Betriebskosten

Wasserkosten: Was darf der Vermieter abrechnen?

Kaltwasser klingt nach der langweiligsten Position der ganzen Abrechnung. Bis du siehst, was da alles mit drinhängt: Zählermiete, Eichung, Aufbereitung, Schätzungen.

Kurz gesagt: Umlagefähig sind das Wassergeld, die Grundgebühren, die Miete und Eichung der Wasserzähler sowie Betriebskosten einer Wasseraufbereitungs- oder Hebeanlage (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Reparaturen an Leitungen oder der Austausch defekter Zähler gehören nicht dazu. Abgerechnet wird nach Verbrauch, Kopfzahl oder Wohnfläche, je nach Vertrag.

Stand: Oktober 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Übersicht: Wasserkosten in den Nebenkosten. Verbrauch, Grundgebühr, Zählermiete und Eichung sind umlagefähig, Reparaturen an Leitungen nicht. — Was nach § 2 Nr. 2 BetrKV zur Wasserversorgung zählt; Kanal- und Schmutzwassergebühren laufen als eigene Position unter Entwässerung. Grafik: reklamo.ai

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 2 BetrKV

§ 2 Nr. 2 BetrKV umfasst „die Kosten der Wasserversorgung": Wasserverbrauch, Grundgebühren, Anmietung von Wasserzählern, Kosten ihrer Verwendung inklusive Eichung, Berechnung und Aufteilung, außerdem Wartung von Wassermengenreglern sowie Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- und Aufbereitungsanlage.

Wasserversorgung: Was dazugehört und was nicht

Neben dem reinen Wasserpreis dürfen die laufenden Nebenkosten der Messung umgelegt werden: Zählermiete, turnusmäßige Eichung, die Kosten der Ablesung und Abrechnung. Sind Wohnungswasserzähler verbaut, muss in der Regel nach Verbrauch abgerechnet werden; sonst gilt der vertraglich vereinbarte Schlüssel. Häufig Kopfzahl oder Wohnfläche. Ein leerstehendes Nachbarhaus, ein Rohrbruch oder ein tropfender Gemeinschaftsanschluss können den Gesamtverbrauch treiben: Kosten, die nicht durch die Mieter verursacht sind, gehören nicht anteilig auf alle verteilt.

Umlagefähig	Nicht umlagefähig
Wasserverbrauch und Grundgebühren des Versorgers	Reparatur oder Neuverlegung von Wasserleitungen
Miete, Eichung und Ablesung der Wasserzähler	Austausch eines defekten Zählers (Instandsetzung)
Wartung von Wassermengenreglern	Erstinstallation von Wohnungswasserzählern
Betriebskosten von Wasseraufbereitung und Hebeanlage	Wasserkosten für Bauarbeiten oder die leerstehende Nachbarwohnung

Wasserversorgung in der Abrechnung: die häufigsten Fehler

Bei den Wasserkosten wiederholen sich in der Praxis drei Fehlerbilder:

1. Leerstand zahlt nicht mit: Stehen Wohnungen leer, trägt der Vermieter deren Fix- und Grundkostenanteil. Wird der Gesamtbetrag nur auf die vermieteten Wohnungen verteilt, zahlst du fremde Anteile mit.

2. Bruttokosten fehlen: Wurden nicht umlagefähige Anteile (etwa Reparaturen aus einer Sammelrechnung) vorab abgezogen, muss die Abrechnung Gesamtkosten und Abzug offenlegen, sonst ist sie an dieser Stelle formell angreifbar.

3. Plötzlicher Verbrauchssprung ohne Erklärung: 30 Prozent mehr Wasser bei gleichem Haushalt deutet auf Rohrbruch, Zählerfehler oder falsche Ablesung, ein klarer Fall für die Belegeinsicht.

4. Gartenwasser ohne Abzugszähler: Wird die Grünanlage kräftig gewässert und läuft alles über den Hauptzähler, zahlen die Wohnungen die Bewässerung mit, ein Abzugszähler gehört zum Standard gepflegter Anlagen.

Richtwert

0,29 €/m² im Monat (Wasser inkl. Abwasser)

Der DMB weist Wasser und Entwässerung zusammen aus; für 75 m² sind das rund 261 € im Jahr. Datenbasis: DMB-Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024 (Dezember 2025). Regionale Unterschiede sind üblich; ein Vielfaches des Werts ist ein klares Prüfsignal.

Schnellcheck: 60 m² ≈ 209 €/Jahr · 75 m² ≈ 261 €/Jahr · 90 m² ≈ 313 €/Jahr: dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.

