Heizkostenabrechnung prüfen: Hier verstecken sich die teuren Fehler
Dreißig Prozent mehr als im Vorjahr, gleiche Wohnung, ähnlicher Winter. Bevor du zahlst, rechne nach. Die Fehlerquote ist ausgerechnet bei den Heizkosten am höchsten.
Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende
Sind meine Heizkosten normal? Die Richtwerte 2025
Der Heizspiegel 2026 (co2online mit dem Deutschen Mieterbund und dem Bauherren-Schutzbund, September 2026) nennt für das Abrechnungsjahr 2025 diese Durchschnittswerte einer 70-m²-Wohnung im Mehrfamilienhaus:
| Energieträger | Ø Kosten 2025 (70 m²) | Einordnung |
|---|---|---|
| Erdgas | ca. 1.170 € | rund 16,70 €/m² im Jahr, 14 % mehr als im Vorjahr |
| Fernwärme | ca. 1.295 € | 6 % mehr als im Vorjahr |
| Heizöl | ca. 1.030 € | wie im Vorjahr, für 2026 erwartet: 1.275 € |
| Holzpellets | ca. 735 € | 20 % mehr als im Vorjahr |
| Wärmepumpe | ca. 715 € | am günstigsten |
Rechne dein Ergebnis selbst: Heizkosten geteilt durch Wohnfläche. Beim Gas-Durchschnitt von rund 16,70 €/m² im Jahr ist ab etwa 25 €/m² Skepsis angebracht, dann steckt entweder ein unsanierter Altbau dahinter oder ein Fehler in der Abrechnung.
Die 70/30-Falle: Wie viel nach Verbrauch abgerechnet werden muss
§ 7 HeizKV schreibt vor, dass 50 bis 70 % der Heizkosten nach deinem tatsächlichen Verbrauch verteilt werden müssen. Der Rest läuft als Grundkosten über die Wohnfläche. Steht in deiner Abrechnung ein anderer Schlüssel oder wurde komplett nach Fläche verteilt, ist das kein Schönheitsfehler, sondern der Hebel für die 15-%-Kürzung.
15 % kürzen, wann § 12 HeizKV greift
Wurde nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl es möglich gewesen wäre, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen, einfach vom Gesamtbetrag deiner Heiz- und Warmwasserkosten. Seit der HeizKV-Novelle gibt es zusätzlich ein 3-%-Kürzungsrecht, wenn der Vermieter trotz fernablesbarer Zähler keine monatlichen Verbrauchsinformationen liefert. Den passenden Rechner findest du auf unserer Fehler-Seite, dort rechnest du den Kürzungsbetrag in Euro aus.
CO₂-Kostenaufteilung: Der Posten, der 2023 kam und oft fehlt
Seit dem 1. Januar 2023 muss der Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten tragen, gestaffelt nach dem Zustand des Gebäudes. Das Zehn-Stufen-Modell reicht von 0 % Vermieteranteil (sehr effizientes Haus unter 12 kg CO₂/m² im Jahr) bis 95 % Vermieteranteil beim schlechtesten Stand (ab 52 kg). Je schlechter gedämmt, desto mehr zahlt der Vermieter. Die Logik: Du kannst nichts für die alte Fassade.
Alle zehn Stufen mit Rechner und den typischen Fehlern: CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung. Wie die Abrechnung von ista, Techem, Brunata oder Minol aufgebaut ist, erklärt Heizkostenabrechnung verstehen.
Der Einkaufspreis: Wirtschaftlichkeitsgebot ernst nehmen
Der Vermieter darf Energie nicht zu Mondpreisen einkaufen und durchreichen (§ 556 Abs. 3 BGB i. V. m. dem Wirtschaftlichkeitsgebot). Eine Stichprobe von co2online und Finanztip fand in Abrechnungen Gaspreise zwischen 3,7 und 15,8 Cent pro Kilowattstunde. Mehr als das Vierfache Unterschied. Zum Vergleich: Ende 2025 lag der Marktpreis um 12 Cent/kWh. Steht auf deiner Abrechnung deutlich mehr, fordere mit der Belegeinsicht die Brennstoffrechnung an.
