Mietvertrag im Todesfall: Eintrittsrecht, Erbenhaftung, Sonderkündigung
Wenn ein Mensch stirbt, ist der Mietvertrag das Letzte, woran man denken möchte. Er regelt sich trotzdem nicht von allein – aber er lässt dir mehr Zeit und mehr Wege, als du gerade vermutest.
Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung
Todesfall: Was mit dem Mietvertrag passiert
| Konstellation | Folge |
|---|---|
| Ehe-/Lebenspartner wohnte mit | Er tritt automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB) – kann den Eintritt binnen eines Monats ablehnen |
| Kinder/Angehörige im gemeinsamen Haushalt | Eintrittsrecht nachrangig zum Partner (§ 563 BGB) |
| Mitmieter im Vertrag | Das Mietverhältnis läuft mit ihm allein weiter (§ 563a BGB) |
| Niemand tritt ein | Der Vertrag geht auf die Erben über (§ 564 BGB) – mit Sonderkündigungsrecht |
- 21 Generatoren: Mängelanzeige, Minderung, Fristsetzung, Widerspruch
- Versand an den Vermieter per Klick, Kopie als Zugangsnachweis
- Fristen-Erinnerung per Mail, 3 Tage vor Ablauf
Das Sonderkündigungsrecht: ein Monat Zeit, drei Monate Frist
Erben (und eintretende Angehörige) können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Mietverhältnis wissen, außerordentlich kündigen – mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (§§ 564, 573d BGB). Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist: verpasst = normaler Mietvertrag mit allen Pflichten. Auch der Vermieter hat gegenüber Erben ein Sonderkündigungsrecht.
Praktische Abwicklung für Erben
Sterbeurkunde an den Vermieter, Kündigung schriftlich von allen Erben unterschrieben (oder mit Vollmacht), Bestätigung anfordern, Übergabetermin mit Protokoll vereinbaren. Miete läuft bis Vertragsende aus dem Nachlass weiter; die Kaution wird nach Übergabe an die Erbengemeinschaft abgerechnet – inklusive der letzten Nebenkostenabrechnung, die noch bis zu einem Jahr später kommen darf.
Sonderkündigungsrecht Wohnung Todesfall: wer kündigen darf
Drei Parteien können kündigen, und alle drei haben denselben Monat Zeit: wer nach § 563 BGB in den Vertrag eintritt und das nicht will, die Erben nach § 564 BGB – und der Vermieter. Gekündigt wird außerordentlich mit gesetzlicher Frist, also drei Monate zum Monatsende.
Sonderkündigung Wohnung bei Tod heißt in der Praxis: ein Schreiben, unterschrieben von allen, die eingetreten sind oder erben. Fehlt eine Unterschrift, läuft der Vertrag weiter. Mietvertrag erben – BGB §§ 563 bis 564 regeln, wer nachrückt – bedeutet auch, dass Miete und Nebenkosten bis zum Vertragsende weiterlaufen. Die letzte Abrechnung solltest du deshalb nicht ungeprüft zahlen: Abrechnung prüfen.
Zur Einordnung, der Reihe nach: Das Sonderkündigungsrecht bei Todesfall (Wohnung wie Mietvertrag insgesamt) steht Erben, eingetretenen Angehörigen und dem Vermieter zu. Das Sonderkündigungsrecht im Todesfall muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis erklärt werden; gekündigt wird dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Grundlage ist der Paragraph 564 BGB – für das Sonderkündigungsrecht (Mietvertrag-Todesfall-Konstellation ohne Eintritt) die zentrale Norm.
Der zweite große Sonderfall im Mietrecht – Trennung und Scheidung mit gemeinsamem Mietvertrag – hat ebenfalls eigene Regeln: Mietvertrag bei Trennung.
Die Wohnung im Todesfall kündigen: außerordentlich, mit oder ohne Erbschein
Für die Kündigung der Wohnung wegen eines Todesfalls gilt § 564 BGB: Erben (und nach § 563a verbleibende Mieter) können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Mietverhältnis erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen – auch bei Zeitmietverträgen und Kündigungsverzicht. Ein Erbschein ist für die Kündigung selbst nicht zwingend: Die Erbenstellung lässt sich auch mit Testament samt Eröffnungsprotokoll oder notfalls später nachweisen; verlangt der Vermieter stur einen Erbschein, kündige fristwahrend und reiche den Nachweis nach. Gibt es keine Erben (oder schlagen alle aus), endet die Zahlungspflicht der Ausschlagenden – der Vermieter muss sich an den Nachlass bzw. das Nachlassgericht halten. Eine fertige Formulierung findest du über die Kündigungs-Seite mit Muster.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?
Welche Kündigungsfrist gilt für Erben?
Müssen Erben die Wohnung renovieren?
Wer bekommt die Kaution?
Wer hat beim Todesfall das Sonderkündigungsrecht für die Wohnung?
Kann ich die Wohnung im Todesfall ohne Erbschein kündigen?
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