Wasserversorgung prüfen: drei Schritte

1. Auf den Quadratmeter rechnen: Jahresbetrag durch Wohnfläche und 12 teilen und mit dem Richtwert vergleichen. 2. Schlüssel und Zähler prüfen: Gibt es Wohnungszähler, muss der Verbrauch zählen; sonst gilt der Vertrag. Bei Auffälligkeiten die Belegeinsicht nutzen und die Versorgerrechnung mit der Umlage abgleichen. 3. Einwendung sichern: Konkrete Beanstandungen innerhalb von 12 Monaten per Widerspruch geltend machen.

BGH, Urt. v. 14.02.2007 – VIII ZR 1/06

Zieht der Vermieter nicht umlagefähige Kostenteile vorab ab, muss die Abrechnung trotzdem die Gesamtkosten der Position ausweisen. Du musst erkennen können, ob und in welcher Höhe „bereinigt" wurde, sonst kann die Position aus der Abrechnung fallen.

Vierter Schritt, nachrechnen: Wasserkosten berechnen mit m³-Preis, Abwasser und Grundgebühr zeigt in 30 Sekunden, ob dein Anteil zum Verbrauch passt; ohne Wohnungszähler gilt die Umlage nach Wohnfläche.

Wer trägt die Kosten für den Wasserzähler?

Eichung, turnusmäßiger Austausch und Zählermiete: umlagefähig (§ 2 Nr. 2 BetrKV). Reparatur, Austausch wegen Defekts und Erstinstallation: Vermietersache. Was bei kaputtem oder fehlendem Zähler gilt, hat eigene Seiten: Wasserzähler defekt: Schätzung & Rechte, Abrechnung ohne Zähler und der Wasserkosten-Rechner für den Plausibilitäts-Check.

Du willst nachrechnen statt nachschlagen? Diese Seite erklärt, was unter Wasserversorgung abgerechnet werden darf. Den m³-Preis, deinen Anteil und die Richtwerte pro Person rechnest du auf Wasserkosten in den Nebenkosten berechnen nach. Fehlt ein Zähler, gilt Wasserabrechnung ohne Zähler.

Wasser in der Nebenkostenabrechnung: Position für Position

In der Nebenkostenabrechnung: Wasser steht selten als eine Zeile, meist sind es drei. Frischwasser nach Verbrauch oder Schlüssel, die Grundgebühr des Versorgers, dazu die Entwässerung. Wichtig bei Wasser und Kanalgebühren: Nebenkosten-rechtlich sind das zwei Positionen, Kanal- und Schmutzwassergebühren gehören zur Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV), nicht zur Wasserversorgung; Details auf der Seite zur Entwässerung. Genauso bei Wasser und Schmutzwasser: Nebenkosten-Abrechnungen führen beide getrennt, mit eigenen Kubikmeterpreisen.

Nebenkostenabrechnung Wasser: Beispiel zum Nachrechnen

Position	Rechnung	Betrag
Frischwasser	85 m³ × 1,90 €	161,50 €
Grundgebühr Wasser (Nebenkosten-Anteil des Hauses)	pauschal	60,00 €
Schmutzwasser	85 m³ × 2,40 €	204,00 €
Summe Haus		425,50 €

Dein Anteil hängt am Schlüssel. Mit eigenem Wasserzähler ist die Rechnung einfach: dein Verbrauch mal Preis pro Kubikmeter, dazu dein Anteil an der Grundgebühr. Ohne Zähler wird nach Wohnfläche oder Personenzahl verteilt. Die Wasser-Grundgebühr (Nebenkosten-Posten Nummer zwei) läuft immer über denselben Schlüssel mit. Nachrechnen? Wasser berechnen für die Nebenkosten geht in einer Minute mit dem Wasserkosten-Rechner.

Muster: Einwendung gegen die Wasser- und Abwasserkosten, als Word und PDF

Stimmt beim Wasser etwas nicht, reicht ein kurzer Widerspruch: Position, Grund und eine Frist für die Korrektur. Schick ihn innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung und heb den Versandnachweis auf.

Muster 1 · Einwendung gegen die Wasser- und Abwasserkosten

Betreff: Nebenkostenabrechnung [Zeitraum] für die Wohnung [Anschrift, Lage]: Einwendung gegen die Wasser- und Abwasserkosten

Sehr geehrte Damen und Herren,

Häufige Fragen zur Position „Wasserversorgung"

Nach welchem Schlüssel müssen Wasserkosten verteilt werden?

