Streichposten

Kosten der Hausverwaltung: umlagefähig oder nicht?

Dreizehn Jahre lang habe ich selbst Verwalterrechnungen geschrieben. In einer Mieterabrechnung haben sie trotzdem nichts verloren – das sage ich als der, der sie geschrieben hat.

Antwort in 20 Sekunden: Nein. Verwaltungskosten – Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Bankgebühren – sind per Gesetz keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und in der Wohnraummiete auch nicht per Vertragsklausel umlegbar. Steht die Verwaltergebühr in deiner Abrechnung: streichen lassen.

Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten – die Rechtslage

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus: Kosten der Hausverwaltung, der Geschäftsführung, für Aufsicht, Buchhaltung und Jahresabschluss. In der Wohnraummiete ist die Umlage auch per Vertragsklausel nicht möglich – anders als im Gewerbe.

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Woran du versteckte Verwaltungskosten erkennst

Position in der Abrechnung	Umlagefähig?	Einordnung
„Hausverwaltung“ / „Verwaltergebühr“	Nein	Klassischer Streichposten
Kontoführung, Bankgebühren, Porto	Nein	Verwaltung, keine Bewirtschaftung
WEG-Verwaltergebühr im Hausgeld	Nein	Bei vermieteter Eigentumswohnung herausrechnen!
Hauswart mit Verwaltungsaufgaben	Teilweise	Verwaltungs- und Reparaturanteil ist abzuziehen
Gebühren des Messdienstes (Ablesung)	Ja	Kosten der Verbrauchserfassung sind Betriebskosten

Der häufigste Fundort ist die vermietete Eigentumswohnung: Dort wird das komplette WEG-Hausgeld weitergereicht – inklusive Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage. Beides gehört raus. Die komplette Streichliste: Nicht umlagefähige Nebenkosten.

Aus 13 Jahren Verwaltung: Ich habe die Verwaltergebühr selbst jeden Monat in Rechnung gestellt – an den Eigentümer, nie an die Mieter, denn genau dafür fehlt jede Grundlage. Wenn sie trotzdem in deiner Abrechnung steht, ist das kein Detailfehler, sondern einer der sichersten Streichposten überhaupt: dem Grunde nach unzulässig, nicht nur der Höhe nach.

Abgrenzung: Hauswart, Aufzugsnotruf, Messdienst

Nicht alles, was nach Organisation klingt, ist Verwaltung: Der Hauswart ist umlagefähig, soweit er hausmeistert – sein Verwaltungs- und Reparaturanteil nicht. Aufzugs-Notrufaufschaltung und Wartung laufen über die Aufzugskosten; die Ablesegebühren des Messdienstes sind Teil der Heiz- und Wasserkosten. Entscheidend ist die Tätigkeit, nicht die Überschrift auf der Rechnung.

So streichst du die Position

Position benennen, Betrag beziffern, Grund angeben („Verwaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht umlagefähig“) – per Widerspruch je Position innerhalb der 12-Monats-Frist. Bei Sammelposten („Sonstiges“, Hausgeld) vorher Belegeinsicht nehmen und aufschlüsseln lassen.

Kosten Hausverwaltung umlagefähig? Hausverwalter, Verwaltergebühr, Verwalterhonorar

Nein, in keiner Variante. Ob die Position Verwaltergebühr heißt, Verwalterhonorar, Hausverwalter oder Verwaltungspauschale – § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt sie ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten heraus. Auch die Frage „Kosten Hausverwalter umlagefähig?" hat dieselbe Antwort.

Die Faustregel dahinter ist simpel: Umlagefähig ist, was der laufende Betrieb des Hauses kostet, nicht was die Verwaltung des Eigentums kostet. Und es geht um Geld, nicht um Kleinkram – 200 bis 400 € pro Wohnung und Jahr sind normal. Gestrichen wird die Position mit dem Widerspruch gegen die Abrechnung.

Das gilt für jede Schreibweise auf der Abrechnung: Auch Verwaltergebühren („umlagefähig laut Vertrag“) sind es nicht – § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV kennt keine Ausnahme nach Betrag oder Bezeichnung.

Häufige Fragen

Sind Kosten der Hausverwaltung umlagefähig?

Nein – in der Wohnraummiete nie (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Auch eine Vertragsklausel ändert daran nichts. Taucht die Verwaltergebühr in der Abrechnung auf, kannst du sie komplett streichen lassen.

Gilt das auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Ja – die WEG-Verwaltergebühr im Hausgeld ist gegenüber dem Mieter nicht umlagefähig, ebenso wenig die Instandhaltungsrücklage. Der Vermieter muss das Hausgeld in umlagefähige und nicht umlagefähige Teile zerlegen.

Und im Gewerbemietvertrag?

Dort können Verwaltungskosten wirksam vereinbart werden – die Klausel muss aber hinreichend bestimmt sein und die Höhe darf nicht überraschend ausfallen. Der Wohnraum-Schutz gilt im Gewerbe nicht.

Wie viel Geld geht es typischerweise?

Übliche Verwaltervergütungen liegen grob bei 20–35 € pro Wohnung und Monat – aufs Jahr also schnell 250–400 €, die nicht in deiner Abrechnung landen dürften. Einer der lohnendsten Prüfpunkte überhaupt.

Ist die Verwaltergebühr umlagefähig?

Nein. Verwaltergebühr, Verwalterhonorar und jede andere Bezeichnung für die Kosten des Hausverwalters sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von der Umlage ausgenommen – auch dann, wenn der Mietvertrag etwas anderes behauptet.

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