Geld zurück

Nebenkosten von der Steuer absetzen: der §-35a-Bonus für Mieter

In deiner Nebenkostenabrechnung steckt Geld vom Finanzamt. Handwerker, Hausmeister, Gartenpflege, einen Teil davon holst du dir über die Steuererklärung zurück.

Kurz gesagt: Auch als Mieter setzt du Nebenkosten ab: 20 % der Lohnanteile für haushaltsnahe Dienstleistungen (bis 4.000 € Bonus) und Handwerker-/Wartungsleistungen (bis 1.200 €) nach § 35a EStG. Die Aufschlüsselung liefert die §-35a-Bescheinigung, auf Anfrage beim Vermieter.

Stand: Oktober 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Balkengrafik: Nebenkosten in der Steuererklärung, bis 4.000 € Bonus für haushaltsnahe Dienste, bis 1.200 € für Handwerker, typisch 60–160 € im Jahr — Die nötigen Lohnanteile stehen in der §-35a-Bescheinigung, die du beim Vermieter anfordern kannst. Grafik: reklamo.ai

Diese Nebenkosten kannst du absetzen (§ 35a EStG)

Posten aus deiner Abrechnung	Kategorie	Steuerbonus
Hauswart, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Ungezieferprävention	Haushaltsnahe Dienstleistungen	20 % von max. 20.000 € → bis 4.000 €/Jahr
Wartung Heizung/Aufzug/Rauchmelder, Schornsteinfeger, Legionellenprüfung	Handwerkerleistungen	20 % von max. 6.000 € → bis 1.200 €/Jahr
Verbrauchskosten (Heizöl, Gas, Wasser), Grundsteuer, Versicherungen, Müll	Nicht absetzbar	–

Absetzbar ist immer nur der Arbeitslohn-Anteil (plus Fahrt- und Maschinenkosten), nie das Material und nur dein Mieteranteil laut Abrechnung. Eintrag in der Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen“ der Steuererklärung.

Bescheinigung nach § 35a EStG: dein Anspruch gegen den Vermieter

Damit das Finanzamt die Beträge anerkennt, brauchst du die Aufschlüsselung der Lohnanteile. Viele Verwaltungen legen die §-35a-Bescheinigung der Abrechnung bei, fehlt sie, kannst du sie verlangen: Der Anspruch folgt aus der Rechenschaftspflicht (§ 259 BGB); eine kostenlose Erstellung ist üblich, spätestens die Belegeinsicht liefert die Zahlen. Formulierung: kurzes Schreiben mit Frist, gern kombiniert mit der Belegeinsicht.

Drei Praxis-Hebel, die Geld bringen

Nachzahlungsjahr zählt: Maßgeblich ist das Jahr der Zahlung bzw. des Zugangs der Abrechnung. Die 2026 erhaltene Abrechnung für 2025 gehört in die Steuererklärung 2026. Auch ohne Bescheinigung schätzen läuft nicht: Das Finanzamt will Belege, fordere sie rechtzeitig an. Umzugsjahr doppelt prüfen: Umzugskosten können zusätzlich als haushaltsnahe Dienstleistung oder Werbungskosten laufen, Details im Umzugspaket.

Randnotiz von Ben, 13 Jahre Hausverwalter Die §-35a-Bescheinigung habe ich nur auf Anfrage erstellt, wie die meisten Verwalter. Geschätzt haben neun von zehn Mietern nie gefragt und damit je nach Haus 50–150 € Steuerbonus pro Jahr liegen lassen. Eine E-Mail. Mehr ist es nicht.

Beim Anfordern hilft der amtliche Wortlaut: Bitte um eine „Bescheinigung nach 35a EStG“, mit oder ohne Paragrafenzeichen, die Hausverwaltung weiß sofort, was gemeint ist.

