Indexmiete: So prüfst du, ob die Erhöhung auf den Cent stimmt
„Ihre Miete erhöht sich gemäß Verbraucherpreisindex" – ein Satz, eine Zahl, fertig? Nicht ganz: Vier Formfehler machen genau solche Briefe regelmäßig angreifbar.
Antwort in 20 Sekunden: Bei einer Indexmiete steigt die Kaltmiete mit dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (§ 557b BGB). Formel: neue Miete = alte Miete × (neuer VPI ÷ alter VPI). Zwischen zwei Erhöhungen muss ein Jahr liegen, die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat. Kappungsgrenze und Mietspiegel gelten hier nicht – dafür darf neben dem Index nicht zusätzlich zur Vergleichsmiete erhöht werden.
Stand: August 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung
Indexmiete berechnen
Stimmt die verlangte Erhöhung?
Zulässig ist ausschließlich der VPI Gesamtindex für Deutschland (Basis 2020 = 100). Die Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt monatlich – der Basiswert steht in deinem Mietvertrag oder im letzten Erhöhungsschreiben.
Woran Index-Erhöhungen scheitern
Vier Punkte prüfen – jeder einzelne kippt die Erhöhung:
Prüfpunkt
Was gelten muss
Klausel im Vertrag
Indexmiete muss ausdrücklich vereinbart sein, in Schriftform – nachträglich nur mit deiner Zustimmung
Richtiger Index
nur der VPI Gesamtindex für Deutschland; Baupreis-, Nettokaltmieten- oder Regionalindizes sind unzulässig
Jahresabstand
zwischen zwei Erhöhungen mindestens 12 Monate unveränderte Miete
Inhalt des Schreibens
Textform mit Nennung beider Indexstände und der konkreten Erhöhung – „plus 6 % wegen Inflation“ reicht nicht
Aus 13 Jahren VerwaltungIndexmieten waren im Bestand die Vertragsart, bei der am häufigsten zu viel verlangt wurde – nicht aus Absicht, sondern weil gerundet und gerne der falsche Monatswert genommen wurde. Der zweite Klassiker: Es wird die Warmmiete hochgerechnet statt nur der Nettokaltmiete. Betriebskosten laufen separat und werden nie indexiert. Und: Eine Zustimmung brauchst du hier gar nicht – die Erhöhung wirkt automatisch. Genau deshalb musst du selbst nachrechnen; von allein korrigiert das niemand.
Was bei Indexmiete anders läuft
Es gibt keine Zustimmung – die Erhöhung wirkt kraft Vertrag ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Dafür sind Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete und meist auch Modernisierungsumlagen ausgeschlossen (Ausnahme: gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie Brandschutz oder Heizungstausch nach GEG). Der Index wirkt zudem in beide Richtungen: Sinkt der VPI, kannst du eine Senkung verlangen – Klauseln, die nur Erhöhungen zulassen, sind unwirksam.
Neu: Deckel in angespannten Märkten
Mit der Mietrechtsreform 2026 kommt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Obergrenze von 3,5 % pro Jahr für Indexmieterhöhungen ins Spiel. Weil sich der Stand der Gesetzgebung ändern kann, gilt: Prüf bei einer Erhöhung, ob deine Gemeinde als angespannt gilt (dieselbe Liste wie bei der Kappungsgrenze) – dann kann trotz höherer Indexentwicklung weniger zulässig sein.
Mitglieder lösen das so
Mieterhöhung im Briefkasten – in 2 Minuten reagiert
Schreiben fotografieren – der Scan erkennt den Fall und schreibt die Antwort
Widerspruch oder Teilzustimmung – fertig formuliert mit Begründung
Fristen-Wächter für Zustimmungs- und Klagefrist
Antwort-Analyse: hält die Begründung des Vermieters?
§ 557b BGB: gesetze-im-internet.de · VPI (Basis 2020 = 100): Statistisches Bundesamt · Mietrechtsreform 2026 (3,5-%-Deckel, Stand der Gesetzgebung prüfen)
Häufige Fragen
Wie wird die Indexmiete berechnet?
Neue Miete = alte Kaltmiete × (aktueller VPI ÷ Basis-VPI). Indexiert wird ausschließlich die Nettokaltmiete – Betriebs- und Heizkosten laufen separat und werden nie mit hochgerechnet.
Muss ich einer Indexmieterhöhung zustimmen?
Nein – anders als bei der Vergleichsmieten-Erhöhung wirkt sie kraft Vertrag, ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Umso wichtiger: selbst nachrechnen und bei Fehlern schriftlich widersprechen.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Indexmiete?
Nein. Die 15/20-%-Kappungsgrenze und der Mietspiegel gelten hier nicht – maßgeblich ist allein die Indexentwicklung. Dafür sind Erhöhungen zur Vergleichsmiete daneben ausgeschlossen.
Wie oft darf bei Indexmiete erhöht werden?
Höchstens einmal jährlich – zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert geblieben sein. Kommt früher ein Schreiben, ist es unwirksam.
Kann die Miete bei fallendem Index auch sinken?
Ja – die Indexklausel wirkt in beide Richtungen (§ 557b Abs. 5 BGB); Klauseln, die nur Erhöhungen zulassen, sind unwirksam. In der Praxis ist ein sinkender VPI in Deutschland allerdings selten.
Darf der Vermieter bei Indexmiete zusätzlich wegen Modernisierung erhöhen?
Grundsätzlich nicht. Ausnahme sind Maßnahmen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist – etwa Brandschutzauflagen oder ein Heizungstausch nach GEG. Alles andere ist mit der Indexklausel abgegolten.
Welcher Index ist zulässig?
Nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland, Gesamtindex, Basis 2020 = 100. Baupreisindex, Nettokaltmietenindex oder regionale Indizes sind unzulässig – steht so etwas im Vertrag, ist die Klausel angreifbar.
Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Hausverwalter in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
