Lebenslagen

Mietvertrag im Todesfall: Eintrittsrecht, Erbenhaftung, Sonderkündigung

Antwort in 20 Sekunden: Der Mietvertrag endet nicht automatisch: Mitwohnende Partner treten ein (§ 563 BGB), sonst erben ihn die Erben (§ 564 BGB) – mit Sonderkündigungsrecht: binnen eines Monats ab Kenntnis kündigen, dann drei Monate Frist. Die Monatsfrist zu verpassen kostet real Monatsmieten.

Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Todesfall: Was mit dem Mietvertrag passiert

Konstellation	Folge
Ehe-/Lebenspartner wohnte mit	Er tritt automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB) – kann den Eintritt binnen eines Monats ablehnen
Kinder/Angehörige im gemeinsamen Haushalt	Eintrittsrecht nachrangig zum Partner (§ 563 BGB)
Mitmieter im Vertrag	Das Mietverhältnis läuft mit ihm allein weiter (§ 563a BGB)
Niemand tritt ein	Der Vertrag geht auf die Erben über (§ 564 BGB) – mit Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht: ein Monat Zeit, drei Monate Frist

Erben (und eintretende Angehörige) können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Mietverhältnis wissen, außerordentlich kündigen – mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (§§ 564, 573d BGB). Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist: verpasst = normaler Mietvertrag mit allen Pflichten. Auch der Vermieter hat gegenüber Erben ein Sonderkündigungsrecht.

Praktische Abwicklung für Erben

Sterbeurkunde an den Vermieter, Kündigung schriftlich von allen Erben unterschrieben (oder mit Vollmacht), Bestätigung anfordern, Übergabetermin mit Protokoll vereinbaren. Miete läuft bis Vertragsende aus dem Nachlass weiter; die Kaution wird nach Übergabe an die Erbengemeinschaft abgerechnet – inklusive der letzten Nebenkostenabrechnung, die noch bis zu einem Jahr später kommen darf.

Aus 13 Jahren Verwaltung: Der häufigste Fehler von Erben: die Wohnung wochenlang „erst mal so lassen“ – und die Monatsfrist fürs Sonderkündigungsrecht verstreicht. Danach hieß es drei Monate kündigen wie jeder andere, mit voller Miete aus dem Nachlass. Die Kündigung in der ersten Woche spart real ein bis zwei Monatsmieten.

Häufige Fragen

Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?

Nein – er geht auf mitwohnende Angehörige (§ 563 BGB), Mitmieter (§ 563a) oder die Erben (§ 564 BGB) über. Beendet wird er nur durch Kündigung.

Welche Kündigungsfrist gilt für Erben?

Drei Monate – aber nur, wenn die außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats ab Kenntnis von Tod und Mietverhältnis erklärt wird. Danach gelten die normalen Vertragsregeln.

Müssen Erben die Wohnung renovieren?

Sie treten in alle Pflichten des Verstorbenen ein – es gelten dieselben Klausel-Regeln wie sonst auch: unwirksame Schönheitsreparaturklauseln binden auch Erben nicht.

Wer bekommt die Kaution?

Die Erbengemeinschaft – nach Übergabe, Prüffrist und ggf. der letzten Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter darf dafür einen angemessenen Teil zeitweise zurückbehalten.

Kündigung & Übergabe für Erben regeln

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