Für Vermieter & Mieter

Hausverwaltung Kosten: was Verwalter kosten und was Vermieter steuerlich absetzen

„Was darf eine Hausverwaltung kosten?" fragen Vermieter vor dem Vertrag, „Hausverwaltung Kosten Mieter oder Vermieter?" fragen Mieter mit der Abrechnung in der Hand. Beide Antworten stehen hier, mit Preistabelle, Rechtslage und der Steuerseite.

Du bist Mieter und hast Verwaltungskosten in deiner Nebenkostenabrechnung gefunden? Die musst du nicht zahlen: Kosten der Hausverwaltung sind nicht umlagefähig.

Kurz gesagt: Eine Mietverwaltung kostet üblich 20–35 € je Wohnung und Monat (netto) oder 4–7 % der Nettokaltmiete, eine WEG-Verwaltung 25–40 € je Einheit, Sondervergütungen extra. Bezahlt wird sie vom Eigentümer, auf Mieter umlegen lässt sich davon nichts, auch nicht per Klausel (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, BGH VIII ZR 254/17). Für Vermieter ist sie dafür in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.

Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende

Balkengrafik: Hausverwaltung Kosten pro Monat netto, Mietverwaltung 20–35 € je Wohnung, WEG-Verwaltung 25–40 €, Sondereigentumsverwaltung 15–30 €. — Für Vermieter ist die Hausverwaltung nach § 9 EStG als Werbungskosten in der Anlage V absetzbar, auf Mieter umlegen lässt sie sich nicht. Grafik: reklamo.ai

Was kostet eine Hausverwaltung? Kosten pro Wohnung als Tabelle

Verwaltervergütungen sind frei verhandelbar; die folgenden Spannen sind das, was in Angeboten 2025/2026 typischerweise steht, alle Beträge netto, zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Aus 13 Jahren Verwaltungspraxis: Der Preis je Einheit sinkt mit der Größe des Objekts, steigt mit dem Zustand und mit dem Anteil an Gewerbe.

Leistung	üblicher Preis	Hinweis
Mietverwaltung Mehrfamilienhaus (Mietinkasso, Abrechnung, Instandhaltung, Mieterwechsel)	20–35 € je Wohnung/Monat oder 4–7 % der Nettokaltmiete	Mindestpauschale bei kleinen Objekten 80–150 €/Monat; Garage/Stellplatz 3–6 €
WEG-Verwaltung (Eigentümergemeinschaft)	25–40 € je Einheit/Monat	Kleinstanlagen unter 10 Einheiten oft 35–50 €, weil der Grundaufwand gleich bleibt
Sondereigentumsverwaltung (vermietete Eigentumswohnung)	15–30 €/Monat	meist als Zusatz zur WEG-Verwaltung desselben Verwalters
Gewerbeverwaltung	2–5 % der Nettomiete	nach Aufwand, Indexmieten und Nebenkosten komplexer
Sondervergütungen	außerordentliche Eigentümerversammlung 150–400 € · Mahnung 20–50 € · Neuvermietung 1–2 Nettokaltmieten oder 60–120 €/Stunde · Baubegleitung 3–8 % der Bausumme · Versicherungsfall 50–150 €	gehören in den Verwaltervertrag; ohne Vereinbarung nicht geschuldet

Was kostet eine Hausverwaltung pro Jahr? Rechenbeispiel

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen: 6 × 28 € = 168 €/Monat, rund 2.400 € brutto im Jahr, bei 60.000 € Jahresmiete also 4 %. Darin enthalten sind die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, Mietinkasso, Auftragsvergabe an Handwerker und der Schriftverkehr mit Mietern; nicht enthalten sind Handwerkerrechnungen, Messdienst und Gutachter.

Wer zahlt die Hausverwaltung? Vermieter, WEG, nie der Mieter

Die meistgesuchte Frage lautet „Hausverwaltung Kosten: Mieter oder Vermieter?" und die Antwort ist eindeutig. Verwaltungskosten sind per Definition keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Sie stehen deshalb weder im Katalog des § 2 BetrKV noch dürfen sie über die Position „Sonstiges" eingeschleust werden. Der BGH hat auch den Umweg gesperrt: Eine Klausel im Wohnraummietvertrag, die neben der Miete eine „Verwaltungskostenpauschale" verlangt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 19. 12. 2018, VIII ZR 254/17). Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt dasselbe für den Verwalteranteil im Hausgeld: Der Eigentümer zieht ihn heraus, bevor er die umlagefähigen Posten an den Mieter weitergibt. Die Falle „Hausgeldabrechnung 1:1 durchgereicht" erklärt die Seite nicht umlagefähige Nebenkosten.

