Kappungsgrenze prüfen: Darf deine Miete überhaupt so stark steigen?
Zwanzig Prozent mehr klingt dreist. Je nach Gemeinde sind schon fünfzehn zu viel – wo der Deckel liegt, entscheidet dein Wohnort.
Antwort in 20 Sekunden: Die Kappungsgrenze deckelt Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete auf 20 % in drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie gilt zusätzlich zum Mietspiegel: Maßgeblich ist immer der niedrigere Wert. Ist die verlangte Miete zu hoch, wird nicht die ganze Erhöhung unwirksam – sie gilt nur bis zur zulässigen Grenze.
Stand: August 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung
Kappungsgrenze berechnen
Wie viel darf deine Miete steigen?
Basis ist die Nettokaltmiete drei Jahre vor Wirksamwerden der Erhöhung – ohne Betriebskosten und ohne frühere Modernisierungszuschläge.
Wo gelten 15 % – und wo 20 %?
Die 15-%-Grenze gilt nur dort, wo das Bundesland per Rechtsverordnung ein „Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt“ ausgewiesen hat – befristet auf maximal fünf Jahre. Inzwischen sind das bundesweit über 600 Städte und Gemeinden, Tendenz steigend: Bayern hat seine Verordnung zum 1. Januar 2026 von 208 auf 285 Gemeinden ausgeweitet (v. a. Großraum München und Oberland), NRW seit November 2025 auf 57 Städte, Niedersachsen seit 2025 auf 57 Kommunen.
Wichtig zu wissen: Läuft eine Landesverordnung aus, ohne verlängert zu werden, gilt automatisch wieder die 20-%-Grenze – ohne Ankündigung. Maßgeblich ist die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs deines Erhöhungsschreibens (LG München I, 14 S 25592/13). Prüf also die Liste für das Datum auf dem Brief, nicht für heute.
Wo du nachschaust: Landesverordnung deines Bundeslandes („Mieterschutzverordnung“ bzw. „Kappungsgrenzenverordnung“), meist als PDF-Gemeindeliste auf der Seite des Justiz- oder Bauministeriums.
Die drei Grenzen, die gleichzeitig gelten
Grenze
Was sie sagt
Wo du sie prüfst
Ortsübliche Vergleichsmiete
Obergrenze überhaupt – mehr geht nie
Mietspiegel der Gemeinde, Einordnung nach Baujahr/Lage/Ausstattung
Kappungsgrenze
max. 15 bzw. 20 % in 3 Jahren
Rechner oben + Landesverordnung
Sperrfrist
Miete muss 15 Monate unverändert sein, Verlangen frühestens 1 Jahr nach dem letzten
Aus 13 Jahren VerwaltungDer Fehler, den ich in Erhöhungsschreiben am häufigsten gesehen habe (und selbst einmal gemacht habe), ist die falsche Basis: Gerechnet wird gegen die Miete von vor drei Jahren – nicht gegen die aktuelle. Wer 2023 schon einmal erhöht hat und 2026 wieder erhöht, muss beide Schritte zusammen unter der Grenze halten. Zweiter Klassiker: Ein alter Modernisierungszuschlag wird in die Basis eingerechnet, obwohl §-559-Erhöhungen nicht in die Kappungsgrenze zählen. Nimm für die Prüfung deine alte Mietzahlung aus dem Kontoauszug von vor drei Jahren – die Zahl im Schreiben stimmt überraschend oft nicht.
Überschritten – und jetzt?
Die Erhöhung wird nicht komplett unwirksam: Du musst nur bis zur zulässigen Höhe zustimmen, der überschießende Teil fällt weg. Genau dafür ist die Teilzustimmung gemacht. Rechne die zulässige Zahl vor – mit dem Rechner oben – und nenne sie im Schreiben.
Wo die Kappungsgrenze nicht gilt
Bei Modernisierungsumlagen (§ 559 BGB), bei Anpassungen der Betriebskosten-Vorauszahlung (§ 560 BGB), bei Indexmieten und bei Staffelmieten – die haben jeweils eigene Grenzen. Auch für Neuvermietungen zählt sie nicht; dort greift die Mietpreisbremse.
Mitglieder lösen das so
Mieterhöhung im Briefkasten – in 2 Minuten reagiert
Schreiben fotografieren – der Scan erkennt den Fall und schreibt die Antwort
Widerspruch oder Teilzustimmung – fertig formuliert mit Begründung
Fristen-Wächter für Zustimmungs- und Klagefrist
Antwort-Analyse: hält die Begründung des Vermieters?
§ 558 Abs. 3 BGB: gesetze-im-internet.de · Landesverordnungen (BayMiSchuV, MietSchVO NRW u. a.), Stand 2026 · LG München I, 14 S 25592/13
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Kappungsgrenze 2026?
20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB). Die abgesenkte Grenze gilt bundesweit in über 600 Städten und Gemeinden – Bayern hat zum 01.01.2026 auf 285 Gemeinden erweitert, NRW auf 57 Städte.
Woher weiß ich, ob bei mir 15 oder 20 % gelten?
Entscheidend ist die Landesverordnung deines Bundeslandes („Mieterschutzverordnung“/„Kappungsgrenzenverordnung“) und ob deine Gemeinde darin gelistet ist. Maßgeblich ist die Rechtslage zum Zeitpunkt, an dem dir das Erhöhungsschreiben zuging – nicht die heutige.
Von welcher Miete wird die Kappungsgrenze berechnet?
Von der Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung – ohne Betriebskosten und ohne frühere Modernisierungszuschläge. Zwischenzeitliche Erhöhungen zählen mit: Alle §-558-Schritte der letzten drei Jahre müssen zusammen unter der Grenze bleiben.
Was passiert, wenn die Kappungsgrenze überschritten wird?
Die Erhöhung wird nicht komplett unwirksam – sie gilt bis zur zulässigen Höhe. Du stimmst nur bis dorthin zu (Teilzustimmung), der überschießende Teil fällt weg.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Modernisierung oder Indexmiete?
Nein. Modernisierungsumlagen (§ 559), Betriebskostenanpassungen (§ 560), Index- und Staffelmieten haben eigene Grenzen und werden nicht in die Kappungsgrenze eingerechnet.
Kann die Kappungsgrenze in meiner Stadt wieder auf 20 % steigen?
Ja – die Verordnungen sind auf maximal fünf Jahre befristet. Läuft eine aus, ohne verlängert zu werden, gilt automatisch wieder die 20-%-Grenze, ohne Ankündigung und ohne Übergangsfrist.
Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Hausverwalter in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
