Kündigung

Sonderkündigungsrecht für Mieter: die fünf echten Fälle, ihre Fristen und ein Muster

„Sonderkündigungsrecht Wohnung" wird jeden Monat tausendfach gesucht, meist nach einer Mieterhöhung, einem Todesfall in der Familie oder einem Jobwechsel. Zwei der drei Anlässe lösen es tatsächlich aus. Hier steht, welche, bis wann du kündigen musst, wann der Vertrag endet und wo nur die normale Frist gilt.

Kurz gesagt: Ein Sonderkündigungsrecht gibt es als Mieter in genau fünf Fällen: Todesfall (§§ 563, 563a, 564 BGB), Mieterhöhung (§ 561), Modernisierungsankündigung (§ 555e), verweigerte Untervermietung (§ 540) und ein vertraglich vereinbartes Sonderkündigungsrecht. Gekündigt wird dann „außerordentlich mit der gesetzlichen Frist": nicht fristlos, aber unabhängig von Kündigungsausschluss oder längeren Vertragsfristen. Das Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats. Umzug, Jobwechsel, Trennung oder Pflegeheim lösen kein Sonderkündigungsrecht aus.

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Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende

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Übersicht: Sonderkündigungsrecht für die Wohnung bei Tod, Mieterhöhung, Modernisierung oder verweigerter Untermiete, nicht bei Umzug oder Trennung — Die Sonderkündigung ist nicht fristlos, wirkt aber trotz Kündigungsausschluss, Staffelmiete oder befristetem Vertrag. Grafik: reklamo.ai

Sonderkündigungsrecht Wohnung: die Tabelle

Fall	Paragraf	Kündigen bis	Vertragsende	Besonderheit
Tod des Mieters, Erben, eingetretene Angehörige, Mitmieter	§§ 563 Abs. 3, 563a Abs. 2, 564 BGB	innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod (bzw. vom Eintritt)	Ablauf des übernächsten Monats (Zugang bis zum 3. Werktag)	auch der Vermieter darf Erben gegenüber so kündigen (§ 564 S. 2)
Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder nach Modernisierung	§ 561 BGB	bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens	Ablauf des übernächsten Monats	die Erhöhung tritt dann nie in Kraft. Du zahlst bis zum Auszug die alte Miete
Modernisierungsankündigung	§ 555e BGB	bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt	Ablauf des übernächsten Monats	entfällt bei Bagatellmaßnahmen (unerhebliche Einwirkung, unerhebliche Erhöhung)
Untervermietung verweigert ohne wichtigen Grund in der Person des Untermieters	§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB	keine feste Ausschlussfrist, zeitnah nach der Ablehnung	Ablauf des übernächsten Monats	Alternative: Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete
Vertragliches Sonderkündigungsrecht (z. B. bei Versetzung, Studienende)	Mietvertrag	wie im Vertrag vereinbart	wie vereinbart, sonst gesetzliche Frist	gilt nur, wenn die Klausel ausdrücklich drinsteht
Mietvertrag über mehr als 30 Jahre	§ 544 BGB	jederzeit nach Ablauf von 30 Jahren	Ablauf des übernächsten Monats	praktisch nur bei alten Erbpacht- oder Familienverträgen

„Gesetzliche Frist" heißt in allen Fällen: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB), also die bekannte 3-Monats-Frist, nur eben trotz Kündigungsausschluss, Staffelmiete oder befristetem Vertrag. Wer schon regulär kündigen kann, braucht das Sonderkündigungsrecht nicht; es lohnt sich, wenn der Vertrag dich sonst länger bindet. Den regulären Weg mit Frist-Rechner findest du unter Wohnung kündigen.

Sonderkündigungsrecht: alle Fristen auf einen Blick

Beim Sonderkündigungsrecht laufen zwei Fristen hintereinander: erst die Frist, in der du kündigen musst, dann die gesetzliche Kündigungsfrist bis zum Vertragsende. Die Tabelle oben nennt die Paragrafen, hier die Fristen kompakt:

