Betriebskosten

Gebäudereinigung: Was darf der Vermieter für Treppenhaus & Co. abrechnen?

Montags riecht das Treppenhaus nach Reiniger. Ob der Betrag dahinter stimmt, riechst du nicht. Dafür gibt es Richtwerte.

Kurz gesagt: Umlagefähig sind die Kosten der Reinigung gemeinschaftlich genutzter Gebäudeteile, Flure, Treppen, Keller, Waschküche, Aufzugskabine, sowie die laufende Ungezieferbekämpfung (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Putzen die Mieter laut Vertrag selbst, dürfen keine Reinigungskosten berechnet werden. Einmalige Maßnahmen wie eine Taubenabwehr-Installation oder Graffiti-Entfernung sind nicht umlagefähig.

Stand: Oktober 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Übersicht: Gebäudereinigung in den Nebenkosten. Die Reinigung von Treppenhaus und Keller ist umlagefähig, Kammerjäger und Graffiti-Entfernung nicht. — Nach § 2 Nr. 9 BetrKV zählen die laufende Reinigung der Gemeinschaftsflächen und nur die vorbeugende Ungezieferbekämpfung. Grafik: reklamo.ai

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 9 BetrKV

§ 2 Nr. 9 BetrKV erfasst die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs.

Gebäudereinigung: Was dazugehört und was nicht

Die Position deckt den regelmäßigen Putzdienst für die Gemeinschaftsflächen ab, egal ob Reinigungsfirma oder als Teilaufgabe des Hauswarts (dann darf sie nicht doppelt auftauchen). Zur Ungezieferbekämpfung zählt die laufende, vorbeugende Bekämpfung, etwa turnusmäßige Kontrollen oder Köderstationen im Keller. Der akute Großeinsatz gegen einen Befall, der auf einen Baumangel zurückgeht (Feuchtigkeit, Ratten wegen defekter Leitungen), ist dagegen Instandsetzung. Und: Fensterreinigung der Gemeinschaftsflächen gehört dazu, die Fenster deiner Wohnung natürlich nicht.

Die Waschküche wird mitgereinigt, ihre Geräte sind eine eigene Position: Waschküche und Gemeinschaftswaschmaschine in den Nebenkosten.

Umlagefähig	Nicht umlagefähig
Regelmäßige Reinigung von Treppenhaus, Fluren, Keller, Aufzugskabine	Reinigung nach Bauarbeiten oder Handwerkereinsätzen
Laufende, vorbeugende Ungezieferbekämpfung	Akuter Großeinsatz wegen baulicher Mängel (z. B. Rattenbefall durch defekte Leitung)
Reinigungsmittel und Geräteeinsatz des Dienstleisters	Graffiti-Entfernung, Sonderreinigungen, Anschaffung von Reinigungsmaschinen

Gebäudereinigung in der Abrechnung: die häufigsten Fehler

Drei Fehlerbilder kehren bei der Gebäudereinigung immer wieder:

1. Doppelt mit dem Hauswart: Der Hauswart putzt laut Leistungsverzeichnis das Treppenhaus und zusätzlich rechnet eine Reinigungsfirma ab. Dieselbe Fläche darf nur einmal bezahlt werden.

2. Umlage trotz Eigenreinigung: Der Mietvertrag verpflichtet die Parteien zum wöchentlichen Treppenputz im Wechsel, dann dürfen keine Fremdkosten für genau diese Flächen berechnet werden.

3. Sonderreinigungen untergeschoben: Bauschlussreinigung, Entrümpelungsnachlese oder Graffiti-Beseitigung sind Einmalkosten und gehören nicht in die laufende Position.

Richtwert

0,21 €/m² im Monat

Rund 189 € im Jahr bei 75 m², stark abhängig von Reinigungsintervall und Objektgröße. Der Wert stammt aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Abrechnungsjahr 2024 (Stand Dezember 2025). Er ist ein Richtwert, auffällige Abweichungen nach oben solltest du hinterfragen.

Schnellcheck: 60 m² ≈ 151 €/Jahr · 75 m² ≈ 189 €/Jahr · 90 m² ≈ 227 €/Jahr: dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.

Gebäudereinigung prüfen: drei Schritte

1. Vertrag lesen: Steht Eigenreinigung im Mietvertrag, ist jede Fremdvergabe für diese Flächen angreifbar. 2. Leistungen abgleichen: Per Belegeinsicht Reinigungsvertrag und Hauswart-Leistungsverzeichnis nebeneinanderlegen, Überschneidungen markieren. 3. Beanstanden: Doppelte oder einmalige Posten innerhalb der 12-Monats-Frist per Widerspruch rügen.

Treppenhausreinigung findet nicht statt: Musterbrief an den Vermieter

Laut Abrechnung wird jede Woche geputzt. Im Treppenhaus liegt aber seit Wochen derselbe Dreck, und du zahlst womöglich für eine Leistung, die gar nicht erbracht wird. Bei den Betriebskosten muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Zahlt er die Reinigungsfirma voll, obwohl sie nicht putzt, kannst du die Kosten mit Verweis auf diesen Grundsatz beanstanden.

