Kündigung

Kündigung wegen Eigenbedarf: prüfen, widersprechen, Zeit gewinnen

Der Vermieter will die Wohnung für sich oder seine Familie. Das darf er, aber nur mit einem echten, konkret begründeten Bedarf und mit langer Frist. Hier steht, was in einer wirksamen Eigenbedarfskündigung stehen muss, wann du widersprechen kannst und was du tust, wenn du keine neue Wohnung findest.

Antwort in 20 Sekunden: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist wirksam, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts braucht und das im Brief nachvollziehbar begründet (§ 573 BGB). Die Frist beträgt 3 Monate, nach 5 Jahren Wohndauer 6, nach 8 Jahren 9 Monate (§ 573c BGB). Auch eine wirksame Kündigung kannst du mit einem Widerspruch wegen Härte angreifen, spätestens zwei Monate vor dem Vertragsende (§§ 574, 574b BGB). Nicht vorschnell ausziehen und nichts unterschreiben, bevor du die Begründung geprüft hast.

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Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Für sich selbst, für seine Familie und für Menschen, die in seinem Haushalt leben (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Familie heißt hier: alle, die vor Gericht die Aussage verweigern dürften (§ 383 ZPO).

Person, die einziehen soll	Eigenbedarf möglich?
Vermieter selbst, Ehe- oder eingetragener Lebenspartner	ja
Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern	ja
Geschwister, Nichten und Neffen	ja
Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Schwager und Schwägerin	ja
Lebensgefährte oder Pflegekraft, die mit dem Vermieter in einem Haushalt lebt	ja
Cousin oder Cousine	nein (BGH, 10.7.2024, VIII ZR 276/23)
Freunde, Mitarbeiter, Geschäftspartner	nein
GmbH, AG oder andere juristische Person als Vermieterin	nein

Wie muss eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussehen?

Prüf den Brief Punkt für Punkt. Fehlt etwas Wesentliches, ist die Kündigung unwirksam.

Schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters, an alle Mieter (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, Fax oder WhatsApp reichen nicht.
Die Person, die einziehen soll, mit Namen und Verhältnis zum Vermieter.
Der Grund, warum sie gerade diese Wohnung braucht, mit Tatsachen: neuer Job in der Stadt, Nachwuchs, Pflege der Eltern, Trennung. „Eigenbedarf für Familienangehörige“ reicht nicht (§ 573 Abs. 3 BGB).
Der Termin. Ist er zu früh berechnet, wirkt die Kündigung zum nächsten zulässigen Termin.
Der Hinweis auf dein Widerspruchsrecht mit Form und Frist (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt er, kannst du noch im ersten Gerichtstermin widersprechen (§ 574b Abs. 2 BGB).

Gründe nachschieben darf der Vermieter nur, wenn sie erst nach der Kündigung entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Ein Muster für die Kündigung durch den Vermieter gibt es hier nicht, Reklamo schreibt nur für Mieter.

Welche Frist gilt bei der Kündigung wegen Eigenbedarf?

Wohndauer bis zum Zugang der Kündigung	Kündigungsfrist
unter 5 Jahren	3 Monate
5 bis unter 8 Jahre	6 Monate
ab 8 Jahren	9 Monate

Die Frist läuft ab Zugang. Kommt der Brief bis zum dritten Werktag eines Monats, zählt dieser Monat mit (§ 573c Abs. 1 BGB). Beispiel: Zugang am 3. Februar, Wohndauer sechs Jahre, Ende am 31. Juli.

Sperrfrist nach Umwandlung: Wurde deine Mietwohnung nach deinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer frühestens drei Jahre nach dem Eigentumswechsel wegen Eigenbedarf kündigen. In vielen Städten sind es bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).

Fristen berechnen: Ende und Widerspruchsfrist

Rechner: Wann endet das Mietverhältnis, bis wann widersprechen?
Zugang der Kündigung
Einzug in die Wohnung

Beide Daten eintragen. Der Rechner zeigt Frist, Vertragsende und den letzten Tag für den Widerspruch.