Todesfall: kündigen innerhalb eines Monats ab Kenntnis (§§ 563 Abs. 3, 563a Abs. 2, 564 BGB), Vertragsende zum Ablauf des übernächsten Monats.
Mieterhöhung: kündigen bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens (§ 561 BGB), Vertragsende zum Ablauf des übernächsten Monats; die Erhöhung tritt nicht in Kraft.
Modernisierungsankündigung: kündigen bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt (§ 555e BGB), Vertragsende zum Ablauf des übernächsten Monats.
Untervermietung verweigert: keine feste Frist, zeitnah nach der Ablehnung (§ 540 BGB), Vertragsende zum Ablauf des übernächsten Monats.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung: Frist mit Datum. Das Erhöhungsschreiben geht dir am 10. November 2026 zu. Der zweite Monat nach dem Zugang ist der Januar 2027, du kannst also bis zum 31. Januar 2027 kündigen. Die Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats, das Mietverhältnis endet am 31. März 2027 (§ 561 Abs. 1 BGB). Die erhöhte Miete wäre frühestens ab dem 1. Februar 2027 fällig gewesen; weil du gekündigt hast, zahlst du bis zum Auszug die alte Miete. Nach demselben Muster rechnest du beim Zugang am 25. eines Monats: Es zählt der Kalendermonat des Zugangs, nicht der Tag.

Todesfall: wer kündigen darf und ab wann die Monatsfrist läuft

Stirbt der Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Drei Gruppen haben das Sonderkündigungsrecht, jeweils einen Monat ab Kenntnis: Eintretende Angehörige (Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, andere Haushaltsangehörige nach § 563 BGB) können innerhalb eines Monats erklären, dass sie den Vertrag nicht fortsetzen wollen, dann gilt ihr Eintritt als nie erfolgt. Mitmieter, die den Vertrag mit unterschrieben haben, führen ihn allein weiter und dürfen ihn innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 563a Abs. 2). Erben, wenn niemand eintritt oder fortsetzt, kündigen nach § 564, ohne Erbschein, ein Auszug aus dem Sterberegister und die Angabe der Erbenstellung genügen in der Praxis. Die Monatsfrist beginnt nicht mit dem Todestag, sondern mit dem Tag, an dem du vom Tod (bei Eintretenden: von der Eintrittsmöglichkeit) erfahren hast; wer sie verpasst, sitzt in den regulären Fristen des Vertrags. Alles zur Abwicklung, zur Haftung der Erben und zum Muster: Sonderkündigungsrecht bei Todesfall: Wohnung kündigen, Fristen, Muster.

Mieterhöhung: kündigen statt zahlen (§ 561 BGB)

Das Recht knüpft an jede Erhöhung nach § 558 (Vergleichsmiete) oder § 559 (Modernisierungsumlage) an, nicht an die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nach § 560 und nicht an Index- oder Staffelanpassungen, die schon im Vertrag stehen. Der Zeitplan: Zugang des Erhöhungsschreibens am 10. März → kündigen bis 31. Mai → Vertragsende 31. Juli. Weil die Erhöhung frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang gelten würde (hier: 1. Juni), tritt sie für dich nie in Kraft, bis zum Auszug bleibt die alte Miete. Die Kündigung muss nicht begründet werden; ein Satz „nach Zugang Ihres Erhöhungsverlangens vom … kündige ich gemäß § 561 BGB" verhindert aber Diskussionen über die Frist. Ob du überhaupt kündigen willst, entscheidet meist die Prüfung der Erhöhung selbst: Mieterhöhung prüfen und, falls sie wackelt, Widerspruch statt Kündigung.

Willst du bleiben und die Erhöhung abwehren statt zu kündigen: Muster: Widerspruch gegen die Mieterhöhung, kostenlos, mit Teilzustimmung.

Modernisierung: die Ankündigung öffnet das Zeitfenster (§ 555e BGB)

Schon die Ankündigung, nicht erst die spätere Mieterhöhung, löst das Sonderkündigungsrecht aus: Geht sie am 15. April zu, kannst du bis zum 31. Mai kündigen, das Mietverhältnis endet am 31. Juli. Ausgenommen sind Bagatellmaßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung (§ 555e Abs. 2). Wer bleiben will, hat parallel den Härteeinwand und die 8-%-Grenze mit Kappung. Beides erklärt die Seite zur Modernisierungsumlage.

Untervermietung verweigert: kündigen oder Schadensersatz (§ 540 BGB)

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, obwohl kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, darfst du außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2). Voraussetzung ist eine echte Anfrage mit Namen und Grund, die Vorlage für die Untervermietungserlaubnis liefert genau das. Liegt zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 553 vor (Teiluntervermietung, etwa wegen Auslandssemester), ist die Verweigerung auch schadensersatzpflichtig; dann ist die Kündigung nur eine von zwei Optionen.

