Streichposten

Kosten der Hausverwaltung: umlagefähig oder nicht?

13 Jahre lang habe ich selbst Verwalterrechnungen geschrieben. In einer Mieterabrechnung haben sie trotzdem nichts verloren. Das sage ich als der, der sie geschrieben hat.

Kurz gesagt: Nein. Verwaltungskosten, Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Bankgebühren, sind per Gesetz keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) und in der Wohnraummiete auch nicht per Vertragsklausel umlegbar. Steht die Verwaltergebühr in deiner Abrechnung: streichen lassen.

Stand: Oktober 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Infografik: Kosten der Hausverwaltung sind nicht umlagefähig. In der Wohnraummiete nie umlegbar, 250 bis 400 € pro Wohnung und Jahr sind streichbar. — Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV keine Betriebskosten, in der Wohnraummiete auch nicht per Vertragsklausel. Grafik: reklamo.ai

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten, die Rechtslage

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus: Kosten der Hausverwaltung, der Geschäftsführung, für Aufsicht, Buchhaltung und Jahresabschluss. In der Wohnraummiete ist die Umlage auch per Vertragsklausel nicht möglich, anders als im Gewerbe.

Woran du versteckte Verwaltungskosten erkennst

Position in der Abrechnung	Umlagefähig?	Einordnung
„Hausverwaltung“ / „Verwaltergebühr“	Nein	Klassischer Streichposten
Kontoführung, Bankgebühren, Porto	Nein	Verwaltung, keine Bewirtschaftung
WEG-Verwaltergebühr im Hausgeld	Nein	Bei vermieteter Eigentumswohnung herausrechnen!
Hauswart mit Verwaltungsaufgaben	Teilweise	Verwaltungs- und Reparaturanteil ist abzuziehen
Gebühren des Messdienstes (Ablesung)	Ja	Kosten der Verbrauchserfassung sind Betriebskosten

Der häufigste Fundort ist die vermietete Eigentumswohnung: Dort wird das komplette WEG-Hausgeld weitergereicht, inklusive Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage. Beides gehört raus. Die komplette Streichliste: Nicht umlagefähige Nebenkosten.

Randnotiz von Ben, 13 Jahre Hausverwalter Ich habe die Verwaltergebühr selbst jeden Monat in Rechnung gestellt, an den Eigentümer, nie an die Mieter, denn genau dafür fehlt jede Grundlage. Wenn sie trotzdem in deiner Abrechnung steht, ist das kein Detailfehler, sondern einer der sichersten Streichposten überhaupt: dem Grunde nach unzulässig, nicht nur der Höhe nach.

Abgrenzung: Hauswart, Aufzugsnotruf, Messdienst

Nicht alles, was nach Organisation klingt, ist Verwaltung: Der Hauswart ist umlagefähig, soweit er hausmeistert. Sein Verwaltungs- und Reparaturanteil nicht. Aufzugs-Notrufaufschaltung und Wartung laufen über die Aufzugskosten; die Ablesegebühren des Messdienstes sind Teil der Heiz- und Wasserkosten. Entscheidend ist die Tätigkeit, nicht die Überschrift auf der Rechnung.

So streichst du die Position

Position benennen, Betrag beziffern, Grund angeben („Verwaltungskosten, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht umlagefähig“), per Widerspruch je Position innerhalb der 12-Monats-Frist. Bei Sammelposten („Sonstiges“, Hausgeld) vorher Belegeinsicht nehmen und aufschlüsseln lassen.

Kosten Hausverwaltung umlagefähig? Hausverwalter, Verwaltergebühr, Verwalterhonorar

Nein, in keiner Variante. Ob die Position Verwaltergebühr heißt, Verwalterhonorar, Hausverwalter oder Verwaltungspauschale: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt sie ausdrücklich aus den umlagefähigen Betriebskosten heraus. Auch die Frage „Kosten Hausverwalter umlagefähig?" hat dieselbe Antwort.

Die Faustregel dahinter ist simpel: Umlagefähig ist, was der laufende Betrieb des Hauses kostet, nicht was die Verwaltung des Eigentums kostet. Und es geht um Geld, nicht um Kleinkram: 200 bis 400 € pro Wohnung und Jahr sind normal. Gestrichen wird die Position mit dem Widerspruch gegen die Abrechnung.

