Allgemeinstrom und Beleuchtung: Was gehört in die Nebenkosten?
Ein Bewegungsmelder, ein paar LED-Röhren im Treppenhaus – und trotzdem steht da ein Betrag, der nach Flutlicht klingt. Allgemeinstrom ist unauffällig, bis man ihn nachrechnet.
Stand: August 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung
§ 2 Nr. 11 BetrKV erfasst die Kosten der Beleuchtung: die Stromkosten für Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche.
Beleuchtung: Was dazugehört – und was nicht
Die Position ist klein, aber ein guter Indikator für die Sorgfalt der ganzen Abrechnung. Sie umfasst ausschließlich Stromkosten der Gemeinschaftsbeleuchtung – gemessen über den Allgemeinstromzähler. Häufig hängen an diesem Zähler aber auch andere Verbraucher: Heizungspumpe, Aufzug, Klingelanlage, Garagentor. Deren Strom gehört in die jeweilige Fachposition (Heizung Nr. 4, Aufzug Nr. 7) oder ist gar nicht umlagefähig. Läuft alles ungetrennt über „Allgemeinstrom", entsteht schnell eine Doppelabrechnung: einmal hier, einmal als Betriebsstrom in der Heizkostenabrechnung.
| Umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|
| Strom für Treppenhaus-, Flur-, Keller- und Außenbeleuchtung | Austausch von Lampen und Leuchten, LED-Umrüstung |
| Strom für Hausnummern- und Klingelbeleuchtung | Elektroreparaturen, neue Bewegungsmelder (Anschaffung) |
| Anteiliger Allgemeinstrom nach sauberer Trennung | Heizungs- oder Aufzugsstrom, der bereits in Nr. 4/Nr. 7 steckt |
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Beleuchtung in der Abrechnung: die häufigsten Fehler
Die kleine Stromposition hat drei typische Schwachstellen:
1. Doppelter Betriebsstrom: Der Heizungsstrom läuft über den Allgemeinzähler und wird zusätzlich pauschal in der Heizkostenabrechnung angesetzt – ein Klassiker, der sich über die Zählerstruktur aufdecken lässt.
2. Leuchtmittel und Montage in der Stromposition: Rechnungen für neue Lampen oder den Elektriker sind Instandhaltung und haben in der Beleuchtungsposition nichts verloren.
3. Unplausibler Verbrauch: Ein kleines Haus mit LED-Licht und trotzdem hunderte Euro Allgemeinstrom – dann hängen fast sicher weitere Verbraucher am Zähler.
Rund 54 € im Jahr bei 75 m² – deutlich höhere Werte sind ein klares Prüfsignal. Ermittelt vom Deutschen Mieterbund im Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024 (erschienen Dezember 2025). Nutze ihn als Vergleichsmaßstab, nicht als harte Grenze.
Schnellcheck: 60 m² ≈ 43 €/Jahr · 75 m² ≈ 54 €/Jahr · 90 m² ≈ 65 €/Jahr – dein Jahresbetrag ÷ Wohnfläche ÷ 12 ergibt deinen Vergleichswert.
Foto genügt – der Check rechnet deinen Allgemeinstrom auf den Quadratmeter um und markiert Werte weit über dem DMB-Richtwert. Kostenlos, ohne Konto.
Abrechnung kostenlos prüfenBeleuchtung prüfen: drei Schritte
1. Auf den Quadratmeter rechnen: Alles deutlich über 0,06 €/m² und Monat verdient einen Blick. 2. Zählerlogik erfragen: Über die Belegeinsicht Stromrechnung und Zählerübersicht anfordern – welche Verbraucher hängen am Allgemeinzähler? 3. Doppelungen rügen: Heizungs- und Aufzugsstrom in zwei Positionen? Binnen 12 Monaten per Widerspruch beanstanden.
Allgemeinstrom: Was ist umlagefähig – und was nicht?
Umlagefähig ist der Strom für Gemeinschaftsflächen: Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Keller, Waschküche, Klingel- und Türanlage. Nicht hierher gehören der Betriebsstrom der Heizung (der läuft über die Heizkostenabrechnung) und Strom für Baustellen oder leerstehende Wohnungen. Prüfsignal: ein eigener Allgemeinstrom-Zähler muss existieren – Schätzungen „X % vom Hausstrom“ sind angreifbar.
Beleuchtungskosten und Allgemeinstrom: die Abgrenzung
Beleuchtungskosten sind der Strom für Treppenhaus, Flure, Keller, Waschküche, Hof und Außenbeleuchtung, dazu Wartung und Leuchtmittel. Das deckt § 2 Nr. 11 BetrKV. Nicht dazu gehören neue Lampen, die LED-Umrüstung und jede Reparatur an der Elektrik – das ist Instandhaltung.
Allgemeinstrom ist der weitere Begriff und der gefährlichere: Darin steckt neben der Beleuchtung auch Strom für Aufzug, Pumpen, Antenne oder Türsprechanlage. Taucht Allgemeinstrom als eine Sammelposition auf, verlang die Aufschlüsselung. Sonst zahlst du unbemerkt Dinge mit, für die eigene Grenzen gelten – etwa beim Aufzug.
Der zweite große Stromfresser neben dem Treppenhaus ist die Gemeinschafts-Waschküche – wie ihre Kosten sauber abgerechnet werden: Waschküche in den Nebenkosten.
Häufige Fragen zur Position „Beleuchtung"
Was zählt alles zum „Allgemeinstrom"?
Umlagefähig ist nur der Strom der gemeinschaftlichen Beleuchtung nach § 2 Nr. 11 BetrKV. Hängen weitere Verbraucher am Allgemeinzähler – Heizung, Aufzug, Garagentor –, müssen deren Anteile den richtigen Positionen zugeordnet oder herausgerechnet werden.
Muss ich die LED-Umrüstung im Treppenhaus zahlen?
Nein. Der Austausch von Leuchtmitteln und Leuchten ist Instandhaltung bzw. Modernisierung und keine Betriebskosten – umlagefähig ist allein der laufende Stromverbrauch.
Warum zahle ich Kellerlicht, obwohl ich keinen Keller nutze?
Weil die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen allen Bewohnern zur Verfügung steht – auf die individuelle Nutzung kommt es bei Betriebskosten grundsätzlich nicht an.
Wie wird der Allgemeinstrom verteilt?
Nach dem im Mietvertrag vereinbarten Schlüssel, im Zweifel nach Wohnfläche (§ 556a BGB). Eine Verteilung nach Personenzahl ist möglich, muss dann aber vereinbart und konsequent angewendet sein – ein stiller Schlüsselwechsel zwischen zwei Jahren ist ein Prüfsignal.
Stromposition klären – in zwei Minuten formuliert
- Widerspruch zur Position „Beleuchtung" – sauber begründet, per Klick an den Vermieter
- Belegeinsicht anfordern (§ 259 BGB) – die Originalrechnungen hinter dieser Position sehen
- Zahlung unter Vorbehalt erklären – zahlen ohne Anerkenntnis, Rückforderung bleibt offen
- Vorgangsakte mit Fristen-Erinnerung + Direktversand mit Zugangsnachweis
Grundlagen: § 2 BetrKV im Wortlaut · § 556 BGB (Frist) · DMB-Betriebskostenspiegel
Verwandte Kostenarten: Aufzug · Heizkosten · Alle 17 Kostenarten im Überblick
