Drei Monatsmieten. Dein Geld, jahrelang auf seinem Konto und nach dem Auszug erst mal Funkstille. Dann der Satz: „Wir behalten davon etwas ein." Ob er das darf, entscheidet nicht er. Sondern seine Abrechnung.
Antwort in 20 Sekunden: Ein Einbehalt ist nur mit konkreter Abrechnung samt Belegen zulässig. Fordere beides schriftlich an, widersprich jedem unberechtigten Abzug einzeln und setze eine letzte Frist von 14 Tagen, danach Mahnbescheid oder Anwalt. Denk an die Zinsen: Bei der Rückzahlung steht dir die Kaution samt aufgelaufener Zinsen zu.
Ein pauschales oder vorsorgliches Einbehalten ist unzulässig, widersprich jedem unberechtigten Abzug einzeln. Grafik: reklamo.ai
Kautions-Fristen-Rechner
Rückgabedatum der Wohnung eingeben. Deine drei wichtigsten Termine kommen raus.
Die 6-Monats-Prüffrist ist gefestigte Rechtsprechung (keine starre Gesetzesfrist); für eine offene Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil länger einbehalten werden. Auch nach Ablauf der sechs Monate des § 548 BGB darf der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen noch gegen eine Barkaution aufrechnen (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Keine Rechts- und Steuerberatung.
Schritt 1: Abrechnung mit Belegen verlangen
Ohne nachvollziehbare Aufstellung, welcher Betrag, wofür, mit welchem Beleg, gibt es keine Grundlage für den Einbehalt. Setze für die Kautionsabrechnung eine Frist von 14 Tagen.
Schritt 2: Abzüge einzeln prüfen
Normale Abnutzung ist dein gutes Recht: Dübellöcher, abgewohnter Boden, matte Wände, kein Schaden
Schönheitsreparaturen: Viele Klauseln (starre Fristen, „bei Auszug renoviert“) sind unwirksam, dann schuldest du gar nichts
Ohne Beleg kein Abzug: Pauschalen und Schätzungen musst du nicht akzeptieren
Übergabeprotokoll schlägt Behauptung: Was dort nicht steht, lässt sich dir kaum zurechnen
Schritt 3: Der strukturierte Widerspruch
Nimm die Abrechnung Position für Position auseinander: „Abzug X in Höhe von Y € weise ich zurück, weil …“. Erkenne berechtigte Posten ausdrücklich an. Das macht deinen Widerspruch glaubwürdig und den Rest einklagbar. Zum Schluss: Auszahlungsbetrag beziffern, letzte Frist, Ankündigung Mahnbescheid.
Schritt 4: Durchsetzen
Nach Fristablauf ist der gerichtliche Mahnbescheid der günstigste Hebel (online beantragbar); bei Widerspruch des Vermieters übernimmt ein Anwalt, mit deiner dokumentierten Akte meist ein kurzer Vorgang. Verjährung: regelmäßig drei Jahre.
„Ich behalte die Kaution für eventuelle Ansprüche“, zulässig?
Nein. Ein pauschales oder vorsorgliches Einbehalten ist unzulässig. Der Vermieter muss konkrete, bezifferte Forderungen benennen und belegen. Sonst wird die volle Kaution fällig.
Er meldet Schäden erst sieben Monate nach dem Auszug, zählt das noch?
Gegen deine Barkaution in der Regel ja. Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren zwar sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB), mit verjährten Ansprüchen darf er aber noch gegen die Kaution aufrechnen (§ 215 BGB; BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Wehr dich deshalb in der Sache: Gibt es den Schaden, geht er über normale Abnutzung hinaus, und kann er Ursache und Höhe belegen? Die Verjährung hilft dir bei dem Teil seiner Forderung, der über die Kaution hinausgeht, und wenn statt einer Barkaution eine Bürgschaft gestellt ist (BGH, Urteil vom 28.01.1998, XII ZR 63/96). Erhebe die Einrede der Verjährung dann schriftlich.
Lohnt sich der Rechtsweg bei ein paar hundert Euro?
Ja. Das gerichtliche Mahnverfahren kostet wenig, geht online, und viele Vermieter zahlen schon auf den Mahnbescheid. Ab Verzug laufen außerdem Verzugszinsen für dich.
Er behauptet Schäden, die ich nicht verursacht habe.
Verweise auf das Übergabeprotokoll und deine Einzugsfotos. Ohne dortigen Vermerk trägt er die Beweislast.
Darf er fiktive Reparaturkosten abrechnen?
Er muss den Schaden konkret belegen: Kostenvoranschlag oder Rechnung. Fantasiebeträge ohne Nachweis sind nicht durchsetzbar.
Lohnt sich der Streit um ein paar hundert Euro?
Ja. Gerade beim Mahnbescheid: geringe Kosten, hoher Effekt. Viele Vermieter zahlen nach der ersten förmlichen Stufe.
Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Immobilienverwaltung in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben → Zum Nachlesen: Verbraucherschutz.tv, Hallo München
