Betriebskosten

Heizkosten zu hoch? Das darf abgerechnet werden und das nicht

Der größte Betrag auf der ganzen Abrechnung und ausgerechnet der mit den meisten Fehlern. Hier lohnt sich Nachrechnen in Euro, nicht in Prozent.

Kurz gesagt: Umlagefähig sind Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Wartung, Messdienst und Verbrauchserfassung (§ 2 Nr. 4 BetrKV). Versorgt die Anlage mindestens zwei Wohnungen, muss überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden (Heizkostenverordnung). Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du deinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizKV). Reparaturen an der Heizung sind nie Betriebskosten. Den kompletten Prüfweg, 15-%-Kürzung, CO₂-Aufteilung, Richtwerte, zeigt Heizkostenabrechnung prüfen.

Stand: Oktober 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Übersicht: Heizkosten in den Nebenkosten. Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung und Messdienst sind umlagefähig, Reparaturen und Rücklagen nicht. — Versorgt die Anlage mindestens zwei Wohnungen, muss überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden, sonst greift die Kürzung nach § 12 HeizKV. Grafik: reklamo.ai

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 4 BetrKV

§ 2 Nr. 4 BetrKV erfasst die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage: Brennstoffe und ihre Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit inklusive Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung von Anlage und Betriebsraum, Immissionsmessungen sowie Miete und Kosten der Verbrauchserfassungsgeräte.

Heizung: Was dazugehört und was nicht

Heizkosten sind mit Abstand der größte Block der zweiten Miete und der fehleranfälligste. Zu den reinen Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets) kommen die Heizungsnebenkosten: Betriebsstrom der Anlage, die jährliche Wartung, der Schornsteinfeger-Anteil und die Kosten des Wärmemessdienstes samt Gerätemiete. Seit 2023 teilen sich Mieter und Vermieter zudem die CO₂-Abgabe nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG, je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Fehlt diese Aufteilung in deiner Abrechnung komplett, zahlst du zu viel.

Umlagefähig	Nicht umlagefähig
Brennstoffkosten inkl. Lieferung (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets)	Reparaturen, Ersatzteile, Austausch von Brenner oder Kessel
Betriebsstrom, Wartung, Reinigung, Immissionsmessung	Rücklagen für eine neue Heizung, Finanzierungskosten
Messdienst: Gerätemiete, Ablesung, Abrechnungserstellung	Erstellung der Abrechnung durch die Hausverwaltung (Verwaltungskosten)

Heizung in der Abrechnung: die häufigsten Fehler

Beim größten Posten der Abrechnung lohnt der Blick auf diese drei Klassiker:

1. Keine oder falsche Verbrauchsabrechnung: Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung trotz Pflicht steht dir die pauschale 15-%-Kürzung nach § 12 HeizKV zu, einer der wertvollsten Hebel überhaupt.

2. CO₂-Kosten voll beim Mieter: Die Abrechnung weist die CO₂-Abgabe aus, teilt sie aber nicht nach dem Stufenmodell auf. Der Vermieteranteil kann je nach Gebäudezustand bis zu 95 Prozent betragen.

3. Wartung mit verstecktem Reparaturanteil: „Wartung und Instandsetzung" in einer Rechnung. Der Reparaturanteil muss herausgerechnet werden, bevor umgelegt wird.

Richtwert

1,32 €/m² im Monat (Heizung + Warmwasser)

Bandbreite laut DMB: 0,46 bis 2,18 €/m². Bei 75 m² sind das im Schnitt rund 1.188 € im Jahr. Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, Abrechnungsjahr 2024 (veröffentlicht Dezember 2025). Örtliche Abweichungen sind normal, deutliche Ausreißer ein Prüfsignal.

Schnellcheck: 60 m² ≈ 950 €/Jahr · 75 m² ≈ 1188 €/Jahr · 90 m² ≈ 1426 €/Jahr: dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.

Heizung prüfen: drei Schritte

1. Kennzahl bilden: Heizkosten des Jahres durch Wohnfläche und 12 teilen. Alles deutlich über 1,32 €/m² verdient einen zweiten Blick, über 2,18 €/m² liegt außerhalb der DMB-Spitze. 2. Pflichtangaben checken: Verbrauchsanteil (mindestens 50, meist 70 Prozent), CO₂-Stufenmodell, Ablesewerte. Fehlt die Verbrauchsabrechnung, 15 % kürzen. 3. Belege und Frist: Über die Belegeinsicht Brennstoffrechnungen und Messdienstabrechnung anfordern und Einwendungen innerhalb von 12 Monaten per Widerspruch erheben.

