Gebäudereinigung: Was darf der Vermieter für Treppenhaus & Co. abrechnen?
Montags riecht das Treppenhaus nach Reiniger. Ob der Betrag dahinter stimmt, riechst du nicht – dafür gibt es Richtwerte.
Stand: August 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung
§ 2 Nr. 9 BetrKV erfasst die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs.
Gebäudereinigung: Was dazugehört – und was nicht
Die Position deckt den regelmäßigen Putzdienst für die Gemeinschaftsflächen ab – egal ob Reinigungsfirma oder als Teilaufgabe des Hauswarts (dann darf sie nicht doppelt auftauchen). Zur Ungezieferbekämpfung zählt die laufende, vorbeugende Bekämpfung – etwa turnusmäßige Kontrollen oder Köderstationen im Keller. Der akute Großeinsatz gegen einen Befall, der auf einen Baumangel zurückgeht (Feuchtigkeit, Ratten wegen defekter Leitungen), ist dagegen Instandsetzung. Und: Fensterreinigung der Gemeinschaftsflächen gehört dazu, die Fenster deiner Wohnung natürlich nicht.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Regelmäßige Reinigung von Treppenhaus, Fluren, Keller, Aufzugskabine | Reinigung nach Bauarbeiten oder Handwerkereinsätzen |
| Laufende, vorbeugende Ungezieferbekämpfung | Akuter Großeinsatz wegen baulicher Mängel (z. B. Rattenbefall durch defekte Leitung) |
| Reinigungsmittel und Geräteeinsatz des Dienstleisters | Graffiti-Entfernung, Sonderreinigungen, Anschaffung von Reinigungsmaschinen |
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Gebäudereinigung in der Abrechnung: die häufigsten Fehler
Drei Fehlerbilder kehren bei der Gebäudereinigung immer wieder:
1. Doppelt mit dem Hauswart: Der Hauswart putzt laut Leistungsverzeichnis das Treppenhaus – und zusätzlich rechnet eine Reinigungsfirma ab. Dieselbe Fläche darf nur einmal bezahlt werden.
2. Umlage trotz Eigenreinigung: Der Mietvertrag verpflichtet die Parteien zum wöchentlichen Treppenputz im Wechsel – dann dürfen keine Fremdkosten für genau diese Flächen berechnet werden.
3. Sonderreinigungen untergeschoben: Bauschlussreinigung, Entrümpelungsnachlese oder Graffiti-Beseitigung sind Einmalkosten und gehören nicht in die laufende Position.
Rund 189 € im Jahr bei 75 m² – stark abhängig von Reinigungsintervall und Objektgröße. Der Wert stammt aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Abrechnungsjahr 2024 (Stand Dezember 2025). Er ist ein Richtwert – auffällige Abweichungen nach oben solltest du hinterfragen.
Schnellcheck: 60 m² ≈ 151 €/Jahr · 75 m² ≈ 189 €/Jahr · 90 m² ≈ 227 €/Jahr – dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.
Einmal fotografieren – der Check prüft die Reinigungsposition auf Doppelung mit dem Hauswart und auf untergeschobene Sonderreinigungen. Kostenlos, ohne Konto.
Abrechnung kostenlos prüfenGebäudereinigung prüfen: drei Schritte
1. Vertrag lesen: Steht Eigenreinigung im Mietvertrag, ist jede Fremdvergabe für diese Flächen angreifbar. 2. Leistungen abgleichen: Per Belegeinsicht Reinigungsvertrag und Hauswart-Leistungsverzeichnis nebeneinanderlegen – Überschneidungen markieren. 3. Beanstanden: Doppelte oder einmalige Posten innerhalb der 12-Monats-Frist per Widerspruch rügen.
Ungezieferbekämpfung in den Nebenkosten: Was davon umlagefähig ist
§ 2 Nr. 9 BetrKV meint die laufende, vorbeugende Ungezieferbekämpfung: regelmäßige Kontrollgänge, Köderstationen im Keller, turnusmäßige Taubenabwehr-Wartung. Nicht umlagefähig ist die akute Bekämpfung eines konkreten Befalls – der Kammerjäger-Einsatz gegen Ratten, Kakerlaken oder Wespennest ist Einzelmaßnahme und damit Vermietersache; geht der Befall auf einen Baumangel zurück, sowieso. In der Praxis wird genau diese Trennlinie am häufigsten überfahren: Eine einmalige Kammerjäger-Rechnung im sonst konstanten Posten „Ungeziefer“ erkennst du am Kostensprung gegenüber dem Vorjahr.
Kurz zur Einordnung: Nebenkosten Ungezieferbekämpfung sind nur als laufende Vorbeugung umlagefähig – etwa der jährliche Turnus gegen Ratten oder Schaben im Haus. Der einmalige Kammerjäger-Einsatz wegen eines konkreten Befalls ist Instandhaltung und gehört nicht in deine Abrechnung.
Häufige Fragen zur Position „Gebäudereinigung"
Wir putzen das Treppenhaus selbst – darf trotzdem abgerechnet werden?
Nein, nicht für dieselben Flächen. Sieht der Mietvertrag die Eigenreinigung vor, entstehen dort keine umlagefähigen Kosten. Beauftragt der Vermieter dennoch eine Firma, kann er diese Kosten nicht einseitig auf die Mieter verlagern.
Ist die Bekämpfung von Ratten oder Kakerlaken umlagefähig?
Die laufende, vorbeugende Bekämpfung ja. Ein akuter Befall, dessen Ursache in einem Mangel des Gebäudes liegt, ist dagegen Sache des Vermieters – ebenso wie bauliche Abwehrmaßnahmen, etwa Taubenspikes.
Gehört die Fensterreinigung zu den Betriebskosten?
Nur für Gemeinschaftsflächen: Treppenhausfenster, Eingangsverglasung, Lichtschächte. Die Fenster der einzelnen Wohnungen putzt jeder selbst – sie dürfen nicht in der Position stecken.
Die Reinigungskosten sind stark gestiegen – was kann ich tun?
Vergleiche Intervall und Leistungsumfang mit dem Vorjahr und fordere den Reinigungsvertrag zur Einsicht an. Mehr Fläche oder häufigere Reinigung erklären eine Steigerung – ein neuer, deutlich teurerer Anbieter ohne Mehrleistung wirft dagegen die Frage der Wirtschaftlichkeit auf.
Reinigungskosten beanstanden – ohne Anwaltsdeutsch
- Widerspruch zur Position „Gebäudereinigung" – sauber begründet, per Klick an den Vermieter
- Belegeinsicht anfordern (§ 259 BGB) – die Originalrechnungen hinter dieser Position sehen
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – zahlen ohne Anerkenntnis, Rückforderung bleibt offen
- Vorgangsakte mit Fristen-Erinnerung + Direktversand mit Zugangsnachweis
Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel
Verwandte Kostenarten: Hauswart · Gartenpflege · Alle 17 Kostenarten im Überblick
