Wasserkosten: Was darf der Vermieter abrechnen?
Stand: Juli 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 12 Jahre Hausverwaltung
§ 2 Nr. 2 BetrKV umfasst „die Kosten der Wasserversorgung": Wasserverbrauch, Grundgebühren, Anmietung von Wasserzählern, Kosten ihrer Verwendung inklusive Eichung, Berechnung und Aufteilung, außerdem Wartung von Wassermengenreglern sowie Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- und Aufbereitungsanlage.
Wasserversorgung: Was dazugehört – und was nicht
Neben dem reinen Wasserpreis dürfen die laufenden Nebenkosten der Messung umgelegt werden: Zählermiete, turnusmäßige Eichung, die Kosten der Ablesung und Abrechnung. Sind Wohnungswasserzähler verbaut, muss in der Regel nach Verbrauch abgerechnet werden; sonst gilt der vertraglich vereinbarte Schlüssel – häufig Kopfzahl oder Wohnfläche. Ein leerstehendes Nachbarhaus, ein Rohrbruch oder ein tropfender Gemeinschaftsanschluss können den Gesamtverbrauch treiben – Kosten, die nicht durch die Mieter verursacht sind, gehören nicht anteilig auf alle verteilt.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Wasserverbrauch und Grundgebühren des Versorgers | Reparatur oder Neuverlegung von Wasserleitungen |
| Miete, Eichung und Ablesung der Wasserzähler | Austausch eines defekten Zählers (Instandsetzung) |
| Wartung von Wassermengenreglern | Erstinstallation von Wohnungswasserzählern |
| Betriebskosten von Wasseraufbereitung und Hebeanlage | Wasserkosten für Bauarbeiten oder die leerstehende Nachbarwohnung |
Wasserversorgung in der Abrechnung: die häufigsten Fehler
Bei den Wasserkosten wiederholen sich in der Praxis drei Fehlerbilder:
1. Leerstand zahlt nicht mit: Stehen Wohnungen leer, trägt der Vermieter deren Fix- und Grundkostenanteil. Wird der Gesamtbetrag nur auf die vermieteten Wohnungen verteilt, zahlst du fremde Anteile mit.
2. Bruttokosten fehlen: Wurden nicht umlagefähige Anteile (etwa Reparaturen aus einer Sammelrechnung) vorab abgezogen, muss die Abrechnung Gesamtkosten und Abzug offenlegen – sonst ist sie an dieser Stelle formell angreifbar.
3. Plötzlicher Verbrauchssprung ohne Erklärung: 30 Prozent mehr Wasser bei gleichem Haushalt deutet auf Rohrbruch, Zählerfehler oder falsche Ablesung – ein klarer Fall für die Belegeinsicht.
4. Gartenwasser ohne Abzugszähler: Wird die Grünanlage kräftig gewässert und läuft alles über den Hauptzähler, zahlen die Wohnungen die Bewässerung mit – ein Abzugszähler gehört zum Standard gepflegter Anlagen.
Der DMB weist Wasser und Entwässerung zusammen aus; für 75 m² sind das rund 261 € im Jahr. Datenbasis: DMB-Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024 (Dezember 2025). Regionale Unterschiede sind üblich; ein Vielfaches des Werts ist ein klares Prüfsignal.
Schnellcheck: 60 m² ≈ 209 €/Jahr · 75 m² ≈ 261 €/Jahr · 90 m² ≈ 313 €/Jahr – dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.
Foto genügt – der Check rechnet deine Wasserkosten auf den Quadratmeter um, vergleicht mit dem DMB-Wert und markiert Leerstands- und Schlüsselfragen. Kostenlos, ohne Konto.
Abrechnung jetzt gegencheckenWasserversorgung prüfen: drei Schritte
1. Auf den Quadratmeter rechnen: Jahresbetrag durch Wohnfläche und 12 teilen und mit dem Richtwert vergleichen. 2. Schlüssel und Zähler prüfen: Gibt es Wohnungszähler, muss der Verbrauch zählen; sonst gilt der Vertrag. Bei Auffälligkeiten die Belegeinsicht nutzen und die Versorgerrechnung mit der Umlage abgleichen. 3. Einwendung sichern: Konkrete Beanstandungen innerhalb von 12 Monaten per Widerspruch geltend machen.
Zieht der Vermieter nicht umlagefähige Kostenteile vorab ab, muss die Abrechnung trotzdem die Gesamtkosten der Position ausweisen. Du musst erkennen können, ob und in welcher Höhe „bereinigt" wurde – sonst kann die Position aus der Abrechnung fallen.
Häufige Fragen zur Position „Wasserversorgung"
Nach welchem Schlüssel müssen Wasserkosten verteilt werden?
Maßgeblich ist der Mietvertrag: üblich sind Verbrauch (bei Wohnungszählern), Personenzahl oder Wohnfläche. Steht nichts im Vertrag, gilt die Wohnfläche als gesetzlicher Standard (§ 556a BGB). Ein einseitig gewechselter Schlüssel ist angreifbar.
Muss ich für den Wasserverbrauch leerstehender Wohnungen mitzahlen?
Nein. Der Vermieter trägt den auf leerstehende Wohnungen entfallenden Anteil – insbesondere die verbrauchsunabhängigen Grundkosten – selbst und darf ihn nicht stillschweigend auf die übrigen Mieter verteilen.
Sind Zählermiete und Eichkosten wirklich umlagefähig?
Ja, beides nennt § 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich: die Anmietung der Zähler und die Kosten ihrer Verwendung einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung. Nicht umlagefähig ist dagegen der Austausch eines defekten Zählers – das ist Instandsetzung.
Was tun bei einem unerklärlichen Verbrauchssprung?
Erst Belegeinsicht: Versorgerrechnung, Zählerstände und Ableseprotokolle anfordern und mit den Vorjahren vergleichen. Bestätigt sich der Sprung nicht plausibel (Rohrbruch, Bauarbeiten, Ablesefehler), die Position fristgerecht beanstanden und nur unter Vorbehalt zahlen.
Wasserposition klären – Belege statt Vermutungen
- Widerspruch zur Position „Wasserversorgung" – sauber begründet, per Klick an den Vermieter
- Belegeinsicht anfordern (§ 259 BGB) – die Originalrechnungen hinter dieser Position sehen
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – zahlen ohne Anerkenntnis, Rückforderung bleibt offen
- Vorgangsakte mit Fristen-Erinnerung + Direktversand mit Zugangsnachweis
Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel · BGH 14.02.2007 – VIII ZR 1/06
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