Kein Sonderkündigungsrecht: Umzug, Jobwechsel, Pflegeheim, Trennung, Schimmel, Verkauf

Die häufigsten Irrtümer: Beruflicher Umzug und Jobwechsel ändern nichts an der 3-Monats-Frist, ein Nachmieter kann helfen, ein Anspruch darauf besteht nicht. Pflegeheim ist kein gesetzlicher Sonderfall; auch hier gilt die reguläre Frist (Erben kündigen erst nach dem Tod nach § 564). Trennung: Wer aus dem Vertrag will, braucht die Mitwirkung von Partner und Vermieter, Mietvertrag bei Trennung. Schimmel oder Heizungsausfall führen nicht zum Sonderkündigungsrecht, aber bei erheblicher Gesundheitsgefahr nach Abmahnung und Frist zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Nr. 1, § 569 Abs. 1 BGB), ein anderer Weg mit anderen Voraussetzungen, siehe Schimmel in der Mietwohnung. Verkauf des Hauses: Kauf bricht nicht Miete (§ 566), weder du noch der neue Eigentümer bekommen dadurch ein Sonderkündigungsrecht. Und bei einer Kündigung durch den Vermieter zählen die Fristen der Vermieterkündigung. Was beim Umzug für Strom, Internet und Fitnessstudio gilt: Kündigung wegen Umzug. Kündigt dir der Vermieter wegen Eigenbedarf, brauchst du kein Sonderrecht, du kannst jederzeit mit drei Monaten Frist selbst kündigen: Eigenbedarfskündigung.

Muster: außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Schriftform ist Pflicht (§ 568 Abs. 1 BGB): Papier, eigenhändige Unterschrift aller Mieter, keine E-Mail. Zugang beweisen, Einwurf-Einschreiben oder Übergabe gegen Quittung, und danach die Kündigungsbestätigung anfordern.

Muster · Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

[Name, Adresse aller Mieter] · [Datum]

[Name, Adresse Vermieter]

Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses [Adresse, Lage der Wohnung]

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zum [Datum: Ablauf des übernächsten Monats].

Grundlage ist [§ 561 BGB: Ihr Mieterhöhungsverlangen vom …, zugegangen am … / § 555e BGB: Ihre Modernisierungsankündigung vom … / § 564 BGB. …

Häufige Fragen

Was bedeutet „außerordentlich mit der gesetzlichen Frist"?

Nicht fristlos: Die Kündigung wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn sie bis zum dritten Werktag eines Monats zugeht (§ 573c Abs. 1 BGB). „Außerordentlich" heißt nur, dass sie trotz Kündigungsausschluss, Befristung oder längerer Vertragsfrist zulässig ist.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei einer Nebenkostenerhöhung?

Nein. § 561 BGB gilt nur für Mieterhöhungen nach § 558 und § 559. Die Anpassung der Vorauszahlung nach § 560 ist keine Mieterhöhung in diesem Sinn, dagegen hilft nur die Prüfung des Rechenwegs, siehe Nebenkosten-Erhöhung.

Gilt das Sonderkündigungsrecht auch bei Kündigungsausschluss oder Staffelmiete?

Ja. Genau dafür ist es da. Ein vertraglicher Kündigungsausschluss (bei Staffelmiete höchstens vier Jahre, § 557a Abs. 3 BGB) blockiert nur die ordentliche Kündigung; die außerordentliche Kündigung nach § 561, § 555e, § 564 oder § 540 bleibt möglich.

Muss ich die Sonderkündigung begründen?

Eine Begründungspflicht gibt es nicht. Nenne trotzdem den Anlass mit Datum des Schreibens, das die Frist ausgelöst hat. So kann der Vermieter die Fristwahrung nachvollziehen und die Kündigung nicht als ordentliche Kündigung mit längerer Frist auslegen.

Hat auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Gegenüber Erben nach dem Tod des Mieters: ja, innerhalb eines Monats nach Kenntnis (§ 564 S. 2 BGB). Außerdem die erleichterte Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a, mit drei Monaten längerer Frist). Wegen Eigenbedarf oder Verkauf gibt es kein Sonderkündigungsrecht, nur die ordentliche Kündigung mit den Fristen von 3, 6 oder 9 Monaten.

Welche Fristen gelten beim Sonderkündigungsrecht?

Zuerst die Frist zum Kündigen: ein Monat ab Kenntnis beim Todesfall, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang bei der Mieterhöhung (§ 561 BGB), bis zum Ablauf des Folgemonats bei der Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB). Danach die gesetzliche Kündigungsfrist: Das Mietverhältnis endet zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB), auch bei Kündigungsausschluss oder befristetem Vertrag.

