„Wie viel darf ich kürzen?" ist die falsche erste Frage. Erst der Mangel, dann die Meldung, dann die Quote – in dieser Reihenfolge wird aus Ärger ein Anspruch.
Antwort in 20 Sekunden: Die Minderung richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung – feste gesetzliche Sätze gibt es nicht. Gerichte haben aber Korridore geprägt: Heizungs-Totalausfall im Winter 20–100 %, Schimmel je nach Raum und Ausmaß 5–25 %, Baulärm 10–25 %. Sie wirkt ab deiner Mängelanzeige und muss nicht „beantragt" werden (§ 536 BGB). Bei zu kalter Wohnung: Erst die Mindesttemperatur-Richtwerte prüfen, dann mindern. Während einer Sanierung mindern? Grenzen und Umlage stehen unter Modernisierungsumlage.
Basis ist die Bruttomiete (Warmmiete inkl. Nebenkosten-Vorauszahlung) – tagesgenau für die Dauer des Mangels.
Wichtig: Wer zu hoch mindert, rutscht in Zahlungsrückstand – ab zwei Monatsmieten droht die fristlose Kündigung. Der sichere Weg: moderat mindern oder unter Vorbehalt voll zahlen und später zurückfordern. Unter etwa 3 % gilt eine Beeinträchtigung meist als unerheblich.
Rechenweg, keine Rechtsberatung – die passende Quote hängt vom Einzelfall ab (Tabelle unten als Orientierung).
Warum die Warmmiete zähltDie Minderungsquote wird von der Bruttomiete berechnet – also inklusive der Nebenkosten-Vorauszahlung, nicht nur von der Kaltmiete. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden.
BGH, Urteil vom 20.07.2005 – Az. XII ZR 225/03
So setzt du die Quote richtig an
Erst den Mangel schriftlich anzeigen – die Minderung wirkt ab Zugang der Anzeige. Dann die Quote ankündigen statt einfach weniger zu überweisen, und den Rechenweg nennen: Quote × Bruttowarmmiete, anteilig je Tag des Mangels. Bei Unsicherheit: volle Miete unter Vorbehalt zahlen und später zurückfordern – so entsteht kein Kündigungsrisiko durch Zahlungsverzug.
Die drei häufigsten Fehler
Zu hoch gegriffen: Wer bei einer feuchten Ecke 30 % kürzt, riskiert Rückstand und Abmahnung – lieber konservativ starten
Nicht angezeigt: Ohne Mängelanzeige keine Minderung, egal wie schlimm der Mangel ist
Nicht dokumentiert: Fotos mit Datum und ein kurzes Protokoll entscheiden später über jede Diskussion
Foto rein, Einordnung raus
Mitglieder laden im Minderungs-Generator einfach die Fotos hoch: Reklamo ordnet die übliche Größenordnung für genau diese Art und Schwere von Mangel ein, setzt die Quote ins Schreiben und formuliert die Ankündigung – mit Vorbehalt, Frist und dem richtigen Paragrafen.
Wird die Mietminderung von der Kalt- oder Warmmiete berechnet?
Von der Bruttomiete, also der Warmmiete inklusive Nebenkosten-Vorauszahlung (BGH, Az. XII ZR 225/03). Beispiel: 1.000 € Warmmiete und 10 % Quote ergeben 100 € Minderung.
Kann ich die Miete rückwirkend mindern?
Grundsätzlich nur ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mangel dem Vermieter angezeigt war (§ 536c BGB). Wer einen Mangel monatelang nicht meldet, verliert für diese Zeit in der Regel das Minderungsrecht – deshalb sofort schriftlich anzeigen.
Ab wann und wie lange darf ich mindern?
Tagesgenau ab dem Tag, an dem die Wohnung nicht voll nutzbar ist (und der Mangel angezeigt wurde), bis zu dem Tag, an dem er behoben ist. Für Teilmonate wird anteilig gerechnet – der Rechner oben nimmt dir das ab.
Muss der Vermieter der Minderung zustimmen?
Nein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt und angezeigt ist – du kündigst sie nur an.
Von welcher Miete wird gemindert?
Von der Bruttowarmmiete, also inklusive Nebenkostenvorauszahlung – anteilig für die Tage, an denen der Mangel bestand.
Was, wenn ich mich bei der Quote vertue?
Zu viel Gekürztes kann als Rückstand gewertet werden. Der sichere Weg: moderat mindern oder unter Vorbehalt voll zahlen und die Differenz zurückfordern.
Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Hausverwalter in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
