Kosten der Hausverwaltung: umlagefähig oder nicht?
Dreizehn Jahre lang habe ich selbst Verwalterrechnungen geschrieben. In einer Mieterabrechnung haben sie trotzdem nichts verloren – das sage ich als der, der sie geschrieben hat.
Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung
Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten – die Rechtslage
§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus: Kosten der Hausverwaltung, der Geschäftsführung, für Aufsicht, Buchhaltung und Jahresabschluss. In der Wohnraummiete ist die Umlage auch per Vertragsklausel nicht möglich – anders als im Gewerbe.
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Woran du versteckte Verwaltungskosten erkennst
| Position in der Abrechnung | Umlagefähig? | Einordnung |
|---|---|---|
| „Hausverwaltung“ / „Verwaltergebühr“ | Nein | Klassischer Streichposten |
| Kontoführung, Bankgebühren, Porto | Nein | Verwaltung, keine Bewirtschaftung |
| WEG-Verwaltergebühr im Hausgeld | Nein | Bei vermieteter Eigentumswohnung herausrechnen! |
| Hauswart mit Verwaltungsaufgaben | Teilweise | Verwaltungs- und Reparaturanteil ist abzuziehen |
| Gebühren des Messdienstes (Ablesung) | Ja | Kosten der Verbrauchserfassung sind Betriebskosten |
Der häufigste Fundort ist die vermietete Eigentumswohnung: Dort wird das komplette WEG-Hausgeld weitergereicht – inklusive Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage. Beides gehört raus. Die komplette Streichliste: Nicht umlagefähige Nebenkosten.
Abgrenzung: Hauswart, Aufzugsnotruf, Messdienst
Nicht alles, was nach Organisation klingt, ist Verwaltung: Der Hauswart ist umlagefähig, soweit er hausmeistert – sein Verwaltungs- und Reparaturanteil nicht. Aufzugs-Notrufaufschaltung und Wartung laufen über die Aufzugskosten; die Ablesegebühren des Messdienstes sind Teil der Heiz- und Wasserkosten. Entscheidend ist die Tätigkeit, nicht die Überschrift auf der Rechnung.
So streichst du die Position
Position benennen, Betrag beziffern, Grund angeben („Verwaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht umlagefähig“) – per Widerspruch je Position innerhalb der 12-Monats-Frist. Bei Sammelposten („Sonstiges“, Hausgeld) vorher Belegeinsicht nehmen und aufschlüsseln lassen.
Kosten Hausverwaltung umlagefähig? Hausverwalter, Verwaltergebühr, Verwalterhonorar
Nein, in keiner Variante. Ob die Position Verwaltergebühr heißt, Verwalterhonorar, Hausverwalter oder Verwaltungspauschale – § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt sie ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten heraus. Auch die Frage „Kosten Hausverwalter umlagefähig?" hat dieselbe Antwort.
Die Faustregel dahinter ist simpel: Umlagefähig ist, was der laufende Betrieb des Hauses kostet, nicht was die Verwaltung des Eigentums kostet. Und es geht um Geld, nicht um Kleinkram – 200 bis 400 € pro Wohnung und Jahr sind normal. Gestrichen wird die Position mit dem Widerspruch gegen die Abrechnung.
Das gilt für jede Schreibweise auf der Abrechnung: Auch Verwaltergebühren („umlagefähig laut Vertrag“) sind es nicht – § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV kennt keine Ausnahme nach Betrag oder Bezeichnung.
Für die andere Seite des Tisches: Was eine Hausverwaltung wirklich kostet, wer sie bezahlt und warum der Vermieter sie steuerlich absetzen kann, steht unter Hausverwaltung Kosten: Preise, wer zahlt, absetzbar. Die komplette Streichliste der Posten, die nicht in deine Abrechnung gehören: nicht umlagefähige Nebenkosten.
Häufige Fragen
Sind Kosten der Hausverwaltung umlagefähig?
Gilt das auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
Und im Gewerbemietvertrag?
Wie viel Geld geht es typischerweise?
Ist die Verwaltergebühr umlagefähig?
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