Vorlage: Ersatzvornahme, Handwerker auf Vermieterkosten

Zwei Fristen verstrichen, nichts passiert. Ab jetzt darfst du selbst beauftragen. Auf seine Rechnung. Aber nur mit dem richtigen Schreiben davor.

Kurz gesagt: Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, darfst du den Mangel selbst beseitigen lassen und Kostenersatz nach § 536a Abs. 2 BGB verlangen, auch per Aufrechnung mit der Miete. Dieses Schreiben kündigt das mit Kostenvoranschlag und letzter Frist an.

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Übersicht: Ersatzvornahme, der Vermieter zahlt nach Frist und Verzug oder im Notfall, nicht ohne Mängelanzeige oder für Modernisierung — Nach berechtigter Ersatzvornahme verlangst du Ersatz nach § 536a Abs. 2 BGB oder rechnest mit der Miete auf. Grafik: reklamo.ai

Der Wortlaut in Kurzform: Musterbrief zur Ersatzvornahme

Dieser Brief kommt erst, wenn Mängelanzeige und Nachfrist nichts gebracht haben. Der Kostenvoranschlag gehört als Anlage dazu.

Muster zum Ausfüllen

Betreff: Ankündigung der Ersatzvornahme, Mangel „[Kurzbezeichnung]“, Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

trotz Mängelanzeige vom [Datum] und Nachfristsetzung zum [Datum] besteht der Mangel „[Kurzbezeichnung]“ unverändert fort. Sie befinden sich mit der Beseitigung in Verzug.

Die drei Voraussetzungen, alle drei müssen sitzen

Erstens: dokumentierte Mängelanzeige. Zweitens: abgelaufene, angemessene Frist (bei Notfällen wie Heizungsausfall im Winter entfällt sie). Drittens: Verzug, den stellt am sichersten die Erinnerung mit Nachfrist her. Fehlt eine Stufe, bleibst du auf den Handwerkerkosten sitzen. Deshalb vorher prüfen, dann beauftragen.

Kostenvoranschlag und Verhältnismäßigkeit

Hole mindestens einen schriftlichen Kostenvoranschlag ein und lege ihn bei. Beauftrage nur die Beseitigung des angezeigten Mangels. Keine Modernisierung nebenbei. Bewahre die Rechnung auf; verrechnet wird der tatsächlich gezahlte Betrag.

Häufige Fragen

Darf ich die Handwerkerkosten einfach von der Miete abziehen?

Nach berechtigter Ersatzvornahme ja, per Aufrechnung. Kündige die Aufrechnung im Schreiben an und füge die Rechnung bei.

Was gilt im Notfall, etwa bei Rohrbruch?

Bei akuter Gefahr für die Mietsache darfst du sofort beauftragen (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), informiere den Vermieter parallel so schnell wie möglich.

Wie hoch dürfen die Kosten sein?

Erforderlich und angemessen, also marktübliche Handwerkerpreise für genau diese Reparatur. Der Kostenvoranschlag ist dein Beleg.

Was, wenn der Vermieter die Erstattung verweigert?

Dann bleibt die Aufrechnung mit der Miete oder die Zahlungsklage. Mit lückenloser Chronologie (Anzeige, Frist, Verzug, Voranschlag, Rechnung) stehen die Chancen gut.

Gibt es den Ersatzvornahme-Musterbrief als Word-Datei oder PDF?

Ja. Trag beim Wortlaut oben deine E-Mail-Adresse ein, dann kommt das PDF. Als Word-Datei gibt es ihn im Mitgliederbereich. Abschicken solltest du den Brief erst am Ende der Kette, nach Mängelanzeige und erfolglos abgelaufener Nachfrist, mit dem Kostenvoranschlag als Anlage. Bei einem Notfall wie einem Rohrbruch darfst du dagegen sofort beauftragen.

Ben Ambros · Immobilienkaufmann
13 Jahre Immobilienverwaltung in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
Zum Nachlesen: Verbraucherschutz.tv, Hallo München