Gezählt werden Werktage von Montag bis Samstag, Feiertage nicht. Liegt ein Feiertag in den ersten Tagen des Monats, kann sich das Ende um einen Monat verschieben. Im Zweifel gilt der spätere Termin.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?

Die Begründung fehlt oder bleibt so allgemein, dass du sie nicht prüfen kannst.
Die Person zählt nicht zum begünstigten Kreis, etwa ein Cousin oder eine Firma.
Der Bedarf ist nicht ernst gemeint oder nur auf Vorrat: Der Einzug ist noch gar nicht absehbar.
Die Wohnung passt offensichtlich nicht zum genannten Zweck, oder der Bedarf ist weit überhöht. Gerichte prüfen hier nur Missbrauch, die Lebensplanung des Vermieters respektieren sie.
Der Bedarf war schon beim Vertragsschluss geplant und der Vermieter hat dir das verschwiegen.
Die Sperrfrist nach einer Umwandlung ist nicht abgelaufen (§ 577a BGB).
Formfehler: nicht schriftlich, nicht unterschrieben, nicht an alle Mieter gerichtet.

Kein Grund für die Unwirksamkeit: Der Vermieter bietet dir eine freie Wohnung im selben Haus nicht an. Dann schuldet er dir Schadensersatz, die Kündigung bleibt aber wirksam (BGH, 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung: Härtefall nach § 574 BGB

Auch eine wirksame Kündigung scheitert, wenn der Auszug für dich oder deine Familie eine Härte bedeutet, die schwerer wiegt als der Bedarf des Vermieters. Typische Härtegründe:

hohes Alter, oft zusammen mit langer Wohndauer und Verwurzelung im Viertel
schwere Krankheit, Behinderung oder ein Gesundheitsrisiko durch den Umzug
Schwangerschaft, kleine Kinder, ein Examen kurz vor dem Abschluss
keine zumutbare Ersatzwohnung, obwohl du nachweisbar suchst

Gerichte müssen solche Gründe gründlich prüfen, bei gesundheitlichen Folgen notfalls mit einem Sachverständigengutachten (BGH, 22.5.2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17).

Form und Frist: schriftlich und unterschrieben, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter (§ 574b BGB). Die Gründe musst du nur auf Verlangen nennen. Schreib sie trotzdem gleich hinein, mit Nachweisen. Das Ergebnis kann eine Fortsetzung auf bestimmte oder unbestimmte Zeit sein (§ 574a BGB).

Mieter findet keine Wohnung: was dann?

Fehlender Ersatzwohnraum zählt als Härte, wenn du ernsthaft suchst und das belegen kannst: Bewerbungen, Absagen, Suchaufträge, Antrag beim Wohnungsamt. Verlierst du den Prozess, kann das Gericht dir eine Räumungsfrist von insgesamt bis zu einem Jahr geben (§ 721 ZPO).

Darf ich vor dem Ende der Frist ausziehen?

Ja. Die Miete schuldest du aber bis zum Ende des Mietverhältnisses. Kürzer wird es, wenn du selbst mit deiner Frist von drei Monaten kündigst (§ 573c Abs. 1 BGB) oder ihr einen Aufhebungsvertrag schließt. Bei sechs oder neun Monaten Vermieterfrist lohnt sich deshalb oft ein Gespräch: früherer Auszug gegen Umzugskosten.

Abfindung bei Eigenbedarf: Wie hoch?

Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht. Viele Vermieter zahlen trotzdem Umzugskosten oder eine Abfindung, wenn du früher ausziehst oder auf den Widerspruch verzichtest. Die Höhe ist Verhandlungssache. Unterschreib erst, wenn Auszugstermin, Betrag, Kaution und Renovierung schriftlich geregelt sind.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz

Zieht die genannte Person nicht ein oder schnell wieder aus, muss der Vermieter nachvollziehbar erklären, warum der Bedarf weggefallen ist. Kann er das nicht, gilt der Eigenbedarf als vorgeschoben (BGH, 29.3.2017, VIII ZR 44/16). Du kannst dann Umzugskosten, Maklerkosten und die Mietdifferenz zur neuen Wohnung verlangen (§ 280 BGB). Sichere früh Beweise: Namensschild, Anzeigen der alten Wohnung, Aussagen von Nachbarn.

Wie lange muss der Vermieter drin wohnen? Eine Mindestzeit gibt es nicht. Ein schneller Auszug ist aber ein starkes Indiz für vorgetäuschten Eigenbedarf. Fällt der Bedarf noch vor dem Ende deiner Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter dich informieren, danach nicht mehr (BGH, 9.11.2005, VIII ZR 339/04).

Muster für Mieter: Widerspruch und Antworten auf die Eigenbedarfskündigung

Jedes Muster schicken wir dir kostenlos als PDF per Mail. Unterschreiben müssen alle Mieter, die im Vertrag stehen. Schick den Brief per Einwurf-Einschreiben oder gib ihn mit Zeugen ab und heb den Versandnachweis auf.

Muster 1 · Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung wegen Härte (§ 574 BGB)

Betreff: Widerspruch gegen Ihre Kündigung vom [Datum] wegen Eigenbedarfs, Wohnung [Anschrift, Lage]

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

Ihre Kündigung vom [Datum] habe ich am [Datum] erhalten. Ich widerspreche der Kündigung nach § 574 BGB und verlange die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

So bekommst du das Musterschreiben Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung wegen Härte (§ 574 BGB) direkt per E-Mail zugesandt.

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Ist die Kündigung schon formal fehlerhaft, sag das klar. Den Härte-Widerspruch kannst du vorsorglich mit erklären.

Muster 2 · Zurückweisung: Kündigung unwirksam, weil die Begründung fehlt

Betreff: Ihre Kündigung vom [Datum] wegen Eigenbedarfs, Wohnung [Anschrift, Lage]

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

Ihre Kündigung vom [Datum] weise ich zurück. Sie ist unwirksam.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs muss die Gründe so konkret nennen, dass ich sie prüfen kann (§ 573 Abs. 3 BGB): welche Person einziehen soll, in welchem Verhältnis sie zu Ihnen steht und warum sie gerade diese Wohnung benötigt. …

So bekommst du das Musterschreiben für deine Antwort auf die Eigenbedarfskündigung Zurückweisung: Kündigung unwirksam, weil die Begründung fehlt direkt per E-Mail zugesandt.

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Bevor du dich entscheidest, hilft oft eine Nachfrage. Sie zeigt dem Vermieter, dass du die Regeln kennst, und sie sichert die Anbietpflicht für freie Wohnungen im Haus.

Muster 3 · Nachfrage: Angaben zum Bedarf und freie Wohnungen im Haus

Betreff: Ihre Kündigung vom [Datum] wegen Eigenbedarfs: Bitte um Angaben

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

zu Ihrer Kündigung vom [Datum] bitte ich Sie um folgende Angaben bis zum [Datum, 14 Tage]:

1. Seit wann steht fest, dass [Name der Person] in die Wohnung ziehen will, und wann soll der Einzug stattfinden?
2. Welche anderen Wohnungen besitzen Sie in diesem Haus oder in derselben Wohnanlage, und ist eine davon frei oder wird bis zum Ende meiner Kündigungsfrist frei?

So bekommst du das Musterschreiben für deine Antwort auf die Eigenbedarfskündigung Nachfrage: Angaben zum Bedarf und freie Wohnungen im Haus direkt per E-Mail zugesandt.

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Willst du ohnehin umziehen, verhandle. Ein früher Auszug ist für den Vermieter viel wert.

