Heizkosten zu hoch? Das darf abgerechnet werden – und das nicht
Stand: Juli 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 12 Jahre Hausverwaltung
§ 2 Nr. 4 BetrKV erfasst die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage: Brennstoffe und ihre Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit inklusive Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung von Anlage und Betriebsraum, Immissionsmessungen sowie Miete und Kosten der Verbrauchserfassungsgeräte.
Heizung: Was dazugehört – und was nicht
Heizkosten sind mit Abstand der größte Block der zweiten Miete – und der fehleranfälligste. Zu den reinen Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets) kommen die Heizungsnebenkosten: Betriebsstrom der Anlage, die jährliche Wartung, der Schornsteinfeger-Anteil und die Kosten des Wärmemessdienstes samt Gerätemiete. Seit 2023 teilen sich Mieter und Vermieter zudem die CO₂-Abgabe nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG – je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Fehlt diese Aufteilung in deiner Abrechnung komplett, zahlst du zu viel.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Brennstoffkosten inkl. Lieferung (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets) | Reparaturen, Ersatzteile, Austausch von Brenner oder Kessel |
| Betriebsstrom, Wartung, Reinigung, Immissionsmessung | Rücklagen für eine neue Heizung, Finanzierungskosten |
| Messdienst: Gerätemiete, Ablesung, Abrechnungserstellung | Erstellung der Abrechnung durch die Hausverwaltung (Verwaltungskosten) |
Heizung in der Abrechnung: die häufigsten Fehler
Beim größten Posten der Abrechnung lohnt der Blick auf diese drei Klassiker:
1. Keine oder falsche Verbrauchsabrechnung: Ohne verbrauchsabhängige Abrechnung trotz Pflicht steht dir die pauschale 15-%-Kürzung nach § 12 HeizKV zu – einer der wertvollsten Hebel überhaupt.
2. CO₂-Kosten voll beim Mieter: Die Abrechnung weist die CO₂-Abgabe aus, teilt sie aber nicht nach dem Stufenmodell auf. Der Vermieteranteil kann je nach Gebäudezustand bis zu 95 Prozent betragen.
3. Wartung mit verstecktem Reparaturanteil: „Wartung und Instandsetzung" in einer Rechnung – der Reparaturanteil muss herausgerechnet werden, bevor umgelegt wird.
Bandbreite laut DMB: 0,46 bis 2,18 €/m² – bei 75 m² sind das im Schnitt rund 1.188 € im Jahr. Quelle: Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, Abrechnungsjahr 2024 (veröffentlicht Dezember 2025). Örtliche Abweichungen sind normal, deutliche Ausreißer ein Prüfsignal.
Schnellcheck: 60 m² ≈ 950 €/Jahr · 75 m² ≈ 1188 €/Jahr · 90 m² ≈ 1426 €/Jahr – dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.
Abrechnung fotografieren – der Check prüft deine Heizkosten pro Quadratmeter gegen die DMB-Spanne, sucht die CO₂-Aufteilung und erkennt fehlende Verbrauchsabrechnung (15-%-Hebel). Kostenlos, ohne Konto.
Heizkosten jetzt prüfen lassenHeizung prüfen: drei Schritte
1. Kennzahl bilden: Heizkosten des Jahres durch Wohnfläche und 12 teilen – alles deutlich über 1,32 €/m² verdient einen zweiten Blick, über 2,18 €/m² liegt außerhalb der DMB-Spitze. 2. Pflichtangaben checken: Verbrauchsanteil (mindestens 50, meist 70 Prozent), CO₂-Stufenmodell, Ablesewerte. Fehlt die Verbrauchsabrechnung, 15 % kürzen. 3. Belege und Frist: Über die Belegeinsicht Brennstoffrechnungen und Messdienstabrechnung anfordern und Einwendungen innerhalb von 12 Monaten per Widerspruch erheben.
Wird entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du den auf dich entfallenden Kostenanteil um 15 Prozent kürzen. Das gilt für Heizung und Warmwasser. Der passende Rechner steht auf unserer Seite zu den häufigsten Abrechnungsfehlern.
Häufige Fragen zur Position „Heizung"
Wann darf ich meine Heizkosten pauschal um 15 Prozent kürzen?
Wenn der Vermieter trotz Pflicht nicht verbrauchsabhängig abrechnet – etwa ohne Erfassungsgeräte oder rein nach Wohnfläche, obwohl die Anlage mehrere Wohnungen versorgt. Die Kürzung erlaubt § 12 HeizKV; sie gilt für deinen Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten.
Muss der Vermieter die CO₂-Abgabe mit mir teilen?
Ja. Seit 2023 wird die CO₂-Abgabe bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt – abhängig vom CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter. Je schlechter der energetische Zustand, desto größer der Vermieteranteil. Die Aufteilung muss aus der Abrechnung hervorgehen.
Sind Wartungskosten der Heizung umlagefähig?
Die reine Wartung ja (§ 2 Nr. 4 BetrKV), Reparaturen nein. Enthält die Handwerkerrechnung beides, muss der Instandsetzungsanteil vor der Umlage herausgerechnet und auf Nachfrage belegt werden.
Was gilt bei Fernwärme?
Auch Fernwärmekosten sind umlagefähig, inklusive Grund- und Arbeitspreis. Preissteigerungen des Versorgers treffen dich grundsätzlich – aber der Vermieter unterliegt dem Wirtschaftlichkeitsgebot und die Abrechnung muss die Verbrauchserfassung sauber ausweisen.
Heizkosten drücken – mit den richtigen Schreiben
- Widerspruch zur Position „Heizung" – sauber begründet, per Klick an den Vermieter
- Belegeinsicht anfordern (§ 259 BGB) – die Originalrechnungen hinter dieser Position sehen
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – zahlen ohne Anerkenntnis, Rückforderung bleibt offen
- Vorgangsakte mit Fristen-Erinnerung + Direktversand mit Zugangsnachweis
Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · Heizkostenverordnung · CO2KostAufG (Stufenmodell) · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel
Verwandte Kostenarten: Warmwasser · Schornsteinfeger · Alle 17 Kostenarten im Überblick