Umlagefähig bleibt nur, was tatsächlich Betrieb ist: der Hauswart (soweit er nicht verwaltet oder repariert), der Messdienst für die Heizkostenverteilung, Gebäudereinigung und Gartenpflege. Verwaltertarnnamen wie „Objektbetreuung", „Bewirtschaftungskosten" oder „Abrechnungsgebühr" erkennst du auf der Seite Kosten Hausverwaltung umlagefähig?, dort auch das Schreiben zum Streichen der Position.

Steuerlich: Hausverwaltungskosten absetzen

Für Vermieter sind die Kosten der Hausverwaltung Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG), sofort abziehbar im Jahr der Zahlung, eingetragen in der Anlage V unter Verwaltungskosten. Das gilt ab dem Zeitpunkt, ab dem die Vermietungsabsicht feststeht, also auch bei Leerstand mit nachweisbaren Vermietungsbemühungen. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist der Verwalteranteil des Hausgelds ebenso abziehbar wie die Sondereigentumsverwaltung; die Instandhaltungsrücklage erst, wenn sie tatsächlich verbraucht wird. Selbstnutzer können die Verwaltergebühr nicht absetzen, nur den Lohnanteil haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Hausgeldabrechnung (§ 35a EStG), was für Mieter genauso gilt: Nebenkosten in der Steuererklärung.

Lohnt sich eine Hausverwaltung? Die Rechnung für Vermieter

Gegen 2.400 € im Jahr stehen bei sechs Wohnungen etwa 80–120 Arbeitsstunden (Abrechnungen, Mahnwesen, Handwerkertermine, Mieterwechsel) und ein Risiko, das oft übersehen wird: Eine formell fehlerhafte oder zu späte Nebenkostenabrechnung kostet die komplette Nachforderung. Bei sechs Wohnungen schnell 1.500–3.000 €. Die 12-Monats-Frist ist eine Ausschlussfrist. Wer selbst verwaltet, sollte deshalb zumindest die Abrechnung vor dem Versand gegenprüfen lassen, aus Mietersicht, so wie es der Nebenkosten-Check tut. Ab etwa zehn Einheiten oder bei Entfernung zum Objekt rechnet sich die professionelle Verwaltung fast immer; bei ein bis drei Einheiten ist die Sondereigentumsverwaltung für 15–30 € der Kompromiss.

Was eine gute Verwaltung liefern muss: die Checkliste

Erlaubnis und Weiterbildung: Wohnimmobilienverwalter brauchen die Erlaubnis nach § 34c GewO und müssen sich 20 Stunden in drei Jahren fortbilden (§ 34c Abs. 2a GewO). Eigentümergemeinschaften können seit dem 1. 12. 2023 einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 26a WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausnahme: Kleinanlagen mit weniger als neun Einheiten, wenn ein Eigentümer selbst verwaltet.
Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungsjahres, mit den vier Mindestangaben des BGH, sonst verliert der Eigentümer Nachforderungen.
Belege digital auf Anforderung binnen zwei Wochen; Kopien höchstens gegen Kostenerstattung. Die Grundlage ist die Belegeinsicht nach § 259 BGB.
Keine Umlage von Verwalterkosten, kein „Sonstiges" ohne Mietvertragsgrundlage, Verteilerschlüssel laut Vertrag.
Versicherungen ausschreiben statt jährlich durchwinken: Sach- und Haftpflichtversicherung sind die drittgrößte Betriebskostenposition.
Kündigungsfrist des Verwaltervertrags von höchstens einem Jahr, Laufzeit bei WEG maximal fünf Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG), beim ersten Verwalter drei.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kosten einer Hausverwaltung pro Wohnung, monatlich und im Durchschnitt?

