Heizungsausfall

Heizung kaputt: Deine Rechte bei kalter Wohnung, Mietminderung und Muster

Draußen minus fünf, drinnen achtzehn Grad, und der Vermieter sagt „nächste Woche". Das musst du nicht hinnehmen und zwar ab heute nicht.

Antwort in 20 Sekunden: Heizungsausfall ist ein dringender Mangel: sofort telefonisch melden, schriftlich bestätigen, Frist 24–72 Stunden in der Heizperiode. Werden tagsüber keine ~20 °C erreicht, ist die Miete gemindert, bei Totalausfall im Winter erheblich.

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Balkengrafik: Mietminderung, wenn die Heizung kaputt ist, von 5–15 % für einzelne Räume bis 70–100 % bei unbewohnbar kalter Wohnung — Die Spannen stammen aus der Rechtsprechung; maßgeblich sind gemessene Temperaturen, Dauer und Jahreszeit. Grafik: reklamo.ai

Sofort-Vorgehen im Notfall

Vermieter/Hausverwaltung/Notdienst anrufen, Uhrzeit notieren
Direkt danach schriftlich bestätigen (E-Mail genügt fürs Erste)
Frist je nach Außentemperatur: 24 Stunden bei Frost, sonst bis 72 Stunden
Temperaturen protokollieren: Raum, Uhrzeit, Foto vom Thermometer

Musterschreiben bei Heizungsausfall

Muster · Mängelanzeige bei Heizungsausfall mit Frist

Betreff: Heizungsausfall in der Wohnung [Adresse, Lage]: Mängelanzeige mit Frist

Sehr geehrte Damen und Herren,

seit [Datum/Uhrzeit] fällt die Heizung in meiner Wohnung vollständig aus; gemessen wurden [Temperatur] °C in den Wohnräumen.

So bekommst du das Musterschreiben Mängelanzeige bei Heizungsausfall mit Frist direkt per E-Mail zugesandt.

heizungsausfall-maengelanzeige.pdfPDF, 29 KB, kommt als Anhang

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Temperaturen messen. Dein wichtigster Beweis

Miss morgens und abends in jedem Raum, notiere Datum, Uhrzeit und Wert, fotografiere das Thermometer. Unter 20–22 °C tagsüber in Wohnräumen liegt ein Mangel vor, nachts gelten 18 °C als Untergrenze, alle Werte mit Raum-Zeit-Tabelle. Das Protokoll trägt später deine Minderungsquote.

Welche Temperaturen geschuldet sind

In der Heizperiode (üblich 1. Oktober bis 30. April) müssen Wohnräume tagsüber etwa 20–22 °C erreichen können, nachts rund 18 °C. Bleibt die Anlage darunter, liegt ein Mangel vor, unabhängig davon, ob der Kessel „bald repariert“ wird.

Diese Temperaturen schuldet der VermieterWohnräume tagsüber etwa 20–22 °C, nachts mindestens rund 18 °C, während der gesamten Heizperiode. Dauerhaft darunter = Mangel, tagesgenau minderbar.

Gefestigte Rechtsprechung zu § 535/536 BGB

Wie hoch ist die Mietminderung bei Heizungsausfall? Die Tabelle

Gerichte haben bei Komplettausfall im Winter Minderungen von weit über 20 Prozent bis hin zu 100 Prozent bei unbewohnbarer Wohnung anerkannt; bei nur einzelnen kalten Räumen entsprechend weniger. Die Minderung läuft ab deiner Anzeige. Dein Temperaturprotokoll bestimmt die Quote.

Situation	übliche Minderungsquote
Totalausfall im Winter, Wohnung unbewohnbar kalt	70–100 %
Heizung fällt komplett aus, Temperaturen 15–18 °C	20–50 %
Wohnung wird nur mäßig warm (18–20 °C tagsüber)	10–20 %
Einzelne Räume ohne Heizung	5–15 %
Ausfall nur nachts / Warmwasser mitbetroffen	je nach Ausmaß 5–20 % zusätzlich
Ausfall im Sommer ohne spürbare Beeinträchtigung	0–5 %

Die Spannen stammen aus der Rechtsprechung; maßgeblich sind immer gemessene Temperaturen, Dauer und Jahreszeit. Einordnung für deinen Fall mit tagesgenauer Rechnung: Minderungsquoten-Rechner.

Ab wann und wie lange gemindert wird

Rückwirkend ab dem Tag der Mängelanzeige, tagesgenau bis zur Reparatur. Beispiel: 1.200 € Bruttomiete, 30 % Quote, 10 Tage Ausfall = 1.200 × 0,30 × 10/30 = 120 €. Zusätzlich ersatzfähig: Stromkosten für Heizlüfter als Mangelfolgeschaden, den Fahrplan inklusive Notdienst-Option findest du oben unter Sofort-Vorgehen.

