Lebenslagen

Sonderkündigungsrecht bei Todesfall: Mietvertrag kündigen, Eintritt, Erbenhaftung

Wenn ein Mensch stirbt, ist der Mietvertrag das Letzte, woran man denken möchte. Er regelt sich trotzdem nicht von allein, aber er lässt dir mehr Zeit und mehr Wege, als du gerade vermutest.

Kurz gesagt: Der Mietvertrag endet nicht automatisch: Mitwohnende Partner treten ein (§ 563 BGB), sonst erben ihn die Erben (§ 564 BGB), mit Sonderkündigungsrecht: binnen eines Monats ab Kenntnis kündigen, dann drei Monate Frist. Die Monatsfrist zu verpassen kostet real Monatsmieten.

Stand: Oktober 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Zeitstrahl: Mietvertrag im Todesfall, ab Kenntnis vom Tod bleibt ein Monat für die Sonderkündigung, dann gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten — Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist, die Kündigung unterschreiben alle Erben, ein Erbschein ist dafür nicht zwingend. Grafik: reklamo.ai

Todesfall: Was mit dem Mietvertrag passiert

Konstellation	Folge
Ehe-/Lebenspartner wohnte mit	Er tritt automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB), kann den Eintritt binnen eines Monats ablehnen
Kinder/Angehörige im gemeinsamen Haushalt	Eintrittsrecht nachrangig zum Partner (§ 563 BGB)
Mitmieter im Vertrag	Das Mietverhältnis läuft mit ihm allein weiter (§ 563a BGB)
Niemand tritt ein	Der Vertrag geht auf die Erben über (§ 564 BGB), mit Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht: ein Monat Zeit, drei Monate Frist

Erben und überlebende Mitmieter können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Mietverhältnis wissen, außerordentlich kündigen, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (§§ 563a, 564, 573d BGB). Eingetretene Partner und Angehörige lehnen den Eintritt in derselben Zeit ab (§ 563 Abs. 3 BGB). Die Monatsfrist ist eine Ausschlussfrist: verpasst = normaler Mietvertrag mit allen Pflichten. Auch der Vermieter hat gegenüber Erben ein Sonderkündigungsrecht.

Praktische Abwicklung für Erben

Sterbeurkunde an den Vermieter, Kündigung schriftlich von allen Erben unterschrieben (oder mit Vollmacht), Bestätigung anfordern, Übergabetermin mit Protokoll vereinbaren. Miete läuft bis Vertragsende aus dem Nachlass weiter; die Kaution wird nach Übergabe an die Erbengemeinschaft abgerechnet, inklusive der letzten Nebenkostenabrechnung, die noch bis zu einem Jahr später kommen darf.

Randnotiz von Ben, 13 Jahre Hausverwalter Der häufigste Fehler von Erben: die Wohnung wochenlang „erst mal so lassen“ und die Monatsfrist fürs Sonderkündigungsrecht verstreicht. Danach hieß es drei Monate kündigen wie jeder andere, mit voller Miete aus dem Nachlass. Die Kündigung in der ersten Woche spart real ein bis zwei Monatsmieten.

Sonderkündigungsrecht Wohnung Todesfall: wer kündigen darf

Kündigen können die Erben nach § 564 BGB, überlebende Mitmieter nach § 563a BGB und der Vermieter, alle innerhalb eines Monats. Wer als Partner oder Angehöriger nach § 563 BGB eingetreten ist, lehnt den Eintritt in diesem Monat ab, statt zu kündigen. Gekündigt wird außerordentlich mit gesetzlicher Frist, also drei Monate zum Monatsende.

Sonderkündigung Wohnung bei Tod heißt in der Praxis: ein Schreiben, unterschrieben von allen, die eingetreten sind oder erben. Fehlt eine Unterschrift, läuft der Vertrag weiter. Mietvertrag erben, BGB §§ 563 bis 564 regeln, wer nachrückt, bedeutet auch, dass Miete und Nebenkosten bis zum Vertragsende weiterlaufen. Die letzte Abrechnung solltest du deshalb nicht ungeprüft zahlen: Abrechnung prüfen.

Zur Einordnung, der Reihe nach: Das Sonderkündigungsrecht bei Todesfall (Wohnung wie Mietvertrag insgesamt) steht Erben, eingetretenen Angehörigen und dem Vermieter zu. Das Sonderkündigungsrecht im Todesfall muss innerhalb eines Monats ab Kenntnis erklärt werden; gekündigt wird dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Grundlage ist der Paragraph 564 BGB, für das Sonderkündigungsrecht (Mietvertrag-Todesfall-Konstellation ohne Eintritt) die zentrale Norm.

Der zweite große Sonderfall im Mietrecht, Trennung und Scheidung mit gemeinsamem Mietvertrag, hat ebenfalls eigene Regeln: Mietvertrag bei Trennung.

