Warmwasserkosten: Was ist erlaubt, was musst du nicht zahlen?
Stand: Juli 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 12 Jahre Hausverwaltung
§ 2 Nr. 5 BetrKV erfasst die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage: die Wasserversorgung entsprechend Nr. 2 (soweit nicht dort bereits berücksichtigt) und die Wassererwärmung entsprechend Nr. 4 – also Energie, Betrieb, Überwachung, Pflege und Verbrauchserfassung.
Warmwasser: Was dazugehört – und was nicht
Die Position deckt das zentrale Erwärmen des Trinkwassers ab: den Energieanteil, den Betriebsstrom von Pumpen und Speicher, Wartung und Reinigung der Anlage sowie Miete und Ablesung der Warmwasserzähler. Wichtig für die Prüfung: Das Kaltwasser, das erwärmt wird, darf nur einmal auftauchen – entweder in der Wasserposition (Nr. 2) oder hier, nicht doppelt. Und die Legionellenprüfung, die bei größeren Anlagen regelmäßig vorgeschrieben ist, zählt als laufende Betriebskosten der Warmwasseranlage.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Energie für die Wassererwärmung, Betriebsstrom | Reparatur oder Austausch von Boiler, Speicher, Wärmetauscher |
| Wartung, Reinigung, regelmäßige Legionellenprüfung | Erstinstallation von Warmwasserzählern (Anschaffung) |
| Miete, Eichung und Ablesung der Warmwasserzähler | Kaltwasseranteil, der bereits unter „Wasser" abgerechnet wurde |
Warmwasser in der Abrechnung: die häufigsten Fehler
Diese drei Fehler sehe ich bei Warmwasser am häufigsten:
1. Doppelte Wasserkosten: Das erwärmte Kaltwasser steckt sowohl in der Wasser- als auch in der Warmwasserposition. Ein Abgleich der beiden Positionen mit den Zählerständen deckt das auf.
2. Keine verbrauchsabhängige Abrechnung: Warmwasser muss wie Heizung überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden – sonst 15-%-Kürzung nach § 12 HeizKV.
3. Pauschale statt Messung trotz Zählern: Sind Warmwasserzähler verbaut, aber es wird nach Wohnfläche verteilt, passt die Abrechnung nicht zur Messtechnik im Haus.
Der DMB weist Heizung und Warmwasser als gemeinsamen Wert aus; die Spitze liegt bei 2,18 €/m². Der Wert stammt aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Abrechnungsjahr 2024 (Stand Dezember 2025). Er ist ein Richtwert – auffällige Abweichungen nach oben solltest du hinterfragen.
Schnellcheck: 60 m² ≈ 950 €/Jahr · 75 m² ≈ 1188 €/Jahr · 90 m² ≈ 1426 €/Jahr – dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.
Einmal hochladen – der Check stellt Wasser- und Warmwasserposition nebeneinander und schlägt bei Doppelberechnung an. Kostenlos, ohne Konto.
Abrechnung kostenlos prüfenWarmwasser prüfen: drei Schritte
1. Doppelung ausschließen: Wasser- und Warmwasserposition nebeneinanderlegen – die erwärmte Menge darf nur einmal berechnet sein. 2. Verbrauchsanteil prüfen: Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung trotz zentraler Anlage steht dir die 15-%-Kürzung zu. 3. Belege ziehen: Per Belegeinsicht die Messdienstabrechnung anfordern und Einwendungen binnen 12 Monaten mit dem Widerspruch sichern.
Häufige Fragen zur Position „Warmwasser"
Muss Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden?
Ja, bei zentraler Versorgung von mindestens zwei Wohnungen schreibt die Heizkostenverordnung eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung vor (50 bis 70 Prozent nach Verbrauch). Fehlt sie, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen.
Sind die Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig?
Ja, die regelmäßig wiederkehrende Legionellenuntersuchung des Trinkwassers gehört zu den laufenden Betriebskosten der Warmwasseranlage. Einmalige Sanierungen nach einem Befund – etwa neue Leitungen – sind dagegen Instandsetzung.
Ich habe einen eigenen Durchlauferhitzer – was zahle ich?
Dann gibt es keine zentrale Warmwasserversorgung: Du zahlst deinen Strom direkt an den Versorger, und in der Nebenkostenabrechnung darf keine Warmwasserposition für deine Wohnung auftauchen.
Gilt die CO₂-Kostenaufteilung auch fürs Warmwasser?
Ja. Die CO₂-Abgabe fällt auf den gesamten Brennstoffverbrauch der Anlage an – also auch auf den Warmwasseranteil. Die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter nach dem Stufenmodell muss die Abrechnung für beide Blöcke erkennen lassen.
Warmwasser-Position beanstanden – fertig formuliert
- Widerspruch zur Position „Warmwasser" – sauber begründet, per Klick an den Vermieter
- Belegeinsicht anfordern (§ 259 BGB) – die Originalrechnungen hinter dieser Position sehen
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – zahlen ohne Anerkenntnis, Rückforderung bleibt offen
- Vorgangsakte mit Fristen-Erinnerung + Direktversand mit Zugangsnachweis
Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · Heizkostenverordnung · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel
Verwandte Kostenarten: Heizkosten · Verbundene Heizanlage · Alle 17 Kostenarten im Überblick