Randnotiz von Ben, 13 Jahre Hausverwalter Mieter mit Temperaturprotokoll haben von mir andere Quoten bekommen als Mieter mit „es war halt kalt“. Zwei Messwerte pro Tag mit Foto. Mehr braucht es nicht, aber genau das fehlt in neun von zehn Fällen.

Heizlüfter auf Vermieterkosten

Überbrückst du mit Elektroheizern, sind die Strom-Mehrkosten ein ersatzfähiger Schaden. Kündige das im Schreiben an, miss den Verbrauch grob (Gerätewattzahl × Stunden) und heb die Belege auf.

Wenn nichts passiert

Nach fruchtloser Notfall-Frist: Erinnerung mit letzter Frist, dann Ersatzvornahme durch einen Heizungsdienst deiner Wahl (§ 536a BGB). Die Rechnung trägt der Vermieter. Die komplette Leiter: Vermieter reagiert nicht.

Überbrückung: Heizlüfter besorgen und wer den Strom zahlt

Bis die Reparatur durch ist, muss der Vermieter für Ersatz sorgen. In der Praxis heißt das: elektrische Heizgeräte stellen oder deren Kosten übernehmen. Besorgst du selbst einen Heizlüfter, weil nichts kommt, sind Anschaffung bzw. Leihgebühr und der Mehrstrom als Mangelfolge erstattungsfähig (§ 536a BGB), kündige das im Mängelschreiben an, statt es stillschweigend zu tun.

Rechne den Strom sauber vor: Ein 2-kW-Heizlüfter, der 8 Stunden am Tag läuft, zieht 16 kWh. Bei rund 0,38 €/kWh also gut 6 € pro Tag und Gerät. Über zwei kalte Wochen sind das 85 €, die du dir mit Zählerstands-Fotos (vorher/nachher) belegst.

Aus 13 Jahren VerwaltungBei jedem größeren Ausfall habe ich Baumarkt-Heizlüfter an die Mieter verteilt. Das ist der Normalfall, kein Gefallen. Was ich Mietern immer geraten habe: Gerät und Laufzeiten kurz per Mail dokumentieren und die Stromerstattung gleich mit der Mängelanzeige anmelden. Wer erst Monate später mit einer Pauschale kommt, diskutiert; wer Zählerfotos und eine simple kWh-Rechnung schickt, bekommt sein Geld.

Welche Temperaturen die Heizung im Normalbetrieb schaffen muss, nach Raum und Tageszeit, steht in den Mindesttemperatur-Richtwerten.

Nur die Quote gesucht? Mietminderung bei Heizungsausfall. Die Tabelle mit Rechenweg.

Heizlüfter mieten, leihen oder kaufen?

Dass der Vermieter für Ersatzwärme sorgen oder die Kosten tragen muss, steht oben. Bleibt die praktische Frage: Wo bekommst du heute Abend ein Gerät her, und welcher Weg macht später am wenigsten Ärger? Die Reihenfolge, die sich bewährt hat:

Weg	Wann sinnvoll	Worauf du achtest
Leihen beim Vermieter oder der Hausverwaltung	Immer zuerst fragen, am besten gleich in der Mängelanzeige.	Viele Verwaltungen halten bei größeren Ausfällen Geräte bereit. Dich kostet das nur den Strom, und den bekommst du erstattet.
Mieten beim Geräte- oder Baumaschinenverleih	Wenn der Vermieter nichts stellt und die Reparatur mehrere Tage dauert.	Mietpreis vorher schriftlich geben lassen. Profi-Elektroheizer brauchen teils Starkstrom (CEE-Stecker), frag ausdrücklich nach Geräten für die normale Steckdose.
Kaufen im Baumarkt	Nach Ablauf deiner Frist, oder wenn bei Frost sofort etwas her muss.	Kaufpreis ist als Aufwendungsersatz erstattungsfähig (§ 536a Abs. 2 BGB). Ein einfaches Gerät reicht. Biete an, es nach der Reparatur dem Vermieter zu überlassen.

Egal welcher Weg: Schreib dem Vermieter kurz, was du besorgst und warum. Ein Satz per E-Mail genügt. So kann er hinterher nicht sagen, er hätte dir ein Gerät gestellt, wenn du nur gefragt hättest.

Ein Satz, der die Erstattung sichertDa bis heute keine Ersatzheizung gestellt wurde, besorge ich ab [Datum] [Anzahl] elektrische Heizgeräte. Die Kosten für Miete oder Kauf und den Mehrverbrauch an Strom werde ich Ihnen in Rechnung stellen. Zählerstand heute: [Wert] kWh, Foto anbei.