Muster 4 · Vorschlag: früher ausziehen gegen Umzugskosten

Betreff: Ihre Kündigung vom [Datum]: Vorschlag für eine einvernehmliche Lösung

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt meines Widerspruchs nach § 574 BGB schlage ich Ihnen eine einvernehmliche Lösung vor:

Ich ziehe bereits zum [Datum] aus und gebe die Wohnung besenrein zurück. Sie zahlen mir dafür einen Ausgleich für Umzugskosten von [Betrag] €, fällig bei der Übergabe. …

So bekommst du das Musterschreiben für deine Antwort auf die Eigenbedarfskündigung Vorschlag: früher ausziehen gegen Umzugskosten direkt per E-Mail zugesandt.

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Nach dem Auszug: Kommt dir der Eigenbedarf vorgeschoben vor, fordere eine Erklärung und deinen Schaden.

Muster 5 · Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Betreff: Ehemalige Wohnung [Anschrift, Lage]: Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters],

Sie haben mir am [Datum] wegen Eigenbedarfs für [Name der Person] gekündigt. Ich bin am [Datum] ausgezogen. [Die Person ist nie eingezogen. / Die Wohnung wurde am [Datum] neu vermietet. / Die Wohnung steht seit meinem Auszug leer und wird zum Verkauf angeboten.]

Damit spricht alles dafür, dass der Eigenbedarf nicht bestand. …

So bekommst du das Musterschreiben Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs direkt per E-Mail zugesandt.

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Was du jetzt tun solltest

Heute: Zugangsdatum notieren und den Umschlag aufheben. Mit dem Rechner oben Vertragsende und Widerspruchsfrist ausrechnen.
In der ersten Woche: Begründung prüfen: Person, Verhältnis, Grund, Unterschrift. Bei Lücken Muster 2 schicken.
Danach: Härtegründe sammeln, Atteste holen, die Wohnungssuche dokumentieren. Mieterverein oder Fachanwalt fragen, ob sich ein Widerspruch lohnt.
Spätestens zwei Monate vor Vertragsende: Widerspruch mit Muster 1, nachweisbar zugestellt.
Nach dem Auszug: ein Jahr lang beobachten, wer einzieht. Fotos und Anzeigen sichern.

Was du nicht tun solltest

Sofort ausziehen: Du gibst alle Rechte auf und zahlst womöglich doppelte Miete.
Etwas unterschreiben, das „Einverständnis“ heißt: Das kann als Aufhebungsvertrag gelten, ohne jeden Ausgleich.
Die Miete kürzen oder zurückhalten: Das liefert einen zweiten Kündigungsgrund.
Die Widerspruchsfrist verstreichen lassen: Danach zählen die Härtegründe nur noch, wenn der Vermieter nicht auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat.

Häufige Fragen

Was bedeutet die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf?

Der Vermieter kündigt, weil er die Wohnung für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das ist einer von drei Gründen, aus denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag ordentlich kündigen darf.

Wie lange habe ich Zeit, wenn mir wegen Eigenbedarf gekündigt wird?

Drei Monate, nach fünf Jahren Wohndauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Den Widerspruch wegen Härte musst du spätestens zwei Monate vor diesem Ende erklären. Kommt es zum Prozess, kann das Gericht zusätzlich eine Räumungsfrist geben.

Was ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?

Sie muss schriftlich sein, die Person und ihren konkreten Bedarf nennen und die richtige Frist einhalten. Prüf das in Ruhe, notier die Widerspruchsfrist und zieh nicht vorschnell aus. Bei Zweifeln hilft ein Mieterverein.

Kann ich der Kündigung wegen Eigenbedarf widersprechen?

Ja, mit dem Widerspruch nach § 574 BGB, wenn der Auszug für dich eine besondere Härte bedeutet, etwa wegen Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnung. Ist die Kündigung schon formal unwirksam, weist du sie außerdem zurück. Muster für beides stehen oben.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?