Die drei Posten, die ich am häufigsten korrigieren musste
Erstens die Nutzerwechselgebühr: Zieht jemand aus, berechnet der Messdienst eine Zwischenablesung. Die gehört zum ausziehenden Mieter oder zum Vermieter, landet aber gern anteilig bei allen. Zweitens die Schätzung ohne Grund: Verbrauch darf nur geschätzt werden, wenn die Ablesung nachweislich nicht möglich war; „Termin nicht zustande gekommen“ reicht auf Dauer nicht. Drittens der Warmwasser-Trennwert: Bei verbundenen Anlagen muss die Wärmemenge fürs Warmwasser gemessen oder nach der Formel der HeizKV getrennt werden, wird stattdessen frei geschätzt, stimmt die ganze Verteilung nicht. Details dazu auf den Seiten Heizkosten, Warmwasser und verbundene Anlage.
Grundlagen
Heizkostenverordnung (§§ 7, 9, 12): gesetze-im-internet.de · CO2KostAufG: gesetze-im-internet.de · Heizspiegel 2026: heizspiegel.de (co2online/DMB, Abrechnungsjahr 2025, veröffentlicht 22.09.2026)
Ein Posten wandert oft fälschlich in die Heizkosten: die Schornsteinfeger-Gebühren. Sie gehören als eigene Position abgerechnet, Details unter Schornsteinfegerkosten.
Heizkostenabrechnung mit Wärmepumpe: Was gilt?
Immer mehr Mehrfamilienhäuser heizen mit einer zentralen Wärmepumpe. Die Abrechnung sieht dann etwas anders aus, die Grundregeln bleiben aber dieselben. Zuerst die wichtigste Unterscheidung:
| Deine Situation | Was gilt |
|---|---|
| Eine Wärmepumpe versorgt das ganze Haus | Heizkostenverordnung. Verteilung nach Verbrauch, 50 bis 70 % nach Zählern, Rest nach Fläche, wie bei Gas oder Öl. |
| Eigene Wärmepumpe nur für deine Wohnung, Strom über deinen eigenen Vertrag | Keine Heizkostenabrechnung. Du zahlst den Strom direkt an deinen Versorger. In der Nebenkostenabrechnung darf höchstens noch die Wartung auftauchen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. |
| Wärmepumpe plus Gas- oder Ölkessel für Spitzenlast | Heizkostenverordnung für beides. Für den Gas- oder Ölanteil gilt zusätzlich die CO₂-Kostenaufteilung. |
Seit wann muss nach Verbrauch abgerechnet werden? Früher waren Häuser, die überwiegend mit Wärmepumpe beheizt wurden, von der verbrauchsabhängigen Abrechnung ausgenommen. Diese Ausnahme ist zum 1. Oktober 2024 entfallen. Wo noch keine Erfassungsgeräte hingen, musste der Vermieter sie bis 30. September 2025 nachrüsten. Für die Zeit davor kann eine Abrechnung nach Fläche noch zulässig gewesen sein. Liegt dir für einen späteren Zeitraum eine reine Flächenverteilung vor, frag nach, ob die Geräte rechtzeitig eingebaut wurden. Wenn nicht, kommt das 15-%-Kürzungsrecht aus § 12 HeizKV in Betracht.
Der Strom ist der Brennstoff. Bei Gas stehen in der Abrechnung die Gasrechnungen, bei der Wärmepumpe der Strom, den sie zum Heizen verbraucht. Die Heizkostenverordnung nennt diesen Strom ausdrücklich als umlagefähige Kosten. Damit der Betrag stimmt, muss er nachvollziehbar erfasst sein, am besten über einen eigenen Zähler für die Wärmepumpe. Hängt sie am allgemeinen Hausstrom, ohne eigenen Zähler, muss der Vermieter erklären, wie er ihren Anteil ermittelt hat. Steht dort nur eine Schätzung ohne Begründung, frag nach und lass dir die Grundlage in der Belegeinsicht zeigen.