Was kostet der Strom? Die Rechnung oben mit 0,38 €/kWh ist ein Beispiel. Maßgeblich ist der Arbeitspreis aus deinem eigenen Stromvertrag. Zum Vergleich ein Rechenbeispiel mit 0,35 €/kWh und 8 Stunden Laufzeit am Tag:

Gerät	Pro Tag	Pro Woche
1 kW (kleiner Raum, Bad)	8 kWh, ca. 2,80 €	ca. 19,60 €
2 kW (Wohnzimmer)	16 kWh, ca. 5,60 €	ca. 39,20 €
2 Geräte à 2 kW	32 kWh, ca. 11,20 €	ca. 78,40 €

Das sind Beispielwerte. Ein Heizlüfter läuft selten durchgehend auf voller Leistung, dafür im Winter oft länger als 8 Stunden. Am sichersten ist der echte Verbrauch: Zählerstand am ersten und am letzten Tag fotografieren, Differenz mal Arbeitspreis. Den Normalverbrauch eines vergleichbaren Zeitraums kannst du abziehen, wenn der Vermieter darauf besteht.

Sicherheit geht vor:

Keine Gas-, Petroleum- oder Heizpilz-Geräte in Wohnräumen. Sie verbrauchen Sauerstoff und können Kohlenmonoxid freisetzen.
Jedes Gerät direkt in eine eigene Wandsteckdose. Keine Ketten aus Mehrfachsteckern, keine aufgerollte Kabeltrommel.
Nicht mehrere starke Geräte am selben Stromkreis. Fliegt die Sicherung, verteile die Geräte auf andere Räume.
Abstand zu Vorhängen, Bett und Möbeln, nachts und beim Verlassen der Wohnung ausschalten.
Ölradiatoren sind leiser als Heizlüfter und geben die Wärme gleichmäßiger ab, verbrauchen bei gleicher Leistung aber nicht weniger Strom.

Belege sammeln: Kassenbon oder Mietvertrag des Geräts, Fotos vom Zählerstand mit Datum, kurze Notiz, wann welches Gerät lief. Die Forderung schickst du zusammen mit der Minderung, am besten innerhalb weniger Tage nach der Reparatur. Kommt keine Zahlung, kannst du nach Ankündigung mit der nächsten Miete verrechnen.

Defekte Heizung in der Mietwohnung: die Heizung geht nicht, was jetzt?

Mietwohnung, Heizung geht nicht mehr an? Ob kaputte Heizung, defekte Therme oder Heizungsausfall Wohnanlage. Der Ablauf ist derselbe: sofort anrufen und in Textform nachziehen, Frist setzen, Temperaturen mit Datum und Uhrzeit notieren, Minderung ankündigen. Dass das ganze Haus betroffen ist, entlastet den Vermieter übrigens nicht. Gemessen wird deine Wohnung, nicht die Zahl der Leidensgenossen.

Heizungsausfall Ersatzheizung: Der Vermieter schuldet dir eine warme Wohnung, nicht eine funktionierende Anlage. Bis die läuft, kann er mit Heizlüftern oder Radiatoren überbrücken. Stellt er nichts, darfst du nach fruchtloser Frist zur Heizungsausfall-Überbrückung mieten oder kaufen und Anschaffung, Miete und Strom als Aufwendungsersatz abrechnen (§ 536a Abs. 2 BGB). Belege sammeln, Zählerstand fotografieren. Die Quoten stehen unter Mietminderung bei Heizungsausfall.

Zwei Sonderlagen zum Schluss. Heizungsausfall: Was tun im Gewerbe? Gleiches Vorgehen, andere Quoten: Details in den Fragen unten. Und beim Heizungsausfall (Wohnanlage): Überbrückung läuft genauso über Heizlüfter und Fristsetzung, nur dein Ansprechpartner ist die Hausverwaltung. Das Minderungsrecht bleibt individuell. Läuft die Wohnung über eine eigene Therme, gehört auch die vernachlässigte Wartung zu den Mängeln, Gastherme: Wartung und Rechte.

Passend dazu: Fristlos kündigen als Mieter

Häufige Fragen

Die Heizung fällt im Winter komplett aus, wie viel Minderung ist drin?

Bei Totalausfall in der Heizperiode haben Gerichte je nach Dauer und Schwere Quoten bis zu 70–100 % anerkannt, tagesgenau für die Ausfalltage. Voraussetzung: sofortige Anzeige beim Vermieter.

Darf ich mir einen Heizlüfter kaufen und die Kosten verlangen?

Im Notfall oder nach fruchtloser Frist ja: Als Ersatzvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB) kannst du Gerät und Mehrstrom als Aufwendungsersatz geltend machen. Belege aufheben und die Position beziffern.

Sind 16 Grad nachts im Schlafzimmer ein Mangel?