Wenn die Begründung fehlt oder zu allgemein ist, die Person nicht zum begünstigten Kreis gehört, der Bedarf nur vorgeschoben oder auf Vorrat angemeldet ist, eine Sperrfrist läuft oder die Form nicht stimmt. Eine nicht angebotene Alternativwohnung macht sie dagegen nicht unwirksam.

Darf ich bei Eigenbedarf vorher ausziehen?

Ja, aber die Miete läuft bis zum Ende des Mietverhältnisses weiter. Kündigst du selbst mit drei Monaten Frist oder vereinbarst du einen Aufhebungsvertrag, kommst du früher raus. Ein Sonderkündigungsrecht brauchst du dafür nicht.

Gibt es eine Abfindung bei Eigenbedarf?

Einen Anspruch darauf gibt es nicht. In der Praxis zahlen viele Vermieter Umzugskosten oder eine Abfindung, wenn du früher ausziehst. Wie hoch, ist reine Verhandlung; halte alles schriftlich fest.

Wie lange muss der Vermieter nach Eigenbedarf selbst drin wohnen?

Eine feste Frist gibt es nicht. Zieht die Person gar nicht oder nur kurz ein, muss der Vermieter erklären, warum. Gelingt ihm das nicht, kannst du Schadensersatz verlangen (BGH, VIII ZR 44/16).

Gilt Eigenbedarf auch für Nichten, Neffen oder Cousins?

Nichten und Neffen ja, Cousins und Cousinen nein. Entscheidend ist, ob die Person vor Gericht ein Zeugnisverweigerungsrecht hätte (BGH, 10.7.2024, VIII ZR 276/23).

Muss ich nach einer Eigenbedarfskündigung ausziehen, wenn ich keine Wohnung finde?

Nicht automatisch. Fehlender Ersatzwohnraum ist ein Härtegrund, wenn du ernsthaft suchst und das belegst. Ohne Einigung und ohne Urteil darf dich niemand aus der Wohnung holen, und auch nach einem Urteil ist eine Räumungsfrist möglich.

Gibt es ein Muster für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung als PDF?

Ja. Auf dieser Seite stehen fünf Muster für Mieter, jedes kostenlos als PDF per Mail: Widerspruch wegen Härte, Zurückweisung, Nachfrage, Vorschlag für einen früheren Auszug und Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf.

Wie lange dauert es nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf bis zum Auszug?

Mindestens drei Monate, nach fünf Jahren Wohndauer sechs, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Widersprichst du wegen Härte und kommt es zur Räumungsklage, dauert es oft deutlich länger; das Gericht kann zusätzlich eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr geben (§ 721 ZPO).

Grundlagen

§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 und Abs. 3 BGB (berechtigtes Interesse, Eigenbedarf, Begründung) · § 573c BGB (Kündigungsfristen) · § 568 BGB (Schriftform, Hinweis auf den Widerspruch) · §§ 574, 574a, 574b BGB (Widerspruch, Fortsetzung, Form und Frist) · § 577a BGB (Sperrfrist nach Umwandlung) · § 280 BGB (Schadensersatz) · § 721 ZPO (Räumungsfrist) · § 383 ZPO (Zeugnisverweigerungsrecht) · BGH VIII ZR 276/23 vom 10.7.2024 (Cousin) · BGH VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17 vom 22.5.2019 (Härtefall) · BGH VIII ZR 232/15 vom 14.12.2016 (Anbietpflicht) · BGH VIII ZR 44/16 vom 29.3.2017 (vorgetäuschter Bedarf) · BGH VIII ZR 339/04 vom 9.11.2005 (Wegfall des Bedarfs) · Stand: Oktober 2026

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Geht es um deine Wohnung, lass die Kündigung von Mieterverein oder Fachanwalt prüfen, bevor die Widerspruchsfrist abläuft.