Nebenkosten in der Steuererklärung eintragen und angeben: so geht es

Die Betriebskostenabrechnung deiner Mietwohnung selbst kommt nicht in die Steuererklärung, sondern die begünstigten Posten daraus. Eintragen musst du sie in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen: haushaltsnahe Dienstleistungen (Reinigung, Gartenpflege, Hauswart, Winterdienst) mit 20 % von maximal 20.000 € Arbeitskosten, bis zu 4.000 € Steuerabzug und Handwerkerleistungen (Wartung Heizung/Aufzug, Schornsteinfeger) mit 20 % von maximal 6.000 €, also bis zu 1.200 €. Es zählen nur Lohn-, Fahrt- und Maschinenkosten, nie Material.

Kurz zur Wortwahl: „Nebenkosten in der Steuererklärung angeben" heißt für Mieter immer § 35a, steuerlich absetzbar sind die Arbeitskosten-Anteile, nicht die Summe unten rechts. Und für die andere Seite des Mietvertrags: Vermieter setzen bei der Vermietung die kompletten Bewirtschaftungskosten als Werbungskosten in der Anlage V an. Die erhaltenen Umlagen sind dort im Gegenzug Einnahmen. Wer beides verwechselt, verschenkt Geld oder provoziert Rückfragen.

Kannst du Nebenkosten „von der Steuer absetzen"? Ja, aber eben nur diese Arbeitskosten-Anteile, nicht die Abrechnung als Ganzes. Grundsteuer, Wasser, Müll und Versicherung bringen nichts. Als Nachweis genügt die Abrechnung mit ausgewiesenen § 35a-Anteilen oder die separate Bescheinigung deines Vermieters (Anspruch darauf hast du, siehe oben). Belege nicht mitschicken, nur aufbewahren.

Abrechnung kommt erst nach der Steuererklärung? So geht die Ermäßigung nicht verloren

Der Dauerbrenner: Die Abrechnung für 2025 kommt im Herbst 2026. Die Steuererklärung 2025 ist längst abgegeben. Die Finanzverwaltung lässt dir zwei saubere Wege (BMF-Schreiben zu § 35a EStG):

Weg 1: Jahr der Abrechnung (Standard): Du setzt die Posten in dem Jahr an, in dem dir die Abrechnung zugegangen ist. Die 2025er-Kosten wandern also einfach in deine Steuererklärung 2026. Nichts geht verloren, kein Antrag nötig.

Das gilt jahresunabhängig: Liegt die Betriebskostenabrechnung bei Abgabe der Einkommensteuererklärung 2024 oder 2025 noch nicht vor, setzt du die Posten eben im Folgejahr an. Die Formulierung „Abrechnung liegt nicht vor" brauchst du gegenüber dem Finanzamt gar nicht; du wartest schlicht auf den Zugang.

Weg 2: Bescheid ändern lassen: Ist dir Weg 1 zu spät (etwa im letzten Berufsjahr), kannst du innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat den Bescheid ändern lassen; danach kommt bei nachträglich bekannt gewordenen Aufwendungen eine Änderung nach § 173 AO in Betracht. In der Praxis fährst du mit Weg 1 fast immer einfacher und genauso gut, wichtig ist nur, bei einer Methode zu bleiben.

Häufige Fragen

Welche Nebenkosten sind absetzbar, was kann ich von der Steuer absetzen?

Die Lohnanteile haushaltsnaher Dienstleistungen (Hauswart, Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst) mit 20 % von bis zu 20.000 € und Handwerkerleistungen (Wartungen, Schornsteinfeger) mit 20 % von bis zu 6.000 €. Verbrauchskosten, Grundsteuer und Versicherungen nicht.

Muss der Vermieter eine Bescheinigung nach § 35a ausstellen?

Er muss dir die nötigen Angaben zugänglich machen, über die Abrechnung, eine Bescheinigung oder die Belegeinsicht. In der Praxis stellen Verwaltungen die §-35a-Bescheinigung auf Anfrage aus.

In welches Jahr gehören die Nebenkosten in der Steuererklärung?