In der Regel ja. Geschuldet sind nach gefestigter Rechtsprechung tagsüber etwa 20–22 °C in Wohnräumen und nachts mindestens rund 18 °C, dauerhaft darunter liegt ein Mangel vor.

Wer zahlt den Strom für Heizlüfter bei Heizungsausfall?

Der Vermieter, als Mangelfolge nach § 536a BGB. Verbrauch dokumentieren (Geräteleistung × Stunden × Strompreis, Zählerfotos) und die Erstattung direkt in der Mängelanzeige ankündigen.

Heizungsausfall im Gewerbe, was tun?

Die Mechanik ist dieselbe: anzeigen, kurze Frist, Minderung und Ersatzvornahme, nur gelten die Wohnraum-Schutzvorschriften nicht und der Gewerbemietvertrag darf mehr abweichen (etwa Minderung nur bei unbestrittenen Forderungen). Vertrag prüfen, Temperaturen und Umsatzbeeinträchtigung dokumentieren, Fristen kürzer setzen als im Wohnraum.

Muss der Vermieter eine Ersatzheizung stellen?

Er schuldet eine beheizbare Wohnung. Solange die Anlage defekt ist, muss er die Wärme anders sicherstellen, etwa mit Heizlüftern oder gemieteten Radiatoren. Passiert nach Fristsetzung nichts, kannst du selbst beschaffen und die Kosten inklusive Strom erstattet verlangen.

Heizungsausfall in der ganzen Wohnanlage, gilt die Mietminderung trotzdem?

Ja. Dass alle betroffen sind, entlastet den Vermieter nicht. Maßgeblich ist die Gebrauchsbeeinträchtigung in deiner Wohnung; die Minderung läuft ab deiner Anzeige tagesgenau.

Gilt das auch für Warmwasser?

Ja. Warmwasser muss ganzjährig rund um die Uhr verfügbar sein. Ausfall mindert die Miete zusätzlich.

Wie schnell muss der Vermieter im Winter reagieren?

Bei Frost innerhalb von 24 Stunden zumindest mit einer Notmaßnahme. Sonst darfst du nach Fristablauf selbst beauftragen.

Zählt eine zu schwache Heizung als Mangel?

Ja, wenn die Sollwerte auch bei voll aufgedrehten Ventilen nicht erreichbar sind, Protokoll führen.

Darf ich sofort den Notdienst rufen?

Bei akuter Unbewohnbarkeit (Frost, kleine Kinder, Kranke) ja: § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Sonst erst nach Ablauf der kurzen Frist aus diesem Schreiben. Vermieter parallel informieren.

Heizung fällt am Wochenende aus, an wen wende ich mich?

An die im Mietvertrag oder Hausaushang genannte Notfallnummer der Verwaltung. Schriftliche Anzeige trotzdem sofort hinterherschicken, per E-Mail mit Lesebestätigung.

Darf ich die Miete sofort kürzen?

Die Minderung wirkt kraft Gesetzes ab der Mängelanzeige, kündige die Quote aber schriftlich an und zahle den Rest unter Vorbehalt, sonst riskierst du bei zu hoher Quote Zahlungsverzug.

Gilt die Tabelle auch für die Gastherme in der Wohnung?

Ja. Fällt die Etagenheizung aus, gelten dieselben Quoten. Die Wartungspflicht liegt beim Vermieter, auch wenn der Vertrag dir die Wartungskosten überträgt.

Kann ich einen Heizlüfter mieten und der Vermieter zahlt?

Ja, wenn der Vermieter trotz Meldung keine Ersatzheizung stellt und deine Frist abgelaufen ist, oder im echten Notfall. Lass dir den Mietpreis schriftlich geben, kündige die Kosten beim Vermieter an und heb die Rechnung auf. Strom kommt dazu.

Wie berechne ich den Strom für den Heizlüfter?

Am genauesten über den Zähler: Stand am ersten und letzten Tag fotografieren, Differenz mal Arbeitspreis deines Stromvertrags. Als grobe Schätzung geht auch Leistung mal Stunden mal Preis, zum Beispiel 2 kW × 8 h × 0,35 € ≈ 5,60 € pro Tag.

Darf ich einen Gasheizer in der Wohnung benutzen?

Davon solltest du absehen. Gas- und Petroleumöfen sind für Innenräume ohne Abzug nicht gedacht und können Kohlenmonoxid freisetzen. Nimm elektrische Geräte, jedes an einer eigenen Steckdose.

Darf ich die Miete mindern, wenn die Heizung nicht funktioniert?

Ja, ab dem Tag, an dem du den Ausfall angezeigt hast, tagesgenau bis zur Reparatur. Wie viel, hängt von der erreichten Temperatur ab, die Werte stehen in der Tabelle oben. Gemindert wird von der Bruttomiete. Die Kosten für Heizlüfter und deren Strom trägt zusätzlich der Vermieter.