Kündigung vom Vermieter: Prüfen, widersprechen, Zeit gewinnen
Der Brief verändert erst einmal alles. Aber zwischen „gekündigt" und „ausziehen" liegt mehr Weg, als drinsteht: Widerspruch, Fristen, Härtefall. Der Reihe nach.
Kurz gesagt: Der Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Meist Eigenbedarf, konkret begründet. Fristen: 3/6/9 Monate je nach Wohndauer. Deine Hebel: Begründung prüfen, Widerspruch nach § 574 (bis 2 Monate vor Vertragsende), bei Mietschulden die Schonfristzahlung. Nicht einfach ausziehen.
Stand: Oktober 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung
Die Staffel nach § 573c BGB gilt nur für die Vermieterkündigung, Verkauf oder höhere Miete sind kein Kündigungsgrund. Grafik: reklamo.ai
Wann darf der Vermieter überhaupt kündigen?
Anders als du braucht er ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Die drei anerkannten Gründe: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. „Ich möchte höhere Miete“ oder „ich verkaufe“ sind keine Kündigungsgründe: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).
Kündigungsart
Frist
Deine Abwehr
Ordentlich mit Eigenbedarf
3 Monate; nach 5 Jahren 6, nach 8 Jahren 9 Monate
Begründung prüfen (wer, warum, welche Wohnung), Widerspruch § 574
Gegen die ordentliche Kündigung kannst du widersprechen, wenn sie für dich eine unzumutbare Härte bedeutet: hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, lange Verwurzelung, fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen. Frist: spätestens zwei Monate vor Vertragsende, schriftlich. Der Widerspruch zwingt zur Abwägung, häufigstes Ergebnis vor Gericht: Fortsetzung auf Zeit oder ein Auszugsvergleich mit Abfindung.
Eigenbedarf: die vier Prüffragen
Ist die Person benannt und gehört sie zum privilegierten Kreis (Vermieter, Familien-, Haushaltsangehörige)? Ist der Nutzungswunsch konkret und nachvollziehbar begründet, nicht nur floskelhaft? Ist die Wohnung für den Zweck plausibel (die 30-m²-Wohnung für die vierköpfige Familie ist es nicht)? Gab es eine freie Alternativwohnung im selben Haus, die er hätte anbieten müssen? Jede Schwäche ist ein Ansatzpunkt und vorgetäuschter Eigenbedarf macht schadensersatzpflichtig (Umzugskosten, Mietdifferenz), wenn die Person nie einzieht. Fristen-Rechner, Härtegründe und fünf Muster für Mieter stehen auf der Seite Eigenbedarfskündigung.
Wichtig bei jeder Kündigung: Nicht einfach ausziehen. Frist prüfen, Begründung prüfen, Widerspruchsfrist notieren und bei Eigenbedarf oder Härtefall frühzeitig mietrechtliche Beratung holen; hier geht es um deine Wohnung, nicht um eine Abrechnungsposition. Die Dokumentation (Vorgangsakte, Fristen) nimmt dir Reklamo ab.
Zwei Nebenschauplätze, die in dieser Lage oft mitlaufen: das Sonderkündigungsrecht im Todesfall mit eigener Monatsfrist und die Frage, wann der Vermieter zur Besichtigung in die Wohnung darf: Besichtigungsrecht.
Nur mit berechtigtem Interesse nach § 573 BGB: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung oder Verwertungshinderung, jeweils konkret begründet im Kündigungsschreiben. Mieterhöhungswunsch und Verkauf zählen nicht.
Welche Kündigungsfrist gilt für den Vermieter?
Drei Monate, ab fünf Jahren Mietdauer sechs, ab acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Die Staffel gilt nur für die Vermieterkündigung.
Kann ich eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden noch abwenden?
Ja. Durch vollständige Zahlung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage wird die fristlose Kündigung unwirksam (Schonfristzahlung). Achtung: Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung heilt sie nach BGH-Rechtsprechung nicht automatisch mit.
Wie lange habe ich für den Widerspruch nach § 574 BGB Zeit?
Bis spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses, schriftlich mit Begründung der Härte. Später nur, wenn der Vermieter nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen hat.
Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Zieht die benannte Person ohne nachvollziehbaren Grund nie ein, kannst du Schadensersatz verlangen: Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz über Jahre. Beweise sichern, etwa Neuvermietungsanzeigen der alten Wohnung.
Kündigung des Mietvertrags wegen Pflichtverletzung: Wann ist sie ordentlich, wann fristlos möglich?
Ordentlich, wenn du deine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hast (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), etwa durch wiederholt unpünktliche Miete oder Lärm trotz Abmahnung. Fristlos nur bei schweren Verstößen, meist erst nach Abmahnung (§ 543 BGB): Zahlungsverzug, erhebliche Gefährdung der Wohnung, unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung oder nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB).
Kündigung wegen Lärmbelästigung: Wann darf der Vermieter kündigen?
Bei erheblicher, wiederholter Ruhestörung nach einer Abmahnung: ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens fristlos (§ 569 Abs. 2 BGB). Der Vermieter muss die Störungen belegen, etwa mit einem Lärmprotokoll der Nachbarn. Normale Wohngeräusche und Kinderlärm reichen nicht.
Darf der Vermieter den Mietvertrag wegen Cannabiskonsum in der Wohnung kündigen?
Kiffen in der eigenen Wohnung ist seit April 2024 für Erwachsene erlaubt und für sich kein Kündigungsgrund. Kündigen kann der Vermieter erst, wenn Rauch oder Geruch die Nachbarn erheblich stören und du trotz Abmahnung weitermachst, oder wenn in der Wohnung mit Cannabis gehandelt wird. Für die Schweiz gilt anderes Recht.
Darf der Vermieter wegen einer Sanierung kündigen, welche Voraussetzungen gelten?
Nur ausnahmsweise, als Verwertungskündigung: wenn er ohne Kündigung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile hätte (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Modernisierung musst du dulden, eine Kündigung ist dafür nicht vorgesehen.
Kann mir wegen Verwahrlosung der Wohnung gekündigt werden?
Ja, wenn die Wohnung dadurch Schaden nimmt oder Nachbarn gefährdet sind, etwa durch Ungeziefer, Geruch oder Brandgefahr, und du nach einer Abmahnung nichts änderst (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, § 569 Abs. 2 BGB). Hilfe beim Aufräumen holen und den Vermieter informieren, wendet das oft ab.
Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Immobilienverwaltung in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben → Zum Nachlesen: Verbraucherschutz.tv, Hallo München
