Auszug & Kaution

Streichen bei Auszug: In 3 Stufen prüfen, ob du überhaupt musst

Antwort in 20 Sekunden: Unrenoviert eingezogen? Dann musst du nicht streichen (BGH VIII ZR 185/14). Klausel mit starren Fristen, Endrenovierungs- oder Quotenregel? Unwirksam – der Vermieter streicht. Nur bei wirksamer Klausel und tatsächlicher Abnutzung bist du dran. Ausnahme immer: kräftig bunte Wände neutralisieren.

Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Musst du beim Auszug streichen? Der 3-Stufen-Check

Stufe 1 – unrenoviert eingezogen? Dann schuldest du keine Schönheitsreparaturen, egal was der Vertrag sagt (BGH VIII ZR 185/14) – außer du hast dafür einen angemessenen Ausgleich bekommen. Stufe 2 – Klausel wirksam? Starre Fristen („alle 3/5/7 Jahre“), Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand, Farbvorgaben während der Mietzeit oder Quotenklauseln machen die Klausel unwirksam – dann streicht der Vermieter. Stufe 3 – Zustand? Selbst bei wirksamer Klausel schuldest du nur, was nach Abnutzungsgrad tatsächlich fällig ist.

Vertragsklausel	Wirksam?
„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ + flexible Fristen („in der Regel“)	Meist ja – bei renoviert übergebener Wohnung
Starre Fristen ohne „in der Regel“	Nein
Endrenovierung bei Auszug unabhängig vom Zustand	Nein
Quotenklausel (anteilige Kosten nach Wohndauer)	Nein (BGH VIII ZR 242/13)
„Besenrein übergeben“	Ja – heißt aber nur: ausfegen, kein Streichen

Bunte Wände: der eine Fall, in dem du fast immer ranmusst

Kräftige Farben (dunkelrot, petrol, schwarz) musst du beim Auszug in neutrale Töne zurückführen – unabhängig von der Klausellage, als Schadensersatz wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Weiß muss es nicht sein, hell und neutral genügt. Normale Gebrauchsspuren, verblasste Wandfarbe und Dübellöcher in üblichem Umfang bleiben dagegen Vermietersache.

Vor dem Pinsel: rechnen und dokumentieren

Prüfe die Klausel (kostenlos per Mietvertrag-Röntgen), fotografiere den Einzugszustand-Nachweis (altes Übergabeprotokoll!) und kläre die Frage vor der Übergabe – nicht am Übergabetag unter Druck. Wer unnötig streicht, verschenkt ein Wochenende plus Material; wer geschuldete Arbeiten verweigert, riskiert Abzüge von der Kaution. Alle Auszugs-Schritte: Umzugspaket.

Aus 13 Jahren Verwaltung: Ich habe mehr unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln verwaltet als wirksame – die Vertragsmuster waren oft älter als die BGH-Rechtsprechung. Trotzdem haben die meisten Mieter kommentarlos gestrichen. Fünf Minuten Klausel-Check hätten in der Hälfte der Fälle gereicht, um es bleiben zu lassen.

Häufige Fragen

Gibt es ein neues Gesetz zum Streichen bei Auszug?

Nein – die Rechtslage beruht auf BGH-Urteilen, nicht auf einem neuen Gesetz: unrenoviert übernommen = keine Renovierungspflicht (VIII ZR 185/14), starre Fristen und Quotenklauseln unwirksam. Meldungen über ein „neues Gesetz 2025/2026“ beziehen sich auf diese Rechtsprechung.

Muss ich Dübellöcher zuspachteln?

In üblichem Umfang gesetzte Löcher sind vertragsgemäßer Gebrauch. Fachgerecht verschließen solltest du sie, wenn du ohnehin streichen musst – exzessive Lochbilder können darüber hinaus ersatzpflichtig sein.

Was heißt besenrein genau?

Grob gereinigt: ausgefegt, frei von Abfall und persönlichen Gegenständen. Kein Streichen, kein Fensterputzen, keine Grundreinigung – mehr verlangt „besenrein“ nicht.

Der Vermieter droht, auf meine Kosten zu renovieren – darf er das?

Nur wenn eine wirksame Klausel besteht, die Arbeiten fällig sind und er dir zuvor erfolglos eine Frist gesetzt hat. Fehlt eines davon, gehen Ersatzvornahme und Kautionsabzug ins Leere – widersprich schriftlich.

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