Der Todesfall ist einer von fünf Fällen mit außerordentlicher Kündigung, alle Fälle, Fristen und ein Muster in einem Überblick: Sonderkündigungsrecht Wohnung: Todesfall, Mieterhöhung, Modernisierung, Untermiete.

Die Wohnung im Todesfall kündigen: außerordentlich, mit oder ohne Erbschein

Für die Kündigung der Wohnung wegen eines Todesfalls gilt § 564 BGB: Erben (und nach § 563a verbleibende Mieter) können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom Mietverhältnis erfahren haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, auch bei Zeitmietverträgen und Kündigungsverzicht. Ein Erbschein ist für die Kündigung selbst nicht zwingend: Die Erbenstellung lässt sich auch mit Testament samt Eröffnungsprotokoll oder notfalls später nachweisen; verlangt der Vermieter stur einen Erbschein, kündige fristwahrend und reiche den Nachweis nach. Gibt es keine Erben (oder schlagen alle aus), endet die Zahlungspflicht der Ausschlagenden. Der Vermieter muss sich an den Nachlass bzw. das Nachlassgericht halten. Fertige Muster für Erben, Ehepartner und Mitmieter stehen weiter unten, kostenlos als PDF per Mail.

Ehepartner, Lebenspartner und Mitbewohner: Eintritt, Ablehnung oder Kündigung

Wer mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt mit dem Tod in den Mietvertrag ein, zuerst der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner, sonst Kinder, andere Angehörige oder ein Lebensgefährte (§ 563 Abs. 1 und 2 BGB). Das passiert automatisch, auch ohne Erbe zu sein.

Wer nicht bleiben will, erklärt dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzt. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt (§ 563 Abs. 3 BGB, Muster 2). Stand der Partner selbst im Mietvertrag, läuft der Vertrag mit ihm weiter; er kann ihn innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563a BGB, Muster 4).

Wer bleiben will, muss nichts tun, sollte den Vermieter aber informieren und die Miete künftig selbst überweisen (Muster 3). Der Vermieter kann einem eingetretenen Angehörigen nur aus einem wichtigen Grund in dessen Person kündigen, ebenfalls binnen eines Monats (§ 563 Abs. 4 BGB). Für Mietschulden bis zum Tod haften Eingetretene und Erben gemeinsam (§ 563b BGB).

Wohnung nach dem Todesfall räumen und auflösen: wer, wann, welche Kosten

Räumen und zurückgeben müssen die Erben, spätestens zum Ende des Mietverhältnisses, am besten mit einem Übergabeprotokoll. Entrümpelung, Reinigung und die Miete bis zum Vertragsende sind Nachlassverbindlichkeiten: Sie werden aus dem Nachlass bezahlt. Reicht er nicht, können Erben ihre Haftung auf den Nachlass beschränken.

Wer das Erbe ausschlagen will, sollte nichts verkaufen, verschenken oder entsorgen, was Wert hat, denn das kann als Annahme der Erbschaft gelten. Sichern ist erlaubt: Papiere und Wertsachen verwahren, Lebensmittel wegwerfen, Fenster schließen, die Heizung auf Frostschutz stellen. Die Frist für die Ausschlagung beträgt sechs Wochen ab Kenntnis (§ 1944 BGB).

Gibt es keine Erben oder schlagen alle aus, erbt am Ende das Land (§ 1936 BGB). Bis das geklärt ist, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, auch auf Antrag des Vermieters (§§ 1960, 1961 BGB). Der kündigt den Vertrag und lässt die Wohnung räumen.

Betreten dürfen die Wohnung die Erben und wer eine Vollmacht über den Tod hinaus hat. Der Vermieter darf nicht einfach hinein, nur mit Zustimmung oder bei Gefahr, etwa bei einem Wasserschaden.

Kündigungsschreiben für die Wohnung im Todesfall: Muster als Word und PDF

Vier Muster für die häufigsten Fälle. Schick das Schreiben per Einwurf-Einschreiben und heb den Beleg als Versandnachweis auf; bei mehreren Erben unterschreiben alle.

Muster 1 · Kündigung durch die Erben (§ 564 BGB)

Betreff: Außerordentliche Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung [Anschrift, Lage] nach dem Tod von [Name]

Sehr geehrte Damen und Herren,

am [Datum] ist [Name, Geburtsdatum], Mieterin oder Mieter der oben genannten Wohnung, verstorben. Ich bin [Erbin / Erbe / Miterbin / Miterbe]. [Eine Kopie des Erbscheins oder des eröffneten Testaments mit Eröffnungsprotokoll liegt bei.]

In das Mietverhältnis ist niemand nach § 563 BGB eingetreten, und es wird nicht nach § 563a BGB fortgesetzt. …

Häufige Fragen

Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?