Das gilt für jede Schreibweise auf der Abrechnung: Auch Verwaltergebühren („umlagefähig laut Vertrag“) sind es nicht, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV kennt keine Ausnahme nach Betrag oder Bezeichnung.

Für die andere Seite des Tisches: Was eine Hausverwaltung wirklich kostet, wer sie bezahlt und warum der Vermieter sie steuerlich absetzen kann, steht unter Hausverwaltung Kosten: Preise, wer zahlt, absetzbar. Die komplette Streichliste der Posten, die nicht in deine Abrechnung gehören: nicht umlagefähige Nebenkosten.

Muster: Widerspruch gegen Kosten der Hausverwaltung, als Word und PDF

Stehen Verwaltungskosten in deiner Abrechnung, reicht ein kurzer Widerspruch mit Position, Betrag und Grund. Schick ihn innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung und heb den Versandnachweis auf.

Muster 1 · Widerspruch gegen Kosten der Hausverwaltung in der Nebenkostenabrechnung

Betreff: Nebenkostenabrechnung [Zeitraum] für die Wohnung [Anschrift, Lage]: Einwendung gegen die Position [Bezeichnung, z. B. Verwaltung]

Sehr geehrte Damen und Herren,

in Ihrer Nebenkostenabrechnung vom [Datum] für den Zeitraum [Zeitraum] berechnen Sie mir unter der Position [Bezeichnung] [Betrag] €. Dabei handelt es sich um Kosten der Verwaltung. Sie sind keine Betriebskosten und dürfen bei Wohnraum nicht auf Mieter umgelegt werden (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV); eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).

Häufige Fragen

Sind Kosten der Hausverwaltung umlagefähig, also auf Mieter umlegbar?

Nein. In der Wohnraummiete nie (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Auch eine Vertragsklausel ändert daran nichts. Taucht die Verwaltergebühr in der Abrechnung auf, kannst du sie komplett streichen lassen.

Gilt das auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung?

Ja. Die WEG-Verwaltergebühr im Hausgeld ist gegenüber dem Mieter nicht umlagefähig, ebenso wenig die Instandhaltungsrücklage. Der Vermieter muss das Hausgeld in umlagefähige und nicht umlagefähige Teile zerlegen.

Und im Gewerbemietvertrag?

Dort können Verwaltungskosten wirksam vereinbart werden. Die Klausel muss aber hinreichend bestimmt sein und die Höhe darf nicht überraschend ausfallen. Der Wohnraum-Schutz gilt im Gewerbe nicht.

Wie viel Geld geht es typischerweise?

Übliche Verwaltervergütungen liegen grob bei 20–35 € pro Wohnung und Monat, aufs Jahr also schnell 250–400 €, die nicht in deiner Abrechnung landen dürften. Einer der lohnendsten Prüfpunkte überhaupt.

Ist die Verwaltergebühr umlagefähig?

Nein. Verwaltergebühr, Verwalterhonorar und jede andere Bezeichnung für die Kosten des Hausverwalters sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von der Umlage ausgenommen, auch dann, wenn der Mietvertrag etwas anderes behauptet.

Gibt es ein Muster, um Kosten der Hausverwaltung in der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?

Ja, oben auf dieser Seite, kostenlos als PDF per Mail. Verwaltungskosten darf der Vermieter bei Wohnraum nicht auf dich umlegen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Stehen sie in deiner Abrechnung, widersprichst du schriftlich und ziehst den Betrag ab.

Muss ich als Mieter Kosten der Hausverwaltung zahlen?

Nein. Die Hausverwaltung zahlt der Eigentümer. Stehen Verwaltungskosten in deiner Abrechnung, zahlst du den Rest und widersprichst dieser Position mit dem Muster oben.

Kosten der Hausverwaltung rückwirkend zurückfordern: Geht das?

Innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung ja, mit einem Widerspruch gegen die Position. Danach ist der Einwand ausgeschlossen, auch bei Kosten, die gar nicht umlagefähig sind (BGH, 10.10.2007, VIII ZR 279/06). Prüf deshalb jede Abrechnung zeitnah.