Fristlose Kündigung wegen Mietschulden: ab wann sie droht und wie du sie abwendest

Zwei Mieten offen, dann kommt die fristlose Kündigung. Oft lässt sie sich noch abwenden, aber nur, wenn du schnell und vollständig zahlst oder eine Behörde die Zahlung zusagt. Hier steht, welche Grenzen gelten und welche Briefe jetzt helfen.

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Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende

Ab wann darf der Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen?

Es gibt zwei Wege zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB):

• Zwei Termine hintereinander: Du bist an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen im Rückstand, und zusammen ist es mehr als eine Monatsmiete.
• Über längere Zeit: Über mehr als zwei Termine hinweg sind insgesamt zwei Monatsmieten zusammengekommen.

Gemeint ist die vereinbarte Gesamtmiete mit den Vorauszahlungen für Nebenkosten. In Verzug bist du ohne Mahnung, wenn du die Miete nicht bis zum dritten Werktag des Monats überwiesen hast (§ 556b Abs. 1, § 286 Abs. 2 BGB). Eine Abmahnung braucht der Vermieter nicht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB), den Grund muss er aber im Kündigungsschreiben nennen (§ 569 Abs. 4 BGB).

Mietminderung als Falle: Wer zu viel mindert, baut einen Rückstand auf. Hast du dich über den Mangel oder die Quote geirrt, schützt dich das nicht vor der Kündigung (BGH, 11.7.2012, VIII ZR 138/11). Im Zweifel zahl unter Vorbehalt und kläre die Minderung erst.

Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug: schon bei weniger Rückstand

Meist kündigen Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich mit der normalen Frist von drei, sechs oder neun Monaten (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dafür genügt weniger Rückstand. Nicht reicht es nach dem BGH, wenn höchstens eine Monatsmiete offen ist und der Verzug weniger als einen Monat dauert (BGH, 10.10.2012, VIII ZR 107/12). Anders als bei der fristlosen Kündigung zählt hier, ob dich ein Verschulden trifft. Zahlst du immer wieder zu spät, kann der Vermieter nach einer Abmahnung auch ohne großen Rückstand kündigen.

Schonfrist: So wird die fristlose Kündigung unwirksam

Die fristlose Kündigung wegen Mietschulden lässt sich nachträglich heilen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB):

• Du zahlst den gesamten Rückstand, auch die seit der Kündigung fälligen Beträge, oder
• Jobcenter oder Sozialamt verpflichten sich schriftlich, den Rückstand zu übernehmen,
• und zwar spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage.

Das klappt nur einmal in zwei Jahren. Und es heilt nur die fristlose Kündigung. Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach heutigem Recht wirksam (BGH, 23.10.2024, VIII ZR 106/23). Dann hilft nur noch eine Einigung mit dem Vermieter, dafür ist Muster 4 da.

Geplant, noch nicht beschlossen: Der Gesetzentwurf zum Mietrechtspaket II will die Schonfrist auf die ordentliche Kündigung ausdehnen, einmal je Mietverhältnis (BT-Drs. 21/6807). Stand Oktober 2026 ist das kein geltendes Recht.

Jobcenter und Sozialamt: Mietschulden übernehmen lassen

Beziehst du Grundsicherungsgeld (bis Juni 2026 Bürgergeld), kann das Jobcenter die Mietschulden übernehmen. Es soll sie übernehmen, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht, meist als Darlehen (§ 22 Abs. 8 SGB II). Ohne Grundsicherungsgeld, etwa mit kleiner Rente oder geringem Lohn, ist das Sozialamt zuständig (§ 36 SGB XII). Geht beim Gericht eine Räumungsklage wegen Mietschulden ein, informiert es das Amt (§ 22 Abs. 9 SGB II). Warte nicht darauf: Stell den Antrag sofort, mit Kündigung, Mietvertrag und Kontoauszügen. Das Muster unten ist als Eilantrag formuliert.

Räumungsklage, Räumungsfrist, Gerichtsvollzieher

Ausziehen musst du erst mit einem Urteil oder Vergleich. Schloss tauschen, Strom abstellen oder Möbel ausräumen darf der Vermieter nicht. Das Gericht kann eine Räumungsfrist von insgesamt bis zu einem Jahr geben (§ 721 ZPO), in echten Härtefällen gibt es Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO). Eine Wohnung zu retten ist fast immer günstiger als ein Räumungsprozess, auch für den Vermieter. Sprich deshalb früh mit ihm.

Muster bei Mietschulden: Raten, Jobcenter, Schonfrist

Jedes Muster schicken wir dir kostenlos als PDF per Mail. Schick die Briefe per Einwurf-Einschreiben oder gib sie mit Zeugen ab und heb den Versandnachweis auf.

Droht die Wohnung verloren zu gehen, zählt jeder Tag. Der Antrag gilt für Jobcenter und Sozialamt.

Hast du in der Schonfrist gezahlt oder liegt die Zusage des Amts vor, sag es dem Vermieter schriftlich.

Gegen die ordentliche Kündigung hilft nach dem Ausgleich nur eine Einigung. Bitte darum, sachlich und mit Gründen.

Stimmt die Rechnung des Vermieters nicht, widersprich sofort und zahl den unstreitigen Teil.

Was du jetzt tun solltest

• Heute: Rückstand genau ausrechnen: welche Monate, welche Beträge. Kündigung und Umschlag aufheben.
• Sofort: Antrag beim Jobcenter oder Sozialamt stellen, wenn du die Summe nicht selbst aufbringen kannst.
• Mit dem Vermieter: sprechen und ein Ratenangebot machen, solange noch keine Klage läuft.
• Nach Zustellung der Klage: Datum notieren, zwei Monate dazurechnen. Bis dahin muss alles gezahlt oder zugesagt sein.
• Hilfe holen: Mieterverein, Schuldnerberatung oder Fachanwalt. Beratungshilfe gibt es beim Amtsgericht.

Was du nicht tun solltest

• Die Miete weiter liegen lassen: Jeder offene Monat macht die Schonfrist teurer.
• Die Kaution gegen die Miete verrechnen: Das darfst du während des Mietverhältnisses nicht.
• Die Klage ignorieren: Wer nicht reagiert, bekommt ein Versäumnisurteil.
• Nur einen Teil zahlen und auf die Schonfrist hoffen: Sie greift nur, wenn alles bezahlt ist.

Häufige Fragen

Grundlagen

§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 und Abs. 3 BGB (fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs) · § 569 Abs. 3 Nr. 1 und 2, Abs. 4 BGB (Schwelle, Schonfrist, Begründung) · § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (ordentliche Kündigung) · § 556b Abs. 1, § 286 BGB (Fälligkeit, Verzug) · § 546a BGB (Nutzungsentschädigung) · § 22 Abs. 8 und 9 SGB II in der Fassung ab 1.7.2026 · § 36 SGB XII · §§ 721, 765a ZPO · BGH VIII ZR 106/23 vom 23.10.2024 · BGH VIII ZR 107/12 vom 10.10.2012 · BGH VIII ZR 138/11 vom 11.7.2012 · BGH VIII ZR 234/13 vom 7.5.2014 · Gesetzentwurf Mietrechtspaket II, BT-Drs. 21/6807 · Stand: Oktober 2026

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Läuft schon eine Räumungsklage, hol dir sofort Hilfe bei Mieterverein, Schuldnerberatung oder Fachanwalt.