muss zum Wirksamwerden 15 Monate unverändert gewesen sein. Praktisch heißt das: schnellstmöglicher Rhythmus alle 15 Monate. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten-Vorauszahlungen laufen daneben – für sie gelten eigene Regeln, sie zählen aber auch nicht in die Kappungsgrenze hinein.

Die Begründung: Woran die meisten Schreiben scheitern

Der Vermieter muss die Erhöhung begründen – zulässig sind Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei konkrete Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Häufige Fehler: falsche Mietspiegel-Einordnung (Baujahr, Lage, Ausstattung), Vergleichswohnungen ohne prüfbare Angaben, Erhöhung über den Spiegelwert hinaus, fehlende Berücksichtigung der Kappungsgrenze.

Zustimmen, teilweise zustimmen oder ablehnen?

Du hast drei Wege – und einer davon wird ständig übersehen: die Teilzustimmung bis zur berechtigten Höhe. Was bei jedem Weg passiert (inklusive der Frage, ob dir eine Kündigung droht – kurz: nein), steht ausführlich auf Mieterhöhung ablehnen & widersprechen. Bei einer Index- oder Staffelmiete gelten eigene Spielregeln – dort ist die §-558-Erhöhung sogar ausgeschlossen.

Ab wann darf die Miete erhöht werden?

Die Frage „ab wann ist eine Mieterhöhung überhaupt zulässig" hat zwei Antworten – je nachdem, wo du im Mietverhältnis stehst:

Nach dem Einzug: Frühestens 12 Monate nach Mietbeginn darf das erste Erhöhungsverlangen bei dir eingehen (Jahressperrfrist, § 558 Abs. 1 BGB). Weil danach noch deine Überlegungsfrist und die gesetzliche Wirksamkeitsregel laufen, zahlst du die höhere Miete frühestens ab dem 16. Monat.

Nach der letzten Erhöhung: Auch hier gilt die Jahressperrfrist ab Zugang des letzten Verlangens. Faustformel: Zwischen zwei wirksamen Erhöhungen zur Vergleichsmiete liegen mindestens 15 Monate.

Ankündigung: Eine Mieterhöhung zur Vergleichsmiete wird nicht „angekündigt", sondern als Erhöhungsverlangen in Textform zugestellt – und ab Zugang läuft alles Weitere. Nur die Erhöhung nach Modernisierung muss echt vorab angekündigt werden: mindestens 3 Monate vor Baubeginn (§ 555c BGB). Prüfe deshalb immer zuerst das Zugangsdatum – es ist der Startpunkt jeder Frist auf dieser Seite.

Zustimmen oder nicht? Deine Frist – und was ohne Zustimmung passiert

Bis wann du der Mieterhöhung zustimmen musst, regelt § 558b Abs. 2 BGB: bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens. Beispiel: Schreiben kommt am 10. März an – deine Überlegungsfrist endet am 31. Mai.

Eine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters wird bei der Vergleichsmieten-Erhöhung nicht wirksam. Stimmst du nicht oder nur teilweise zu, bleibt dem Vermieter nur die Zustimmungsklage – die er innerhalb von drei weiteren Monaten erheben muss, sonst ist das Verlangen vom Tisch. Wichtig: Einer berechtigten Erhöhung musst du zustimmen; verweigerst du grundlos, trägst du im Prozess die Kosten. Eine Teilzustimmung (etwa bis zur korrekt gedeckelten Höhe) ist zulässig und oft der klügste Weg.

Anders bei Modernisierung (§ 559 BGB) und der Anpassung von Vorauszahlungen (§ 560 BGB): Diese Erhöhungen wirken kraft Erklärung – deine Zustimmung ist nicht nötig, du kannst nur die Berechnung angreifen oder den Härtefalleinwand erheben.

Mieterhöhung nach Modernisierung: 8 % – aber gedeckelt

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der auf deine Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen (§ 559 BGB). Harte Obergrenze: höchstens 3 € je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren – bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² sogar nur 2 €/m². Die Erhöhung muss die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln und Instandhaltungsanteile herausrechnen; sie gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 559b BGB). Die komplette Rechnung mit Beispielen: Modernisierungsumlage.

Form, Zugang, Sonderfälle: die Fragen aus der Praxis

Muss die Mieterhöhung schriftlich erfolgen? Textform genügt – Brief oder E-Mail mit erkennbarem Absender reichen, eine Unterschrift ist nicht nötig. Mündlich oder per WhatsApp-Sprachnachricht geht nicht; ein Einschreiben ist nicht vorgeschrieben, nur der Zugang muss im Streit beweisbar sein. Und niemand muss das Schreiben „unterschreiben": Deine Zustimmung ist formfrei – auch eine vorformulierte Zustimmungserklärung musst du nicht verwenden. Zahle einfach kommentarlos die alte Miete weiter, bis du dich entschieden hast.

Rückwirkend? Eine rückwirkende Erhöhung der Vergleichsmiete ist ausgeschlossen – frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang wird sie fällig. Ankündigen: Wie lange vorher der Vermieter eine Erhöhung ankündigen muss, ergibt sich aus genau diesem Rhythmus – ein separates Ankündigungsschreiben gibt es nur bei der Modernisierung. Kaltmiete: Erhöht wird immer die Nettokaltmiete; Vorauszahlungen für Nebenkosten laufen getrennt über § 560 BGB.

