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Für Mieter · Auszug

Kaution komplett zurück, ohne unnötige Renovierung

Viele Renovierungsklauseln sind unwirksam, und bei der Kaution gelten klare Regeln. Prüf in einer Minute, ob du beim Auszug streichen musst.

Renovierungs-Check: Musst du streichen?
1. Steht in deinem Mietvertrag, dass du Schönheitsreparaturen übernehmen musst?
2. Hast du die Wohnung beim Einzug unrenoviert übernommen, ohne dafür einen Ausgleich bekommen zu haben?
3. Nennt die Klausel feste Fristen, etwa „alle drei Jahre Küche und Bad“, ohne Zusatz wie „in der Regel“?
4. Verlangt die Klausel eine Renovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand oder eine anteilige Zahlung?

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Die fünf Regeln, die beim Auszug zählen

  1. Renovierung: nur bei wirksamer Klausel und echtem Bedarf. Starre Fristen, Endrenovierung unabhängig vom Zustand und unrenoviert übernommene Wohnungen ohne Ausgleich machen die Klausel unwirksam.
  2. Abnutzung: Spuren des normalen Wohnens musst du nicht beseitigen (§ 538 BGB).
  3. Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten, die Zinsen stehen dir zu (§ 551 BGB).
  4. Einbehalt: nur ein angemessener Teil für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung, der Rest wird fällig.
  5. Verjährung: Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB).

Häufige Fragen

Muss ich beim Auszug renovieren?
Nur wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen enthält und Renovierungsbedarf besteht. Klauseln mit starren Fristen, mit Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand oder bei unrenoviert übernommener Wohnung ohne Ausgleich sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Normale Abnutzung schuldest du nie (§ 538 BGB).
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf angemessen prüfen, Gerichte halten meist drei bis sechs Monate für angemessen. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten, den Rest muss er auszahlen.
Bis wann kann der Vermieter Schäden geltend machen?
Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).
Ben Ambros, Immobilienkaufmann
Ben Ambros · Immobilienkaufmann
13 Jahre Hausverwalter in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
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