Sonderkündigungsrecht Wohnung Todesfall: Wer darf aufgrund des Todes kündigen, Erbe oder Ehepartner?

Eintretende Angehörige, Mitmieter und Erben, jeweils innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod oder vom Eintritt erfahren haben (§§ 563 Abs. 3, 563a Abs. 2, 564 BGB). Auch der Vermieter darf gegenüber den Erben innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 564 S. 2 BGB). Das Muster und die Abwicklung stehen unter Mietvertrag nach Todesfall kündigen.

Hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht? Gibt es dafür ein Muster?

Nur in zwei Fällen: gegenüber den Erben nach dem Tod des Mieters, wenn niemand eingetreten ist (§ 564 S. 2 BGB), und gegenüber eingetretenen Angehörigen, wenn in deren Person ein wichtiger Grund liegt (§ 563 Abs. 4 BGB), jeweils innerhalb eines Monats nach Kenntnis. Sonst braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund nach § 573 BGB. Was du gegen eine Vermieterkündigung tun kannst, steht unter Kündigung durch den Vermieter.

Wo finde ich das Kündigungsschreiben für die Wohnung als Muster?

Für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist steht das Muster auf dieser Seite, den ganzen Brief bekommst du kostenlos als PDF per Mail. Für die normale Kündigung mit Drei-Monats-Frist und Frist-Rechner nutzt du die Seite Wohnung kündigen, für die Kündigung nach einem Todesfall die Seite Mietvertrag nach Todesfall.

Sonderkündigungsrecht wegen Heizung, Wasserschaden oder undichter Fenster?

Ein Sonderkündigungsrecht nicht, aber die fristlose Kündigung, wenn der Mangel das Wohnen erheblich beeinträchtigt und der Vermieter ihn trotz Frist nicht behebt (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB), etwa keine Heizung im Winter. Bei Gesundheitsgefahr geht es auch ohne Frist (§ 569 Abs. 1 BGB). Vorher: Mangel anzeigen, Frist setzen, Miete mindern.

Habe ich ein Sonderkündigungsrecht wegen Lärm, Ruhestörung oder lauter Nachbarn?

Nein. Lärm von Nachbarn ist ein Mangel: Du kannst die Miete mindern und vom Vermieter Abhilfe verlangen. Bleibt er trotz Frist untätig und ist das Wohnen unzumutbar, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht (§ 543 BGB), sonst bleibt es bei drei Monaten.

Neuer Job, Heirat, Kind oder Wohnung zu klein: Gibt es ein Sonderkündigungsrecht, auch aus beruflichen Gründen?

Nein. Dann gilt die normale Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c BGB). Früher raus kommst du mit einem Aufhebungsvertrag oder einem Nachmieter, den der Vermieter akzeptiert; einen Anspruch darauf hast du nur, wenn der Vertrag es vorsieht, oder ausnahmsweise bei einem besonders wichtigen Grund und einem passenden Ersatzmieter.

Sonderkündigungsrecht bei Einzug ins Pflegeheim oder aus gesundheitlichen Gründen?

Nein, auch dann gilt die Frist von drei Monaten. Ausnahme: Macht die Wohnung selbst krank, etwa durch Schimmel, kannst du fristlos kündigen (§ 569 Abs. 1 BGB). Beim Umzug ins Pflegeheim hilft oft ein Gespräch über einen früheren Auszug oder einen Nachmieter.

Sonderkündigungsrecht bei Eigenbedarf oder Eigentümerwechsel?

Ein Sonderkündigungsrecht nicht, aber du bist an die lange Frist des Vermieters nicht gebunden: Nach seiner Eigenbedarfskündigung kannst du jederzeit mit drei Monaten kündigen und früher ausziehen. Ein Eigentümerwechsel ändert am Vertrag nichts (§ 566 BGB), es bleibt bei drei Monaten.

Grundlagen

§§ 540, 544, 555e, 561, 563–564, 568, 573c BGB · § 557a Abs. 3 BGB (Kündigungsausschluss bei Staffelmiete) · § 543 Abs. 2, § 569 Abs. 1 BGB (fristlose Kündigung bei Gesundheitsgefahr) · § 563 Abs. 4, § 564 S. 2 BGB (Kündigungsrecht des Vermieters im Todesfall) · § 573 BGB · Stand: Oktober 2026