Sonderkündigungsrecht für Mieter: die fünf echten Fälle, ihre Fristen – und ein Muster

„Sonderkündigungsrecht Wohnung" wird jeden Monat tausendfach gesucht, meist nach einer Mieterhöhung, einem Todesfall in der Familie oder einem Jobwechsel. Zwei der drei Anlässe lösen es tatsächlich aus. Hier steht, welche, bis wann du kündigen musst, wann der Vertrag endet – und wo nur die normale Frist gilt.

Sonderkündigungsrecht Wohnung: die Tabelle

„Gesetzliche Frist" heißt in allen Fällen: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB) – also die bekannte 3-Monats-Frist, nur eben trotz Kündigungsausschluss, Staffelmiete oder befristetem Vertrag. Wer schon regulär kündigen kann, braucht das Sonderkündigungsrecht nicht; es lohnt sich, wenn der Vertrag dich sonst länger bindet. Den regulären Weg mit Frist-Rechner findest du unter Wohnung kündigen.

Todesfall: wer kündigen darf – und ab wann die Monatsfrist läuft

Stirbt der Mieter, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Drei Gruppen haben das Sonderkündigungsrecht, jeweils einen Monat ab Kenntnis: Eintretende Angehörige (Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, andere Haushaltsangehörige nach § 563 BGB) können innerhalb eines Monats erklären, dass sie den Vertrag nicht fortsetzen wollen – dann gilt ihr Eintritt als nie erfolgt. Mitmieter, die den Vertrag mit unterschrieben haben, führen ihn allein weiter und dürfen ihn innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen (§ 563a Abs. 2). Erben, wenn niemand eintritt oder fortsetzt, kündigen nach § 564 – ohne Erbschein, ein Auszug aus dem Sterberegister und die Angabe der Erbenstellung genügen in der Praxis. Die Monatsfrist beginnt nicht mit dem Todestag, sondern mit dem Tag, an dem du vom Tod (bei Eintretenden: von der Eintrittsmöglichkeit) erfahren hast; wer sie verpasst, sitzt in den regulären Fristen des Vertrags. Alles zur Abwicklung, zur Haftung der Erben und zum Muster: Mietvertrag im Todesfall.

Mieterhöhung: kündigen statt zahlen (§ 561 BGB)

Das Recht knüpft an jede Erhöhung nach § 558 (Vergleichsmiete) oder § 559 (Modernisierungsumlage) an – nicht an die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nach § 560 und nicht an Index- oder Staffelanpassungen, die schon im Vertrag stehen. Der Zeitplan: Zugang des Erhöhungsschreibens am 10. März → kündigen bis 31. Mai → Vertragsende 31. Juli. Weil die Erhöhung frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang gelten würde (hier: 1. Juni), tritt sie für dich nie in Kraft – bis zum Auszug bleibt die alte Miete. Die Kündigung muss nicht begründet werden; ein Satz „nach Zugang Ihres Erhöhungsverlangens vom … kündige ich gemäß § 561 BGB" verhindert aber Diskussionen über die Frist. Ob du überhaupt kündigen willst, entscheidet meist die Prüfung der Erhöhung selbst: Mieterhöhung prüfen und, falls sie wackelt, Widerspruch statt Kündigung.

Modernisierung: die Ankündigung öffnet das Zeitfenster (§ 555e BGB)

Schon die Ankündigung – nicht erst die spätere Mieterhöhung – löst das Sonderkündigungsrecht aus: Geht sie am 15. April zu, kannst du bis zum 31. Mai kündigen, das Mietverhältnis endet am 31. Juli. Ausgenommen sind Bagatellmaßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung (§ 555e Abs. 2). Wer bleiben will, hat parallel den Härteeinwand und die 8-%-Grenze mit Kappung – beides erklärt die Seite zur Modernisierungsumlage.

Untervermietung verweigert: kündigen – oder Schadensersatz (§ 540 BGB)

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, obwohl kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, darfst du außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2). Voraussetzung ist eine echte Anfrage mit Namen und Grund – die Vorlage für die Untervermietungserlaubnis liefert genau das. Liegt zusätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 553 vor (Teiluntervermietung, etwa wegen Auslandssemester), ist die Verweigerung auch schadensersatzpflichtig; dann ist die Kündigung nur eine von zwei Optionen.

Kein Sonderkündigungsrecht: Umzug, Jobwechsel, Pflegeheim, Trennung, Schimmel, Verkauf

Die häufigsten Irrtümer: Beruflicher Umzug und Jobwechsel ändern nichts an der 3-Monats-Frist – ein Nachmieter kann helfen, ein Anspruch darauf besteht nicht. Pflegeheim ist kein gesetzlicher Sonderfall; auch hier gilt die reguläre Frist (Erben kündigen erst nach dem Tod nach § 564). Trennung: Wer aus dem Vertrag will, braucht die Mitwirkung von Partner und Vermieter – Mietvertrag bei Trennung. Schimmel oder Heizungsausfall führen nicht zum Sonderkündigungsrecht, aber bei erheblicher Gesundheitsgefahr nach Abmahnung und Frist zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Nr. 1, § 569 Abs. 1 BGB) – ein anderer Weg mit anderen Voraussetzungen, siehe Schimmel in der Mietwohnung. Verkauf des Hauses: Kauf bricht nicht Miete (§ 566), weder du noch der neue Eigentümer bekommen dadurch ein Sonderkündigungsrecht. Und bei einer Kündigung durch den Vermieter zählen die Fristen der Vermieterkündigung.

Muster: außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Schriftform ist Pflicht (§ 568 Abs. 1 BGB): Papier, eigenhändige Unterschrift aller Mieter, keine E-Mail. Zugang beweisen – Einwurf-Einschreiben oder Übergabe gegen Quittung – und danach die Kündigungsbestätigung anfordern.

Nach dem Auszug läuft die nächste Frist: Die Kaution muss binnen weniger Monate abgerechnet werden, die letzte Nebenkostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres.

Häufige Fragen

Grundlagen

§§ 540, 544, 555e, 561, 563–564, 568, 573c BGB · § 557a Abs. 3 BGB (Kündigungsausschluss bei Staffelmiete) · § 543 Abs. 2, § 569 Abs. 1 BGB (fristlose Kündigung bei Gesundheitsgefahr) · Stand: August 2026