Gesetzes-Check: § 12 HeizKV, die 15-%-Kürzung

Wird entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du den auf dich entfallenden Kostenanteil um 15 Prozent kürzen. Das gilt für Heizung und Warmwasser. Der passende Rechner steht auf unserer Seite zu den häufigsten Abrechnungsfehlern.

Häufige Fragen zur Position „Heizung"

Wann darf ich meine Heizkosten pauschal um 15 Prozent kürzen?

Wenn der Vermieter trotz Pflicht nicht verbrauchsabhängig abrechnet, etwa ohne Erfassungsgeräte oder rein nach Wohnfläche, obwohl die Anlage mehrere Wohnungen versorgt. Die Kürzung erlaubt § 12 HeizKV; sie gilt für deinen Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten.

Muss der Vermieter die CO₂-Abgabe mit mir teilen?

Ja. Seit 2023 wird die CO₂-Abgabe bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt, abhängig vom CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter. Je schlechter der energetische Zustand, desto größer der Vermieteranteil. Die Aufteilung muss aus der Abrechnung hervorgehen.

Sind Wartungskosten der Heizung umlagefähig?

Die reine Wartung ja (§ 2 Nr. 4 BetrKV), Reparaturen nein. Enthält die Handwerkerrechnung beides, muss der Instandsetzungsanteil vor der Umlage herausgerechnet und auf Nachfrage belegt werden.

Was gilt bei Fernwärme?

Auch Fernwärmekosten sind umlagefähig, inklusive Grund- und Arbeitspreis. Preissteigerungen des Versorgers treffen dich grundsätzlich, aber der Vermieter unterliegt dem Wirtschaftlichkeitsgebot und die Abrechnung muss die Verbrauchserfassung sauber ausweisen.

Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · Heizkostenverordnung · CO2KostAufG (Stufenmodell) · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel

Verwandte Kostenarten: Warmwasser · Schornsteinfeger · Alle 17 Kostenarten im Überblick

Was ist der Betriebsstrom der Heizung und wo gehört er hin?

Der Strom für Brenner, Pumpen und Regelung der Heizungsanlage. Er gehört in die Heizkostenabrechnung (§ 7 Abs. 2 HeizKV) und wird dort mit verteilt, ohne eigenen Zähler als sachgerechte Schätzung (üblich sind ca. 3–5 % der Brennstoffkosten). Doppelt kassiert wäre er, wenn er zusätzlich im Allgemeinstrom steckt, ein klassischer Prüfpunkt.

Heiz- und Nebenkostenabrechnung, eine Abrechnung oder zwei?

Meist ein Dokument, aber zwei Rechenwerke: Die Heiznebenkosten (Heizung + Warmwasser) folgen der Heizkostenverordnung und müssen zu 50–70 % nach Verbrauch verteilt werden; die kalten Betriebskosten folgen § 2 BetrKV und dem vereinbarten Schlüssel. Erstellt der Messdienst eine separate Heizkostenabrechnung, wird deren Ergebnis in die Nebenkostenabrechnung übernommen, prüfe dann, dass keine Position doppelt auftaucht.

Welche Kosten der Heizkostenabrechnung sind umlagefähig?

Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft, die Reinigung von Anlage und Heizraum, die Messungen des Schornsteinfegers sowie Miete, Ablesung und Abrechnung der Zähler und Heizkostenverteiler (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Reparaturen, der Austausch defekter Teile und die Verwaltung gehören nicht dazu.

Neue Pflicht ab Oktober 2025: Müssen Wärmepumpen jetzt nach Verbrauch abgerechnet werden?

Ja, in Häusern mit mehreren Wohnungen. Wurde der Verbrauch aus der Wärmepumpe am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, musste der Vermieter bis 30. September 2025 Zähler oder Heizkostenverteiler einbauen (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV). Nach Verbrauch abgerechnet wird ab dem ersten Abrechnungszeitraum, der danach beginnt, bei Abrechnung nach Kalenderjahr also meist ab 2026. Rechnet er trotzdem nicht nach Verbrauch ab, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).