Die Kautionsabrechnung: Das muss drinstehen und so forderst du sie an
„Wir rechnen noch ab" kann er nicht ewig sagen. Irgendwann ist Schluss mit Warten und dieser Zeitpunkt liegt früher, als viele Vermieter glauben.
Antwort in 20 Sekunden: Nach der Prüffrist muss der Vermieter abrechnen: ursprüngliche Kaution plus Zinsen (§ 551 BGB), jeder Abzug einzeln mit Grund und Beleg, dann der Auszahlungsbetrag. Fehlt die Abrechnung: schriftlich mit 14-Tage-Frist anfordern. In der Abrechnung gehört auch die Zinszeile geprüft: Kautionszinsen berechnen.
Den unstreitigen Teil der Kaution darf der Vermieter nie zurückhalten, auch wenn er einzelne Abzüge noch prüft. Grafik: reklamo.ai
Die Pflichtinhalte im Detail
Kautionssumme und Anlageform (getrennt vom Vermögen des Vermieters, § 551 Abs. 3 BGB)
Aufgelaufene Zinsen bzw. Erträge. Sie erhöhen deinen Anspruch
Jeder Abzug einzeln: Grund, Betrag, Beleg (Rechnung oder Kostenvoranschlag)
Verrechnungen mit Nebenkosten nur konkret beziffert
Auszahlungsbetrag und Zahlungsweg
Warum die Zinsen mehr sind als Symbolik
Die getrennte, verzinsliche Anlage ist Pflicht. Wer sie nicht nachweisen kann, hat die Kaution womöglich vertragswidrig verwendet. Allein die Nachfrage nach dem Anlagekonto sortiert viele Streitfälle, weil sie den Vermieter zur sauberen Aufstellung zwingt.
Kautionsabrechnung anfordern: das Muster
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für das am [Datum] beendete Mietverhältnis [Adresse] bitte ich um eine nachvollziehbare Abrechnung der Mietkaution: …
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Nach der Abrechnung
Passt alles: erledigt. Enthält sie fragwürdige Posten: einzeln widersprechen und die Auszahlung des unstreitigen Teils sofort verlangen. Der darf nie zurückgehalten werden.
Selbst wenn der Vermieter einzelne Abzüge prüft: Den Rest muss er nicht zurückhalten. Wer die komplette Kaution wegen eines strittigen Kratzers einbehält, handelt rechtswidrig, dann folgt die nächste Eskalationsstufe.
Wie lange darf sich der Vermieter mit der Abrechnung Zeit lassen?
Als Prüffrist gelten drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Nur für eine noch offene Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teilbetrag länger einbehalten, bis zu etwa zwölf Monate.
Sind pauschale Abzüge wie „300 € für Renovierung“ zulässig?
Nein. Jeder Abzug muss konkret benannt und belegt sein (Rechnung oder nachvollziehbarer Kostenvoranschlag). Für Schadensersatz gilt zudem die 6-Monats-Verjährung ab Rückgabe (§ 548 BGB). Gegen eine Barkaution darf der Vermieter aber auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen noch aufrechnen (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23); die Verjährung schützt dich dann nur vor dem Teil, der über die Kaution hinausgeht.
Es kommt trotz Aufforderung keine Abrechnung, was jetzt?
Setz eine Frist von 14 Tagen zur Abrechnung und Auszahlung. Verstreicht sie, ist die volle Kaution fällig, dann Verzugszinsen ankündigen und notfalls das gerichtliche Mahnverfahren nutzen; das kostet wenig und wirkt.
Gibt es eine Frist für die Kautionsabrechnung?
Nach der angemessenen Prüffrist (bis ca. 6 Monate) ist der Anspruch fällig. Deine 14-Tage-Frist macht ihn durchsetzbar.
Was, wenn er die Kaution nie angelegt hat?
Dann schuldet er die Zinsen trotzdem. So, als hätte er ordnungsgemäß angelegt.
Muss der unstreitige Teil sofort fließen?
Ja. Nur der konkret bestrittene bzw. belegte Teil darf vorläufig einbehalten werden.
Verjährt mein Anspruch auf die Kaution?
Ja, in drei Jahren ab Fälligkeit (§ 195 BGB), also nicht jahrelang warten. Dieses Schreiben dokumentiert, dass du den Anspruch geltend gemacht hast.
Darf er für normale Abnutzung abziehen?
Nein. Abgewohnte Teppiche, vergilbte Wände, Bohrlöcher in üblichem Umfang sind vertragsgemäßer Gebrauch. Dafür gibt es keinen Abzug.
Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Immobilienverwaltung in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben → Zum Nachlesen: Verbraucherschutz.tv, Hallo München
