Schimmel in der Wohnung: So gehst du vor, mit Muster für den Vermieter

Du rückst den Schrank ab, und da ist er: schwarzer Rand, feuchte Tapete, dieser Geruch. Der erste Impuls ist wegwischen. Genau der kostet dich nachher die Beweise. Schimmel in der Mietwohnung also erst fotografieren und melden, dann putzen.

Antwort in 20 Sekunden: Schimmel sofort schriftlich melden und großflächig mit Datum fotografieren, nicht erst wegwischen. Die Ursachenklärung ist zunächst Sache des Vermieters (Bausubstanz), erst danach zählt dein Lüftungsverhalten. Bei erheblichem Befall: Mietminderung ab Anzeige. Streitpunkt Heizen: Welche Temperaturen die Wohnung halten muss, steht in den Mindesttemperatur-Richtwerten.

Direkt zum Muster

Infografik: Schimmel in der Wohnung, erst fotografieren, dann mit 7–14 Tagen Frist melden, Minderung ankündigen und bei Schweigen eskalieren — Wer vor dem Wegwischen fotografiert, sichert die Beweise für Mängelanzeige und Mietminderung nach § 536 BGB. Grafik: reklamo.ai

Beweise sichern, vor allem anderen

Fotos jeder Stelle mit Datum und Größenvergleich (Zollstock daneben)
Räume, Ausmaß, seit wann sichtbar, Geruch
Kurzprotokoll zu Heizen und Lüften (2× täglich Stoßlüften genügt üblicherweise)
Erst nach der Dokumentation oberflächlich behandeln

Wer muss was beweisen?

Der Vermieter muss zuerst darlegen, dass die Bausubstanz mangelfrei ist. Keine Wärmebrücken, keine Feuchtigkeit von außen, funktionierende Abdichtung. Erst wenn ihm das gelingt, kommt dein Wohnverhalten auf den Tisch. Lass dich also nicht mit dem Pauschalvorwurf „falsch gelüftet“ abspeisen; verlange die bauseitige Prüfung.

So ist die Beweislast verteiltErst muss der Vermieter beweisen, dass die Bausubstanz als Ursache ausscheidet (Dach, Wände, Fenster, Wärmebrücken). Gelingt ihm das, bist du dran zu zeigen, dass du normal gelüftet und geheizt hast. Ein Lüftungsprotokoll entscheidet solche Fälle.

Ständige BGH-Rechtsprechung zur Beweislast bei Feuchtigkeitsschäden

Mietminderung bei Schimmel

Anerkannt sind, je nach Raum und Ausmaß, Minderungen von wenigen Prozent (kleine Stelle im Abstellraum) bis über 20 Prozent (Schlafzimmer stark befallen); bei Gesundheitsgefahr und Unbewohnbarkeit auch deutlich mehr. Die Minderung wirkt ab deiner Anzeige, ein Grund mehr, keinen Tag zu warten.

Gesundheit geht vor

Bei großflächigem Befall oder Atemwegsbeschwerden: Arztbesuch dokumentieren, befallene Räume meiden, kurze Beseitigungsfrist setzen. Sporenbelastung ist ein erheblicher Mangel, entsprechend deutlich darf dein Schreiben ausfallen.

Dein Fahrplan

1. Dokumentieren → 2. Mängelanzeige mit 7–14-Tage-Frist → 3. Minderung ankündigen → 4. bei Schweigen die Eskalationsleiter.

Fürs Melden selbst: Schimmel-Mängelanzeige als Muster, mit Frist, Minderungsvorbehalt und Foto-Verweis.

Muster: Schimmel dem Vermieter melden

Muster · Schimmel dem Vermieter melden

Sehr geehrte Damen und Herren,

in [Raum/Stelle] tritt seit [Datum] Schimmelbefall auf; Fotos füge ich bei.

Ich fordere Sie auf, bis zum [Datum] die Ursache fachgerecht klären und den Befall beseitigen zu lassen. …

So bekommst du das Musterschreiben Schimmel dem Vermieter melden direkt per E-Mail zugesandt.

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Nicht überstreichen lassen

Anti-Schimmel-Farbe ohne Ursachenbeseitigung ist keine Mängelbeseitigung. Der Befall kommt wieder. Fordere ausdrücklich die Klärung der Ursache, nicht nur die Entfernung des sichtbaren Belags. Kommt nur der Maler, folgt die Nachfrist.

Schimmel-Protokoll: Muster fürs Dokumentieren

Schimmel dem Vermieter melden: Musterbrief oben, aber leg parallel ein Protokoll an, falls es später um Beweise geht. Das Schimmel-Protokoll-Muster in Kurzform: Datum der Entdeckung, Raum und genaue Stelle, Größe in Zentimetern, Foto mit Maßstab daneben (Zollstock oder Münze), dazu deine Heiz- und Lüftungsgewohnheiten der letzten Tage. Einmal pro Woche aktualisieren, solange der Fleck wächst. Genau diese Dokumentation entscheidet nachher die Beweislast-Frage oben.

Passend dazu: Fristlos kündigen als Mieter

Häufige Fragen

Wie viel Mietminderung ist bei Schimmel realistisch?

Typisch sind je nach Umfang und Raum etwa 10–20 %; bei großflächigem Befall in Schlafräumen oder mehreren Zimmern auch deutlich mehr. Entscheidend sind Ausmaß, Dauer und Gesundheitsrelevanz, tagesgenau ab Anzeige.

Darf ich den Schimmel selbst entfernen?

Nur kleinflächig (unter etwa einem halben Quadratmeter) und erst nach Foto-Dokumentation. Bei größerem Befall nicht selbst überstreichen: Ursache klären lassen und eine Fachfirma vom Vermieter fordern, sonst zerstörst du Beweise.

Kann ich wegen Schimmel fristlos kündigen?

Nur bei erheblicher Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB) und in der Regel erst nach Anzeige mit fruchtloser Frist. Die Hürden sind hoch, sichere vorher Gutachten oder ärztliche Atteste.

Zählt ein Hygrometer-Protokoll?

Ja, sehr. Raumtemperatur und Luftfeuchte über 1–2 Wochen notiert entkräften den Lüftungsvorwurf wirksam.

Kann mir wegen Schimmelstreit gekündigt werden?

Berechtigte Mängelrechte auszuüben ist kein Kündigungsgrund. Bleib bei dokumentierten Fakten und angekündigten Quoten.

Muss ich ein Gutachten bezahlen?

Nein. Die Ursachenklärung ist zunächst Vermietersache. Beauftragst du selbst ein Gutachten und es bestätigt bauseitige Ursachen, kannst du die Kosten als Schaden geltend machen.

Was ist mit Schimmel hinter Möbeln?

Auch das anzeigen. Der pauschale Vorwurf, Möbel stünden zu dicht an der Wand, greift nur bei nachgewiesen ausreichender Dämmung. In Altbauten oft nicht haltbar.

Ben Ambros · Immobilienkaufmann
13 Jahre Immobilienverwaltung in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
Zum Nachlesen: Verbraucherschutz.tv, Hallo München