Hauswartkosten: Der Klassiker unter den strittigen Positionen
Stand: Juli 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 12 Jahre Hausverwaltung
§ 2 Nr. 14 BetrKV erfasst die Kosten des Hauswarts: Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer für dessen Arbeit gewährt – ausdrücklich ausgenommen sind Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und die Hausverwaltung. Soweit der Hauswart Arbeiten nach den Nummern 2 bis 10 übernimmt, dürfen dafür keine Kosten doppelt angesetzt werden.
Hauswart: Was dazugehört – und was nicht
Nach zwölf Jahren Hausverwaltung kann ich sagen: Kaum eine Position wird so oft falsch abgerechnet wie diese. Umlagefähig ist der Lohn für die klassischen Hauswartaufgaben – Treppenhaus, Hof, Garten, Winterdienst, das tägliche Auge auf Heizung, Aufzug und Beleuchtung. Nicht umlagefähig sind zwei Tätigkeitsblöcke, die in fast jedem Hauswartvertrag mitlaufen: kleine Reparaturen (Instandhaltung) und Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsabnahmen, Schlüsselübergaben oder das Entgegennehmen von Mängelmeldungen für die Verwaltung. Diese Anteile müssen geschätzt und abgezogen werden – und der Abzug muss für dich erkennbar sein.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Lohn und Sozialabgaben für Reinigung, Garten, Winterdienst, Kontrollgänge | Kleinreparaturen und Instandhaltung durch den Hauswart |
| Bereitschaft für Störungsmeldungen an Gemeinschaftsanlagen | Verwaltungstätigkeiten: Abnahmen, Übergaben, Mieterkorrespondenz |
| Ersatzkraft bei Urlaub/Krankheit für laufende Aufgaben | Dieselben Leistungen zusätzlich als separate Positionen (Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst) |
Hauswart in der Abrechnung: die häufigsten Fehler
Nach zwölf Jahren Verwalterpraxis kenne ich die Schwachstellen dieser Position genau:
1. Kein Abzug für Verwaltung und Reparaturen: Der volle Hauswartlohn wird umgelegt, obwohl der Vertrag Reparatur- und Verwaltungsaufgaben enthält – ohne erkennbaren Abzug ist die Position angreifbar.
2. Doppelabrechnung mit Einzelpositionen: Der Hauswart macht laut Vertrag Reinigung und Winterdienst – und beide tauchen trotzdem zusätzlich als eigene Positionen mit Fremdfirmen auf.
3. Nur der „bereinigte" Betrag ohne Gesamtkosten: Die Abrechnung zeigt nicht, von welchem Bruttolohn welcher Anteil abgezogen wurde – genau das verlangt aber der BGH.
Werden Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst separat abgerechnet, weist der DMB nur 0,21 €/m² aus – beide Konstellationen zusammen wären doppelt. Datenbasis: DMB-Betriebskostenspiegel, Abrechnungsjahr 2024 (Dezember 2025). Regionale Unterschiede sind üblich; ein Vielfaches des Werts ist ein klares Prüfsignal.
Schnellcheck: 60 m² ≈ 266 €/Jahr · 75 m² ≈ 333 €/Jahr · 90 m² ≈ 400 €/Jahr – dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.
Einmal hochladen – der Check markiert Hauswartkosten ohne erkennbaren Abzug und Doppelungen mit Reinigung, Garten und Winterdienst. Kostenlos, ohne Konto.
Hauswartposition prüfen lassenHauswart prüfen: drei Schritte
1. Vertrag und Leistungsverzeichnis anfordern: Über die Belegeinsicht Hauswartvertrag samt Aufgabenliste einsehen – welche Anteile sind Verwaltung oder Reparatur? 2. Abzug kontrollieren: Gesamtkosten minus Abzug muss in der Abrechnung nachvollziehbar sein. 3. Doppelungen und Fehlbeträge rügen: Mit dem Widerspruch innerhalb der 12-Monats-Frist.
Zieht der Vermieter nicht umlagefähige Anteile – etwa für Reparatur- oder Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts – vorab ab, muss die Abrechnung dennoch die Gesamtkosten und den Abzug ausweisen. Ein kommentarlos „bereinigter" Betrag genügt nicht und macht die Position formell angreifbar.
Häufige Fragen zur Position „Hauswart"
Welche Hauswart-Tätigkeiten darf der Vermieter nicht umlegen?
Instandhaltung und Reparaturen jeder Art sowie Verwaltungsaufgaben – von der Wohnungsübergabe bis zur Mieterkorrespondenz. Diese Anteile müssen aus dem Hauswartlohn herausgerechnet werden, bevor umgelegt wird (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
Wie hoch darf der Abzug für nicht umlagefähige Anteile sein?
Das hängt vom tatsächlichen Aufgabenzuschnitt ab; der Vermieter darf schätzen, muss die Schätzung aber plausibel machen und Gesamtkosten samt Abzug offenlegen. Ohne jede Aufschlüsselung ist die Position nach der BGH-Linie formell fehlerhaft.
Hauswart und Reinigungsfirma gleichzeitig – geht das?
Nur wenn die Aufgaben sauber getrennt sind, etwa Hauswart für Winterdienst, Firma für Treppenhaus. Dieselbe Leistung darf nicht doppelt berechnet werden – das stellt § 2 Nr. 14 BetrKV ausdrücklich klar.
Ist ein externer Hausmeisterservice teurer erlaubt?
Der Vermieter darf Dienstleister frei wählen, unterliegt aber dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Ein deutlich überhöhter Servicevertrag ohne Mehrleistung ist angreifbar – die Beweislast für Unwirtschaftlichkeit liegt allerdings beim Mieter, umso wichtiger sind die Belege.
Hauswartkosten kürzen – mit dem BGH im Rücken
- Widerspruch zur Position „Hauswart" – sauber begründet, per Klick an den Vermieter
- Belegeinsicht anfordern (§ 259 BGB) – die Originalrechnungen hinter dieser Position sehen
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – zahlen ohne Anerkenntnis, Rückforderung bleibt offen
- Vorgangsakte mit Fristen-Erinnerung + Direktversand mit Zugangsnachweis
Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel · BGH 14.02.2007 – VIII ZR 1/06
Verwandte Kostenarten: Gebäudereinigung · Gartenpflege · Alle 17 Kostenarten im Überblick
