Ist die Grundsteuer umlagefähig – und was gilt nach der Reform?
Stand: Juli 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 12 Jahre Hausverwaltung
§ 2 Nr. 1 BetrKV nennt „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer". Einmalige Abgaben (Erschließungs- oder Anliegerbeiträge) sind keine laufenden Lasten und bleiben beim Eigentümer.
Grundsteuer: Was dazugehört – und was nicht
Gemeint ist die Grundsteuer B, die die Kommune jährlich per Bescheid festsetzt. Seit der Grundsteuerreform (wirksam ab 2025) berechnen die Gemeinden sie auf neuer Grundlage – vielerorts mit deutlich veränderten Beträgen und teils stark angehobenen Hebesätzen. Genau deshalb taucht die Position in aktuellen Abrechnungen oft mit auffälligen Sprüngen auf. Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnungen plus Gewerbe im Erdgeschoss) muss der Vermieter außerdem prüfen, ob der Gewerbeanteil die Grundsteuer erhöht – dann ist ein Vorwegabzug für die Wohnmieter geboten.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Grundsteuer B laut aktuellem Bescheid | Grunderwerbsteuer beim Kauf des Hauses |
| Nachforderungen der Kommune für frühere Jahre (zeitnah abgerechnet) | Erschließungs-, Ausbau- und Anliegerbeiträge |
| Anteilige Grundsteuer nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteil | Säumniszuschläge, Mahn- und Verspätungskosten des Vermieters |
Grundsteuer in der Abrechnung: die häufigsten Fehler
Seit der Reform tauchen bei dieser Position vor allem drei Muster auf:
1. Sprunghafte Erhöhung ohne Beleg: Nach der Reform verdoppelt sich die Position in manchen Abrechnungen – ohne dass der neue Grundsteuerbescheid beigefügt oder zur Einsicht angeboten wird. Ohne Bescheid ist der Betrag nicht nachvollziehbar.
2. Kein Vorwegabzug bei Gewerbe im Haus: Erhöht die Gewerbeeinheit (Laden, Praxis, Büro) die Grundsteuer spürbar, darf der Mehranteil nicht einfach auf die Wohnungen verteilt werden.
3. Falscher Verteilerschlüssel: Vereinbart ist Wohnfläche, abgerechnet wird nach Miteigentumsanteilen – oder umgekehrt. Das verschiebt schnell zweistellige Eurobeträge pro Jahr.
Für eine 75-m²-Wohnung sind das rund 162 € im Jahr. Der Wert stammt aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Abrechnungsjahr 2024 (Stand Dezember 2025). Er ist ein Richtwert – auffällige Abweichungen nach oben solltest du hinterfragen.
Schnellcheck: 60 m² ≈ 130 €/Jahr · 75 m² ≈ 162 €/Jahr · 90 m² ≈ 194 €/Jahr – dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.
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Abrechnung kostenlos prüfenGrundsteuer prüfen: drei Schritte
1. Betrag vergleichen: Stelle die Position neben das Vorjahr. Ein Sprung nach der Reform ist erklärbar – aber nur mit dem neuen Bescheid. Fordere per Belegeinsicht den Grundsteuerbescheid an. 2. Schlüssel prüfen: Steht im Mietvertrag Wohnfläche, muss auch nach Wohnfläche verteilt sein; bei Gewerbe im Haus auf den Vorwegabzug achten. 3. Fristgerecht reagieren: Für Einwendungen hast du 12 Monate ab Zugang der Abrechnung – der Widerspruch ist in zwei Minuten erstellt.
Legt der Vermieter gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch ein, beginnt die Frist für die nachträgliche Umlage der Grundsteuer-Nachforderung erst zu laufen, wenn über den Einspruch entschieden ist. Eine späte Grundsteuer-Nachzahlung kann also zulässig sein – prüf aber, ob die übrigen Voraussetzungen stimmen.
Häufige Fragen zur Position „Grundsteuer"
Darf der Vermieter die Grundsteuer überhaupt auf mich umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart – ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt. Fehlt jede Vereinbarung, trägt der Vermieter die Grundsteuer selbst.
Meine Grundsteuer hat sich nach der Reform verdoppelt – muss ich das zahlen?
Grundsätzlich ja, denn maßgeblich ist der tatsächliche Bescheid der Kommune. Du hast aber das Recht, den Grundsteuerbescheid einzusehen. Ohne Nachweis musst du eine auffällige Erhöhung nicht einfach hinnehmen – lege innerhalb der 12-Monats-Frist Einwendungen ein.
Darf eine Grundsteuer-Nachforderung für alte Jahre noch abgerechnet werden?
Ausnahmsweise ja: Erhält der Vermieter die Nachforderung ohne eigenes Verschulden erst später – etwa weil ein Einspruchsverfahren lief –, kann er sie binnen drei Monaten nach Kenntnis nachberechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Der BGH hat das 2026 für den Einspruchsfall bestätigt.
Zahlen Gewerbemieter im Haus einen anderen Grundsteueranteil?
Wenn das Gewerbe die Grundsteuer des Grundstücks erheblich erhöht, muss der Vermieter diesen Mehranteil vorweg abziehen, bevor er auf die Wohnungen verteilt. Fehlt der Vorwegabzug trotz Laden oder Büro im Haus, ist das ein klassischer Prüfpunkt.
Grundsteuer beanstanden – mit System statt Bauchgefühl
- Widerspruch zur Position „Grundsteuer" – sauber begründet, per Klick an den Vermieter
- Belegeinsicht anfordern (§ 259 BGB) – die Originalrechnungen hinter dieser Position sehen
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – zahlen ohne Anerkenntnis, Rückforderung bleibt offen
- Vorgangsakte mit Fristen-Erinnerung + Direktversand mit Zugangsnachweis
Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel · BGH 20.05.2026 – VIII ZR 6/24
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