In das Jahr, in dem du die Abrechnung erhalten bzw. gezahlt hast. Die 2026 zugegangene Abrechnung für 2025 also in die Erklärung 2026. Alternativ akzeptiert das Finanzamt auch das Jahr der Vorauszahlungen, wenn du es einheitlich handhabst.

Lohnt sich das überhaupt?

Bei einem normalen Mehrfamilienhaus kommen über Hauswart, Reinigung, Gartenpflege und Wartungen schnell 300–800 € Lohnanteile zusammen. Das sind 60–160 € direkte Steuerersparnis, Jahr für Jahr.

Kann ich meine Nebenkostenabrechnung von der Steuer absetzen?

Die Abrechnung als Ganzes nicht, aber die Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerker daraus (§ 35a EStG): 20 % direkt von der Steuerschuld, bis zu 4.000 € plus 1.200 € im Jahr.

Wo trage ich die Nebenkosten in der Steuererklärung ein?

In der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen getrennt. Grundlage sind die in der Abrechnung ausgewiesenen § 35a-Anteile oder die Vermieter-Bescheinigung.

Die Abrechnung liegt noch nicht vor: Was mache ich in der Steuererklärung?

Nichts erzwingen: Du setzt die Posten einfach im Jahr des Zugangs der Abrechnung an. Die Kosten aus der 2025er-Abrechnung, die 2026 kommt, gehören in die Steuererklärung 2026. So erkennt es das Finanzamt ohne Rückfragen an.

Die Zahlungsfrist der Nachzahlung endet erst im neuen Jahr: In welche Steuererklärung gehört sie?

Die Zahlungsfrist spielt dafür keine Rolle. Was deine Vorauszahlungen abdecken, setzt du im Jahr der Vorauszahlungen oder im Jahr der Abrechnung an. Eine Nachzahlung, die du erst im neuen Jahr überweist, gehört in das Jahr, in dem du sie zahlst.

Kann ich Kosten der Hausverwaltung von der Steuer absetzen?

Als Mieter zahlst du keine Verwaltungskosten, sie sind nicht umlagefähig (Verwaltungskosten). Absetzen kannst du die Lohnanteile für Hausmeister, Reinigung oder Gartenpflege. Vermieter setzen die Verwaltung als Werbungskosten ab.

Wasser und Abwasser aus der Nebenkostenabrechnung: Kann ich sie in der Steuererklärung angeben?

Die Gebühren für Wasser und Abwasser selbst nicht, sie sind keine Dienstleistung. Absetzbar sind nur Arbeitskosten von Handwerkern oder Dienstleistern, etwa für eine Rohrreinigung, wenn sie in der Abrechnung oder einer Bescheinigung gesondert stehen.

Frist zur Abgabe der Steuererklärung 2024 und 2025: Bis wann, auch mit Steuerberater?

Wer abgeben muss: für 2024 bis 31. Juli 2025, mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein bis 30. April 2026. Für 2025 bis 31. Juli 2026, mit Beratung bis 1. März 2027. Gibst du freiwillig ab, etwa wegen der Nebenkosten nach § 35a EStG, hast du vier Jahre Zeit, für 2024 also bis Ende 2028.

Können Eigentümer Nebenkosten von der Steuer absetzen?

Wer selbst in der Eigentumswohnung wohnt, setzt die Arbeitskosten aus der Hausgeldabrechnung ab, etwa für Hausmeister, Reinigung oder Handwerker (§ 35a EStG). Vermieter setzen alle Kosten der Vermietung als Werbungskosten ab, auch die nicht umlegbaren.

Sind Kaution oder Kosten eines Wasserschadens steuerlich absetzbar?

Die Kaution nicht, sie ist keine Ausgabe, du bekommst sie zurück. Bezahlst du als Mieter Handwerker für die Beseitigung eines Wasserschadens selbst, kannst du 20 % der Arbeitskosten absetzen (§ 35a EStG); meist zahlen aber der Vermieter oder eine Versicherung.