Modernisierungsumlage: Wie viel Mieterhöhung nach Sanierung erlaubt ist
„Wir modernisieren für Sie" – klingt nach Geschenk, kommt als dauerhafte Mieterhöhung. Acht Prozent der Kosten, jedes Jahr. Aber nur von den richtigen Kosten.
Antwort in 20 Sekunden: Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559 BGB) – aber höchstens 3 € pro m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² nur 2 €. Instandhaltungsanteile und Fördermittel müssen vorher abgezogen werden – genau hier steckt der größte Fehler. Beim Heizungstausch gilt oft eine Extra-Deckelung von 0,50 €/m².
Stand: August 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung
Modernisierungsumlage berechnen
Was darf bei dir höchstens ankommen?
Rechenweg in Worten: umlagefähige Kosten = Gesamtkosten minus Instandhaltungsanteil minus Fördermittel. Davon 8 % pro Jahr, geteilt durch 12 = monatliche Erhöhung. Dann prüfen, ob die Kappung (3 bzw. 2 €/m² in sechs Jahren) greift – wenn ja, wird auf sie gedeckelt.
Der größte Hebel: Instandhaltung ist keine Modernisierung
Umlagefähig ist nur, was den Gebrauchswert verbessert oder Energie einspart. Was ohnehin fällig war – die 45 Jahre alten Fenster, das undichte Dach, die verschlissene Leitung – ist Instandhaltung und muss herausgerechnet werden. Bei Bauteilen am Ende ihrer Lebensdauer liegt dieser Anteil oft bei der Hälfte der Rechnung oder mehr.
Aus 13 Jahren VerwaltungWenn ich eine Modernisierungsabrechnung aufgestellt habe, war der Instandhaltungsabzug immer der Punkt mit dem meisten Verhandlungsspielraum – und der am seltensten hinterfragt wurde. Ein Fensteraustausch nach 45 Jahren ist eben nicht zu 100 % Modernisierung, sondern größtenteils fällige Erneuerung mit einem Verbesserungsanteil obendrauf. Genauso häufig: Fördermittel tauchen in der Rechnung nicht auf. Bei energetischen Maßnahmen fließen fast immer KfW- oder BAFA-Zuschüsse – die müssen abgezogen werden. Frag beides schriftlich ab: den Instandhaltungsanteil je Gewerk und die Höhe der Förderung. Diese eine Frage bewegt mehr als jede Diskussion über die 8 %.
Die Ankündigung – und deine drei Monate Vorlauf
Modernisierungen müssen drei Monate vorher in Textform angekündigt werden, mit Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlicher Dauer, der zu erwartenden Mieterhöhung und dem Hinweis auf die Härtefallregelung (§ 555c BGB). Fehlt einer dieser Punkte, ist die Ankündigung angreifbar – und die spätere Erhöhung verschiebt sich.
Härtefall: Wenn die neue Miete nicht tragbar ist
Du kannst der Maßnahme oder der Erhöhung wegen wirtschaftlicher Härte widersprechen (§§ 555d, 559 Abs. 4 BGB) – bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung. Als Faustzahl der Gerichte gilt eine Belastung von deutlich über 30 % des Nettoeinkommens durch die Warmmiete als kritisch. Der Härteeinwand hilft nicht bei Maßnahmen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist.
Sonderkündigungsrecht
Nach Zugang der Ankündigung kannst du außerordentlich kündigen: bis zum Ende des Folgemonats, wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 555e BGB) – Wortlaut und Fristen im Überblick: Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung. Während der Bauphase kann die Miete zudem gemindert sein – Einordnung in der Mietminderungs-Tabelle.
Mitglieder lösen das so
Mieterhöhung im Briefkasten – in 2 Minuten reagiert
Schreiben fotografieren – der Scan erkennt den Fall und schreibt die Antwort
Widerspruch oder Teilzustimmung – fertig formuliert mit Begründung
Fristen-Wächter für Zustimmungs- und Klagefrist
Antwort-Analyse: hält die Begründung des Vermieters?
§§ 555c–555e, 559–559b BGB: gesetze-im-internet.de · Kappung 3 €/2 € je m² seit 2019 (§ 559 Abs. 3a) · Heizungstausch: § 559e BGB
Häufige Fragen
Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr (§ 559 BGB), gedeckelt auf 3 € pro m² in sechs Jahren – bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² auf 2 €. Beim geförderten Heizungstausch gilt zusätzlich eine Deckelung von 0,50 €/m².
Was muss vor der 8-%-Rechnung abgezogen werden?
Der Instandhaltungsanteil – also das, was ohnehin fällig gewesen wäre – und alle öffentlichen Fördermittel (KfW, BAFA). Nur der Rest ist umlagefähig. Bei Bauteilen am Lebensdauerende liegt der Instandhaltungsanteil oft bei der Hälfte oder mehr.
Darf ich die Belege zur Modernisierung einsehen?
Ja. Die Erhöhungserklärung muss die Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln (§ 559b BGB); auf Verlangen sind Rechnungen, Instandhaltungsanteile und Fördermittel offenzulegen. Das Vorgehen ist dasselbe wie bei der Belegeinsicht.
Kann ich die Modernisierung wegen Härte ablehnen?
Ja – der Härteeinwand muss bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung erhoben werden (§§ 555d, 559 Abs. 4 BGB). Kritisch wird es für Gerichte, wenn die Warmmiete deutlich über 30 % des Nettoeinkommens steigt. Bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen hilft der Einwand nicht.
Gilt die Modernisierungsumlage dauerhaft?
Ja – der Zuschlag wird dauerhaft Teil der Kaltmiete und schmilzt nicht ab, wenn die Kosten rechnerisch amortisiert sind. Genau deshalb lohnt die Prüfung der Berechnung so sehr: Der Fehler wirkt jeden Monat weiter.
Darf während der Bauarbeiten die Miete gemindert werden?
Ja – bei erheblicher Beeinträchtigung durch Lärm, Staub, Gerüst oder Ausfall von Bad und Heizung ist die Miete gemindert, unabhängig von der Zulässigkeit der Maßnahme. Quoten: Mietminderungs-Tabelle.
Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Hausverwalter in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
