Gastherme-Wartung: Was Mieter zahlen müssen – und was nicht
Jedes Jahr kommt der Monteur zur Therme – und seine Rechnung wandert zu dir. Ob zu Recht, hängt an einem einzigen Wort im Mietvertrag.
Antwort in 20 Sekunden: Die Wartungskosten (üblich 80–150 €/Jahr) darfst du bei wirksamer Vereinbarung zahlen müssen – die Beauftragung bleibt immer Vermietersache, Reparatur und Austausch sowieso. Klauseln ohne Kostengrenze oder mit Beauftragungspflicht sind unwirksam.
Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung
Gastherme in der Mietwohnung: Wer zahlt die Wartung?
Die Instandhaltung der Therme ist Vermietersache (§ 535 BGB). Die Kosten der jährlichen Wartung darf er aber auf dich umlegen – entweder als Betriebskosten (§ 2 Nr. 4 BetrKV) oder per Wartungsklausel im Mietvertrag. Zwei Grenzen: Die Klausel muss die Kostenhöhe begrenzen oder bezifferbar machen, und sie darf dir nie die Pflicht aufbürden, die Wartung selbst zu beauftragen – organisieren muss der Vermieter.
Posten
Zahlst du?
Jährliche Wartung (Reinigung, Prüfung)
Ja – bei wirksamer Vereinbarung, üblich 80–150 €/Jahr
Reparaturen an der Therme
Nein – höchstens über eine wirksame Kleinreparaturklausel bis ~100–120 €
Austausch der Therme
Nein – Instandsetzung/Modernisierung
Schornsteinfeger für die Etagenheizung
Ja – über die Betriebskosten
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Wartung im Verzug: Deine Rechte bei der vernachlässigten Therme
Wird jahrelang nicht gewartet und die Therme fällt aus, gilt der normale Mängel-Fahrplan: dringende Anzeige, kurze Frist, Minderung nach Tabelle. Zahlst du Wartungskosten, ohne dass nachweislich gewartet wird, kannst du die Position in der Abrechnung beanstanden – Wartungsprotokolle per Belegeinsicht anfordern.
Aus 13 Jahren Verwaltung: Bei Etagenheizungen habe ich Wartungsverträge zentral abgeschlossen – das war für beide Seiten billiger als Einzelbeauftragung. Wenn dein Vermieter dir die Beauftragung zuschiebt: unwirksam, freundlich zurückgeben. Wenn er 200 €+ für eine Standardwartung abrechnet: Rechnung zeigen lassen, dort steckt oft eine Reparatur mit drin.
Wartungsvertrag Gastherme: wer ihn abschließt und wer zahlt
Die Wartung Gastherme organisiert der Vermieter. Ihm gehört die Anlage, ihn trifft die Instandhaltungspflicht, er schließt den Wartungsvertrag. Umlegen darf er die reinen Wartungskosten – Gastherme, Etagenheizung, Brennwerttherme – nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich hergibt. Reparaturen und Ersatzteile bleiben in jedem Fall bei ihm. Eine Klausel, die dir Vertragsabschluss und Reparaturkosten zusammen aufdrückt, ist unwirksam.
Gasthermenwartung: Kosten von 90 bis 180 € im Jahr sind üblich, mit Abgasmessung eher am oberen Rand. Steht deutlich mehr in deiner Abrechnung, sind fast immer Reparatur oder Ersatzteile mit drin – dagegen hilft eine Einwendung. Wird gar nicht gewartet, hilft die Fristsetzung zur Instandhaltung.
Nicht verwechseln: Die Abgasmessung des Schornsteinfegers ist ein eigener Posten in der Abrechnung – was dort umlagefähig ist, steht unter Schornsteinfegerkosten.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter die Wartung der Gastherme bezahlen?
Die Kosten ja – wenn Mietvertrag oder Betriebskostenvereinbarung das vorsehen; üblich sind 80–150 € im Jahr. Die Organisation und Beauftragung bleibt immer Vermietersache.
Was kostet die Wartung einer Gastherme?
Standardwartung je nach Region meist 80–150 €. Deutlich höhere Beträge enthalten oft Reparaturanteile – die zahlst du nicht; Rechnung aufschlüsseln lassen.
Wer zahlt, wenn die Gastherme kaputtgeht?
Der Vermieter – Reparatur und Austausch sind Instandhaltung. Nur Kleinreparaturen an häufig berührten Teilen können bis zur Grenze einer wirksamen Kleinreparaturklausel bei dir landen.
Wie oft muss die Gastherme gewartet werden?
Herstellerempfehlung und Praxis: jährlich. Eine starre gesetzliche Pflichtfrequenz gibt es nicht – unterlässt der Vermieter die Wartung aber dauerhaft, haftet er für die Folgen.
Was kostet eine Gasthermenwartung?
Kosten Wartung Gastherme: üblich sind 90–180 € im Jahr inklusive Abgasmessung. Höhere Beträge in der Abrechnung enthalten fast immer Reparaturkosten oder Ersatzteile – und die sind nicht umlagefähig.
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Ben Ambros · Immobilienkaufmann 13 Jahre Hausverwalter in München (über 1.000 Wohnungen), heute Makler für Mehrfamilienhäuser in Murnau. Schreibt hier über das, was er früher selbst abgerechnet hat. Über Ben →