Was sonst noch in die Heizkosten darf: Betriebsstrom für Pumpen und Regelung, die regelmäßige Wartung und Prüfung durch eine Fachkraft, die Kosten der Verbrauchserfassung. Reparaturen und der Austausch defekter Teile gehören nicht dazu. Die trägt der Vermieter.
Keine CO₂-Kosten beim Strom. Der CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz fällt auf Brennstoffe wie Gas und Heizöl an, nicht auf Strom. Läuft dein Haus nur mit Wärmepumpe, gibt es deshalb keine CO₂-Kostenaufteilung. Taucht trotzdem ein CO₂-Posten auf, ist das erklärungsbedürftig. Ausnahme: Es gibt zusätzlich einen Gas- oder Ölkessel.
Der Strompreis. Auch hier gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot. Für Wärmepumpen gibt es oft eigene, günstigere Stromtarife, die meist einen separaten Zähler voraussetzen. Ob der Vermieter einen solchen Tarif nutzen musste, hängt vom Einzelfall ab. Liegt der Preis pro Kilowattstunde aber deutlich über dem, was ein normaler Haushaltstarif kostet, lohnt die Nachfrage.
Typische Fehler bei der Wärmepumpe:
- Der Wärmepumpenstrom steckt doppelt drin: einmal in den Heizkosten, einmal im Allgemeinstrom der Nebenkostenabrechnung.
- Der Stromanteil ist geschätzt, ohne dass gesagt wird, wie.
- Warmwasser und Heizung sind nicht getrennt, obwohl die Wärmepumpe beides macht. Das muss nach der Heizkostenverordnung aufgeteilt werden, siehe verbundene Anlage.
- Reparaturen oder Kältemittel-Nachfüllungen nach einem Defekt werden als Wartung umgelegt.
- Für Zeiträume nach der Nachrüstfrist wird weiter nur nach Fläche verteilt.
- Ein CO₂-Posten taucht auf, obwohl kein fossiler Brennstoff im Spiel ist.
Zur Einordnung: Im Heizspiegel 2026 ist die Wärmepumpe mit rund 715 € für eine 70-m²-Wohnung der günstigste Energieträger (siehe Richtwerte). Liegt deine Abrechnung weit darüber, steckt der Fehler oft beim Strom.
Fristen & Verjährung: Für die Heizkostenabrechnung gilt dieselbe Uhr
Die Heizkostenabrechnung ist rechtlich Teil der Betriebskostenabrechnung. Deshalb gelten dieselben Fristen: Zugang bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB), sonst ist die Nachforderung verloren; deine Einwendungsfrist läuft ebenfalls zwölf Monate ab Zugang, und Nachforderungen verjähren in drei Jahren. Bis wann die Heizkostenabrechnung vorliegen muss, hängt also nur vom Abrechnungszeitraum ab, für 2025 (Kalenderjahr) bis zum 31.12.2026. Häufiger Streitfall: Die Heizkostenabrechnung fehlt, die übrige Abrechnung ist da. Dann ist die Abrechnung unvollständig. Die Nachforderung wird insoweit nicht fällig, und liefert der Vermieter den Heizkosten-Teil erst nach dem Stichtag nach, ist dieser Teil der Nachforderung ausgeschlossen. Alle Stichtage: Fristen-Übersicht.
Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung: Vorlage und Frist
Den Widerspruch gegen die Heizkostenabrechnung schreibst du wie gegen die ganze Nebenkostenabrechnung: Abrechnung nennen, Posten und Fehler nennen, um Korrektur oder Belegeinsicht bitten. Dafür passt die Vorlage für den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
Die Frist ist dieselbe, zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Häufige Gründe stehen oben: zu wenig nach Verbrauch verteilt, geschätzte Werte ohne Anlass, fehlende CO₂-Aufteilung. Wurde gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, kürzt du deinen Anteil um 15 % (§ 12 HeizkostenV).