Nein. Er geht auf mitwohnende Angehörige (§ 563 BGB), Mitmieter (§ 563a) oder die Erben (§ 564 BGB) über. Beendet wird er nur durch Kündigung.

Welche Kündigungsfrist gilt für Erben?

Drei Monate, aber nur, wenn die außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats ab Kenntnis von Tod und Mietverhältnis erklärt wird. Danach gelten die normalen Vertragsregeln.

Müssen Erben die Wohnung renovieren?

Sie treten in alle Pflichten des Verstorbenen ein. Es gelten dieselben Klausel-Regeln wie sonst auch: unwirksame Schönheitsreparaturklauseln binden auch Erben nicht.

Wer bekommt die Kaution?

Die Erbengemeinschaft, nach Übergabe, Prüffrist und ggf. der letzten Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter darf dafür einen angemessenen Teil zeitweise zurückbehalten.

Wer hat beim Todesfall das Sonderkündigungsrecht für die Wohnung?

Die Erben nach § 564 BGB, überlebende Mitmieter nach § 563a BGB und der Vermieter, jeweils innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Todesfall, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten. Wer als Partner oder Angehöriger nach § 563 BGB eingetreten ist, kündigt nicht, sondern lehnt den Eintritt in diesem Monat ab.

Kann ich die Wohnung im Todesfall ohne Erbschein kündigen?

Ja. Kündige fristwahrend innerhalb der Monatsfrist und weise die Erbenstellung mit Testament und Eröffnungsprotokoll nach; der Erbschein kann nachgereicht werden. Wichtig ist nur, dass alle Erben gemeinsam kündigen.

Wer muss die Wohnung nach einem Todesfall räumen oder ausräumen, bis wann, und was passiert ohne Erben?

Die Erben, spätestens zum Ende des Mietverhältnisses. Gibt es keine Erben oder schlagen alle aus, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, auch auf Antrag des Vermieters; der kündigt und lässt räumen (§§ 1960, 1961 BGB). Am Ende erbt das Land (§ 1936 BGB).

Wohnung ausräumen und auflösen nach einem Todesfall: Welche Kosten entstehen, und wer zahlt?

Das hängt von Menge, Etage und Zustand ab. Hol zwei oder drei Angebote für Entrümpelung und Reinigung ein und lass dir einen Festpreis nennen; verwertbare Möbel und Geräte kann das Unternehmen anrechnen. Bezahlt wird aus dem Nachlass, also von den Erben, nicht vom Vermieter.

Gemeinsame Wohnung, Ehepartner oder Mitmieter: Gibt es nach dem Todesfall ein Sonderkündigungsrecht?

Stand der Ehepartner mit im Mietvertrag, kann er innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB). Stand er nicht im Vertrag, tritt er automatisch ein und kann den Eintritt innerhalb eines Monats ablehnen (§ 563 Abs. 3 BGB). Die Muster 2 und 4 oben passen dafür.

Zutritt: Darf man die Wohnung nach einem Todesfall betreten?

Die Erben ja, ebenso wer eine Vollmacht über den Tod hinaus hat. Bis die Erben feststehen, sichern Angehörige die Wohnung, ohne Dinge wegzugeben. Der Vermieter darf nur mit Zustimmung hinein oder bei Gefahr, etwa einem Wasserschaden.

Kann ich die Wohnung nach dem Tod des Mieters übernehmen?

Wer mit dem Verstorbenen dort einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Wer nur erbt, übernimmt den Vertrag zwar auch, der Vermieter kann aber innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 564 BGB). Sicher bleiben kannst du dann mit seiner Zustimmung, am besten mit einem eigenen Mietvertrag.

Gibt es ein Kündigungsschreiben als Muster nach einem Todesfall, als Word oder PDF?

Ja, vier Muster oben auf dieser Seite: für die Kündigung durch die Erben, die Ablehnung des Eintritts, die Fortsetzung und die Kündigung als Mitmieter, jeweils kostenlos als PDF per Mail.

Ich schlage das Erbe aus. Muss ich die Wohnung trotzdem kündigen?

Nein, wer ausschlägt, wird nicht Erbe und muss weder kündigen noch räumen (§ 1953 BGB). Anders, wenn du mit dem Verstorbenen zusammengewohnt hast: Dann trittst du unabhängig vom Erbe in den Mietvertrag ein, außer du erklärst innerhalb eines Monats, dass du ihn nicht fortsetzen willst (§ 563 Abs. 3 BGB). Findet sich kein Erbe, kann der Vermieter einen Nachlasspfleger beantragen (§ 1961 BGB).

Wer bekommt nach dem Tod des Mieters die Nebenkostenabrechnung, und welche Frist gilt?

Wer den Mietvertrag fortsetzt, also eingetretene Angehörige oder die Erben. Die Frist bleibt dieselbe: zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Eine Nachzahlung zahlen die Erben aus dem Nachlass, ein Guthaben gehört zum Nachlass.