Maßgeblich ist der Mietvertrag: üblich sind Verbrauch (bei Wohnungszählern), Personenzahl oder Wohnfläche. Steht nichts im Vertrag, gilt die Wohnfläche als gesetzlicher Standard (§ 556a BGB). Ein einseitig gewechselter Schlüssel ist angreifbar.

Muss ich für den Wasserverbrauch leerstehender Wohnungen mitzahlen?

Nein. Der Vermieter trägt den auf leerstehende Wohnungen entfallenden Anteil, insbesondere die verbrauchsunabhängigen Grundkosten, selbst und darf ihn nicht stillschweigend auf die übrigen Mieter verteilen.

Sind Zählermiete und Eichkosten wirklich umlagefähig?

Ja, beides nennt § 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich: die Anmietung der Zähler und die Kosten ihrer Verwendung einschließlich Eichung, Berechnung und Aufteilung. Nicht umlagefähig ist dagegen der Austausch eines defekten Zählers. Das ist Instandsetzung.

Was tun bei einem unerklärlichen Verbrauchssprung?

Erst Belegeinsicht: Versorgerrechnung, Zählerstände und Ableseprotokolle anfordern und mit den Vorjahren vergleichen. Bestätigt sich der Sprung nicht plausibel (Rohrbruch, Bauarbeiten, Ablesefehler), die Position fristgerecht beanstanden und nur unter Vorbehalt zahlen.

Wasser, Abwasser, Kanalgebühren, Schmutzwasser und Niederschlagswasser: Was gehört in die Abrechnung, und wird es getrennt berechnet?

Ja, es sind zwei Positionen: Wasserversorgung mit Frischwasser, Grundgebühr, Zählermiete und Eichung sowie Entwässerung mit Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühr, oft Kanalgebühren genannt (§ 2 Nr. 2 und 3 BetrKV). Schmutzwasser wird meist nach dem Frischwasserverbrauch berechnet, Niederschlagswasser nach der versiegelten Fläche des Grundstücks und dann nach Wohnfläche verteilt.

Aufteilung: Darf Wasser pauschal oder nach Wohnfläche abgerechnet werden?

Ohne Wohnungszähler darf der Vermieter nach Wohnfläche verteilen (§ 556a Abs. 1 BGB), mit Zählern nach Verbrauch. Eine Pauschale geht nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist; dann gibt es für das Wasser keine Abrechnung.

Wasser geschätzt statt abgelesen: Ist eine Schätzung erlaubt?

Nur wenn nicht abgelesen werden konnte, etwa bei einem defekten Zähler, und dann nachvollziehbar, meist nach dem Verbrauch früherer Jahre. Steht „geschätzt“ ohne Grund in der Abrechnung, verlang die Begründung und die Ablesewerte; bei Zweifeln widersprichst du der Position.

Warmes Wasser: Wie wird es abgerechnet, und was tun, wenn das Wasser nicht warm wird?

Die Kosten für warmes Wasser stehen meist in der Heizkostenabrechnung, zu 50 bis 70 % nach Verbrauch (§ 8 HeizkostenV). Wird das Wasser nicht warm, ist das ein Mangel: Zeig ihn dem Vermieter an und setz eine Frist; bis zur Reparatur kannst du die Miete mindern.

Abrechnung ohne Zählerstände beim Wasser: Ist sie gültig?

Fehlende Zählerstände machen die Abrechnung meist nicht unwirksam, du kannst sie aber verlangen. Lass dir die Ablesewerte von Anfang und Ende des Zeitraums zeigen, bei der Belegeinsicht oder per E-Mail, und vergleiche sie mit deinem Zähler.

Gartenwasser: Wer zahlt das Wasser für den Garten?

Das Wasser für die Pflege der gemeinsamen Grünflächen gehört zu den Betriebskosten und wird mit umgelegt (§ 2 Nr. 2 und 10 BetrKV). Nutzt nur eine Partei einen Garten, sollte ihr Verbrauch über einen eigenen Zwischenzähler laufen; sonst zahlen alle mit.

Gibt es ein Muster für den Widerspruch gegen die Wasserkosten in der Nebenkostenabrechnung?

Ja, oben auf dieser Seite, kostenlos als PDF per Mail. Es enthält die häufigsten Gründe zum Auswählen: Verteilung ohne Zählerwerte, falsche Menge, abgelaufene Eichung und ein falscher Schlüssel beim Niederschlagswasser.

Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel · BGH 14.02.2007 – VIII ZR 1/06

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