Im Streit zählen Belege. Führ ein paar Wochen Protokoll, mit Datum und Fotos vom Zustand, und gleich es mit dem Reinigungsplan ab, falls einer aushängt. Dann schreibst du dem Vermieter, am einfachsten mit dem Musterbrief zur Treppenhausreinigung: Ausfall melden, ordentliche Reinigung verlangen, Reinigungsvertrag und Rechnungen zur Einsicht anfordern und ankündigen, dass du die Position in der Abrechnung beanstandest. Einwendungen gegen eine Abrechnung musst du spätestens zwölf Monate nach ihrem Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB).

Muster · Treppenhausreinigung wird nicht erbracht

Betreff: Treppenhausreinigung im Haus [Adresse] findet nicht statt

Sehr geehrte Damen und Herren,

laut Betriebskostenabrechnung lassen Sie das Treppenhaus und die übrigen Gemeinschaftsflächen [ggf.: von der Firma …] reinigen und legen dafür [Betrag] € im Jahr auf die Mieter um. Tatsächlich wurde seit [Datum, z. B. Anfang September 2026] [nicht mehr / nur noch unregelmäßig, zuletzt am …] gereinigt. Ein Protokoll mit Fotos füge ich bei.

Ich bitte Sie, für eine ordnungsgemäße Reinigung zu sorgen und mir mitzuteilen, welche Leistungen und Intervalle mit der Reinigungsfirma vereinbart sind. …

Ungezieferbekämpfung in den Nebenkosten: Was davon umlagefähig ist

§ 2 Nr. 9 BetrKV meint die laufende, vorbeugende Ungezieferbekämpfung: regelmäßige Kontrollgänge, Köderstationen im Keller, turnusmäßige Taubenabwehr-Wartung. Nicht umlagefähig ist die akute Bekämpfung eines konkreten Befalls. Der Kammerjäger-Einsatz gegen Ratten, Kakerlaken oder Wespennest ist Einzelmaßnahme und damit Vermietersache; geht der Befall auf einen Baumangel zurück, sowieso. In der Praxis wird genau diese Trennlinie am häufigsten überfahren: Eine einmalige Kammerjäger-Rechnung im sonst konstanten Posten „Ungeziefer“ erkennst du am Kostensprung gegenüber dem Vorjahr.

Kurz zur Einordnung: Nebenkosten Ungezieferbekämpfung sind nur als laufende Vorbeugung umlagefähig, etwa der jährliche Turnus gegen Ratten oder Schaben im Haus. Der einmalige Kammerjäger-Einsatz wegen eines konkreten Befalls ist Instandhaltung und gehört nicht in deine Abrechnung.

Häufige Fragen zur Position „Gebäudereinigung"

Wir putzen das Treppenhaus selbst, darf trotzdem abgerechnet werden?

Nein, nicht für dieselben Flächen. Sieht der Mietvertrag die Eigenreinigung vor, entstehen dort keine umlagefähigen Kosten. Beauftragt der Vermieter dennoch eine Firma, kann er diese Kosten nicht einseitig auf die Mieter verlagern.

Ist die Bekämpfung von Ratten oder Kakerlaken umlagefähig?

Die laufende, vorbeugende Bekämpfung ja. Ein akuter Befall, dessen Ursache in einem Mangel des Gebäudes liegt, ist dagegen Sache des Vermieters, ebenso wie bauliche Abwehrmaßnahmen, etwa Taubenspikes.

Gehört die Fensterreinigung zu den Betriebskosten?

Nur für Gemeinschaftsflächen: Treppenhausfenster, Eingangsverglasung, Lichtschächte. Die Fenster der einzelnen Wohnungen putzt jeder selbst. Sie dürfen nicht in der Position stecken.

Die Reinigungskosten sind stark gestiegen. Was kann ich tun?

Vergleiche Intervall und Leistungsumfang mit dem Vorjahr und fordere den Reinigungsvertrag zur Einsicht an. Mehr Fläche oder häufigere Reinigung erklären eine Steigerung, ein neuer, deutlich teurerer Anbieter ohne Mehrleistung wirft dagegen die Frage der Wirtschaftlichkeit auf.

Gibt es einen Musterbrief, wenn die Treppenhausreinigung nicht gemacht wird?

Ja, oben auf dieser Seite, kostenlos als PDF per Mail. Leg ein Protokoll mit Datum und Fotos bei, sonst steht Aussage gegen Aussage. Der Brief meldet den Ausfall, fordert Reinigungsvertrag und Rechnungen zur Einsicht an und kündigt an, dass du die Kosten in der Abrechnung beanstandest.

Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel

Verwandte Kostenarten: Hauswart · Gartenpflege · Alle 17 Kostenarten im Überblick

Hausreinigung, Treppenhausreinigung, Gebäudereinigung, gibt es einen Unterschied?

Nein. Gemeint ist dieselbe Position nach § 2 Nr. 9 BetrKV: die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile (Treppenhaus, Flure, Keller, Aufzug). Egal wie der Posten in deiner Abrechnung heißt, es gelten dieselben Regeln und derselbe Richtwert.

Nach welchem Umlageschlüssel wird die Treppenhausreinigung verteilt?

Nach dem Schlüssel im Mietvertrag, sonst nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Wohnungen im Erdgeschoss zahlen meist genauso mit, auch wenn sie das obere Treppenhaus nicht nutzen.