Eigentümerwechsel: „Kauf bricht nicht Miete" – der neue Eigentümer übernimmt den Vertrag samt aller Fristen. Eine Extra-Erhöhung wegen des Verkaufs gibt es nicht; auch nach einem Eigentümerwechsel gelten Jahressperrfrist und Kappungsgrenze unverändert weiter. Index- und Staffelmiete: Hier gelten eigene Spielregeln (§§ 557a, 557b BGB) – bei laufender Staffel- oder Indexmiete ist die klassische Vergleichsmieten-Erhöhung gesperrt; die Indexerhöhung braucht eine Erklärung in Textform und wirkt ab dem übernächsten Monat.

Zu teuer geworden? Nach einer Erhöhung zur Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung hast du ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB): Kündige bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang – dann endet das Mietverhältnis zwei Monate später, und die Erhöhung tritt für dich nie in Kraft. Muster und Fristenrechnung: Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung (§ 561 BGB).

Die Begründungsmittel: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten

Zur Vergleichsmieten-Erhöhung muss der Vermieter eines von vier Begründungsmitteln liefern (§ 558a BGB): den Mietspiegel (mit konkreter Einordnung deiner Wohnung ins Feld – der bloße Verweis genügt nicht), drei benannte Vergleichswohnungen mit Adresse und Miete, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d, wissenschaftlich erstellt), hat er Vermutungswirkung – und seine Werte müssen dir sogar dann mitgeteilt werden, wenn der Vermieter mit Gutachten oder Vergleichswohnungen begründet; fehlt diese Angabe, ist das Verlangen formell unwirksam. Gibt es keinen Mietspiegel in deiner Gemeinde, bleiben Vergleichswohnungen und Gutachten – dann lohnt der genaue Blick, ob die drei Wohnungen wirklich vergleichbar sind (Lage, Baujahr, Ausstattung). Ob der genannte Wert stimmt, prüfst du mit dem Kappungsgrenzen-Rechner.

Gültig ab wann, trotz Mängeln, 20 Prozent? Die Detailfragen

Ab wann gilt die Mieterhöhung und ab wann musst du zahlen? Nach deiner Zustimmung ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens – Zugang im März heißt: erhöhte Miete ab Juni. Die Ankündigungsfrist ist damit faktisch in den Fristen eingebaut; ein separates Vorab-Schreiben gibt es nur bei Modernisierung. Darf eine Mieterhöhung 20 % betragen? Ja – wenn die Kappungsgrenze bei dir 20 % beträgt (kein angespannter Markt) und die Vergleichsmiete den Wert hergibt; in Gebieten mit Kappungsgrenzen-Verordnung ist bei 15 % Schluss. Mieterhöhung trotz Mängeln oder laufender Mietminderung? Zulässig – beides läuft parallel: Die Erhöhung bemisst sich nach der Vergleichsmiete, deine Minderung zieht davon weiter ab. Ein Mangel macht die Erhöhung also nicht unwirksam, er mindert nur die Zahllast. Und nach Sanierung, Wärmepumpe oder Klimaanlage (jedem Einbau, der modernisiert) gilt: Das ist keine Vergleichsmieten-Frage, sondern die Modernisierungsumlage mit eigenen Grenzen. Weitere Detailfragen im Schnelldurchlauf: Jährlich oder jedes Jahr erhöhen? Rechnerisch frühestens alle 15 Monate – ein fester Jahresrhythmus ist mit der Sperrfrist unvereinbar. Beim Mieterwechsel ist die Neuvermietungsmiete frei (Grenze: Mietpreisbremse), eine „Mieterhöhung" ist das rechtlich nicht. Garage oder Stellplatz mit eigenem Vertrag lassen sich – anders als die Wohnung – oft per Änderungskündigung anpassen; hängen sie am Wohnraummietvertrag, gelten dessen Regeln. Im Gewerbe ist § 558 nicht anwendbar – dort zählt allein der Vertrag. Formulieren, unterschreiben, zugestimmt per Einverständniserklärung als PDF? Deine Zustimmung ist formfrei; was du unterschrieben zurückschickst, bindet dich – im Zweifel erst rechnen, dann reagieren. Und einklagen kann der Vermieter nur die Zustimmung, nie die Miete selbst; bei der seltenen Kostenmiete (preisgebundener Wohnraum) gelten eigene Regeln, worauf du sonst achten musst, steht oben. Und will der Vermieter nicht die Miete, sondern die Nebenkosten-Vorauszahlung anheben, gilt ein ganz anderes Regelwerk: Nebenkosten-Erhöhung nach § 560 BGB.

Grundlagen

§§ 558–558b BGB: gesetze-im-internet.de · Kappungsgrenzen-Verordnungen der Länder · Deutscher Mieterbund (Fehlerquote)

Hast du dich entschieden, nicht oder nur teilweise zuzustimmen, nimm die Vorlage für den Widerspruch – ausfüllen, zustellen, Frist gewahrt.

Häufige Fragen