Mietvertrag im Todesfall: Eintrittsrecht, Erbenhaftung, Sonderkündigung

Wenn ein Mensch stirbt, ist der Mietvertrag das Letzte, woran man denken möchte. Er regelt sich trotzdem nicht von allein – aber er lässt dir mehr Zeit und mehr Wege, als du gerade vermutest.

Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Todesfall: Was mit dem Mietvertrag passiert

Das Sonderkündigungsrecht: ein Monat Zeit, drei Monate Frist

Erben (und eintretende Angehörige) können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Mietverhältnis wissen, außerordentlich kündigen – mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (§§ 564, 573d BGB). Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist: verpasst = normaler Mietvertrag mit allen Pflichten. Auch der Vermieter hat gegenüber Erben ein Sonderkündigungsrecht.

Praktische Abwicklung für Erben

Sterbeurkunde an den Vermieter, Kündigung schriftlich von allen Erben unterschrieben (oder mit Vollmacht), Bestätigung anfordern, Übergabetermin mit Protokoll vereinbaren. Miete läuft bis Vertragsende aus dem Nachlass weiter; die Kaution wird nach Übergabe an die Erbengemeinschaft abgerechnet – inklusive der letzten Nebenkostenabrechnung, die noch bis zu einem Jahr später kommen darf.

Sonderkündigungsrecht Wohnung Todesfall: wer kündigen darf

Drei Parteien können kündigen, und alle drei haben denselben Monat Zeit: wer nach § 563 BGB in den Vertrag eintritt und das nicht will, die Erben nach § 564 BGB – und der Vermieter. Gekündigt wird außerordentlich mit gesetzlicher Frist, also drei Monate zum Monatsende.

Sonderkündigung Wohnung bei Tod heißt in der Praxis: ein Schreiben, unterschrieben von allen, die eingetreten sind oder erben. Fehlt eine Unterschrift, läuft der Vertrag weiter. Mietvertrag erben – BGB §§ 563 bis 564 regeln, wer nachrückt – bedeutet auch, dass Miete und Nebenkosten bis zum Vertragsende weiterlaufen. Die letzte Abrechnung solltest du deshalb nicht ungeprüft zahlen: Abrechnung prüfen.

Zur Einordnung, der Reihe nach: Das Sonderkündigungsrecht bei Todesfall (Wohnung wie Mietvertrag insgesamt) steht Erben, eingetretenen Angehörigen und dem Vermieter zu. Das Sonderkündigungsrecht im Todesfall muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis erklärt werden; gekündigt wird dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Grundlage ist der Paragraph 564 BGB – für das Sonderkündigungsrecht (Mietvertrag-Todesfall-Konstellation ohne Eintritt) die zentrale Norm.

Der zweite große Sonderfall im Mietrecht – Trennung und Scheidung mit gemeinsamem Mietvertrag – hat ebenfalls eigene Regeln: Mietvertrag bei Trennung.

Der Todesfall ist einer von fünf Fällen mit außerordentlicher Kündigung – alle Fälle, Fristen und ein Muster in einem Überblick: Sonderkündigungsrecht Wohnung: Todesfall, Mieterhöhung, Modernisierung, Untermiete.

Die Wohnung im Todesfall kündigen: außerordentlich, mit oder ohne Erbschein

Für die Kündigung der Wohnung wegen eines Todesfalls gilt § 564 BGB: Erben (und nach § 563a verbleibende Mieter) können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Mietverhältnis erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen – auch bei Zeitmietverträgen und Kündigungsverzicht. Ein Erbschein ist für die Kündigung selbst nicht zwingend: Die Erbenstellung lässt sich auch mit Testament samt Eröffnungsprotokoll oder notfalls später nachweisen; verlangt der Vermieter stur einen Erbschein, kündige fristwahrend und reiche den Nachweis nach. Gibt es keine Erben (oder schlagen alle aus), endet die Zahlungspflicht der Ausschlagenden – der Vermieter muss sich an den Nachlass bzw. das Nachlassgericht halten. Eine fertige Formulierung findest du über die Kündigungs-Seite mit Muster.

Häufige Fragen