50/50 oder 70/30? Verteilung, Gradtagszahlen und Wärmemengenzähler
Die Heizkostenverordnung schreibt vor: 50 bis 70 % nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche (§ 7 HeizkostenV), wo genau in dieser Spanne, wählt der Vermieter. Was ist für dich besser? Heizt du wenig (sparsam, kleine Wohnung, mittlere Etage), profitierst du von einem hohen Verbrauchsanteil (70/30); heizt du viel (Erdgeschoss, Giebelwohnung, Homeoffice), fährt dich 50/50 günstiger. Eine Abrechnung „30/70" zulasten des Verbrauchs ist unzulässig. Erfasst wird per Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder per Wärmemengenzähler, letzterer misst die tatsächlich bezogene Wärme in kWh und ist die genaueste Variante. Fällt ein Gerät aus oder gab es einen Nutzerwechsel ohne Zwischenablesung, darf der Verbrauch geschätzt werden (§ 9a HeizkostenV): nach dem Verbrauch vergleichbarer Zeiträume oder vergleichbarer Räume oder nach der Gradtagszahlen-Tabelle, die das Abrechnungsjahr nach Heizintensität der Monate gewichtet (die Wintermonate tragen den Löwenanteil). Eine Schätzung von mehr als 25 % der Gesamtfläche macht die verbrauchsabhängige Abrechnung insgesamt angreifbar.
Messdienst-Abrechnung lesen: ista, Techem, Brunata und die neuen Pflichten
In den meisten Häusern erstellt ein Messdienstleister (ista, Techem, Brunata Minol & Co.) die Einzelabrechnung. Der Vermieter reicht sie durch. Prüfen lohnt sich doppelt: Die Kosten des Messdienstes selbst sind zwar umlagefähig, müssen aber ausgewiesen und angemessen sein (mehr als 15 % der Brennstoffkosten gelten als unwirtschaftlich). Seit der HeizkostenV-Novelle gilt außerdem: Sind fernablesbare Erfassungsgeräte installiert, muss dir der Vermieter monatliche Verbrauchsinformationen zukommen lassen, tut er das nicht, darfst du den auf dich entfallenden Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 6a HeizkostenV). Und ab dem 1. Januar 2027 müssen alle Erfassungsgeräte fernablesbar sein. Die digitale Heizkostenabrechnung wird damit Standard. Deine eigene Abrechnung erstellen musst du als Mieter nie: Muster, Beispiel-Aufbau und die Excel-Frage für Vermieter (auch Zweifamilienhaus mit nur zwei Parteien) stehen im Erstellen-Ratgeber. Wer die Heizkostenabrechnung selbst berechnen oder anfechten will: Die Verbrauchskosten kannst du mit den Ablesewerten nachrechnen; „anfechten" heißt auch hier Einwendungen erheben, und wer die Heizkostenabrechnung nicht bezahlen will, findet die drei legitimen Gründe im Nicht-bezahlen-Ratgeber. Beim Mieterwechsel oder Auszug im Abrechnungsjahr gilt: Zwischenablesung oder Gradtage-Aufteilung, keine simple Zwölftelung der Verbrauchskosten. Die CO2-Abgabe (CO2-Kostenaufteilung) muss seit 2023 nach dem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt sein, fehlt die Aufteilung, ist die Abrechnung insoweit falsch und die Nachzahlung kürzbar. Und eine Abrechnung ganz ohne Verbrauchserfassung ist nicht gleich unwirksam. Sie löst dein 15-%-Kürzungsrecht aus. Beziehst du Grundsicherungsgeld (bis Juni 2026 Bürgergeld), muss die Heizkosten-Nachzahlung fristgerecht erfolgen und gehört sofort zum Jobcenter; unabhängige Hilfe bietet daneben die Verbraucherzentrale.