Mietverwaltung üblich 20–35 € je Wohnung und Monat netto (oder 4–7 % der Nettokaltmiete), WEG-Verwaltung 25–40 € je Einheit, Sondereigentumsverwaltung 15–30 €. Bei sehr kleinen Objekten gelten Mindestpauschalen von 80–150 € im Monat.

Darf die Hausverwaltung ihre Kosten auf den Mieter umlegen?

Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV); auch eine Pauschale neben der Miete ist im Wohnraummietvertrag unwirksam (BGH VIII ZR 254/17). Steht die Position trotzdem in der Abrechnung, wird sie gestrichen, Muster unter Verwaltungskosten umlagefähig?.

Sind die Kosten der Hausverwaltung für eine Eigentumswohnung steuerlich absetzbar?

Für Vermieter ja, in voller Höhe als Werbungskosten in der Anlage V (§ 9 EStG), im Jahr der Zahlung. Selbstnutzer können die Verwaltergebühr nicht absetzen, nur die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Hausgeldabrechnung nach § 35a EStG.

Was kostet eine WEG-Verwaltung im Vergleich zur Mietverwaltung?

WEG-Verwaltung 25–40 € je Einheit und Monat, weil Versammlungen, Beschlusssammlung und Rücklagenverwaltung dazukommen; die Mietverwaltung derselben Wohnung (Sondereigentumsverwaltung) kostet zusätzlich 15–30 €. Beides sind Kosten des Eigentümers.

Darf die Hausverwaltung die Erstellung der Nebenkostenabrechnung extra berechnen?

Dem Eigentümer gegenüber ja, wenn es im Verwaltervertrag steht. Dem Mieter gegenüber nie: Die Abrechnungserstellung ist Verwaltungsaufwand und nicht umlagefähig. Umlegbar sind nur die Kosten des Messdienstes für die Heizkostenverteilung, erklärt unter Heizkostenabrechnung prüfen.

Kosten der Hausverwaltung pro m²: Wie wird gerechnet?

Üblich ist ein Preis je Wohnung oder Einheit, nicht je Quadratmeter. Umgerechnet auf eine Wohnung mit 70 m² sind 20 bis 35 € im Monat rund 0,30 bis 0,50 € je m². Für Österreich gelten eigene Regeln und Preise.

Was kostet die Hausverwaltung für eine kleine WEG, ein Mietshaus oder ein Einfamilienhaus?

Kleine WEG unter 10 Einheiten oft 35 bis 50 € je Einheit und Monat, weil der Grundaufwand gleich bleibt. Mietshaus 20 bis 35 € je Wohnung oder 4 bis 7 % der Nettokaltmiete. Für sehr kleine Objekte wie ein einzelnes Einfamilienhaus verlangen Verwaltungen meist eine Mindestpauschale von 80 bis 150 € im Monat, alle Beträge netto.

Kosten der Hausverwaltung in NRW, Bremen oder Bayern: Gibt es regionale Preise?

Nein, feste Preise gibt es weder bundesweit noch je Bundesland; die Vergütung ist frei verhandelbar. Die Spannen oben stammen aus Angeboten 2025/2026. Vergleiche zwei oder drei Angebote aus deiner Region mit gleichem Leistungsumfang.

Welche Pflichten hat die Hausverwaltung, und welche zusätzlichen Kosten sind erlaubt?

Zur Grundvergütung gehören die laufenden Aufgaben: Mietinkasso, Nebenkostenabrechnung, Auftragsvergabe an Handwerker, Schriftverkehr, bei der WEG die Jahresabrechnung und die ordentliche Versammlung. Zusätzliche Kosten, etwa für eine außerordentliche Versammlung, Mahnungen, Neuvermietung oder Baubegleitung, darf sie nur verlangen, wenn sie im Verwaltervertrag stehen.

Externe Hausverwaltung beauftragen: Was kostet sie, und ist der Hausmeister dabei?

Sie kostet die Spannen oben, je nach Objekt und Leistung. Der Hausmeister ist nicht enthalten: Seine Kosten sind Betriebskosten und dürfen auf Mieter umgelegt werden, soweit er keine Verwaltungs- oder Reparaturarbeiten erledigt.

Sind Kosten der Hausverwaltung haushaltsnahe Dienstleistungen?

Nein. Die Verwaltergebühr ist keine haushaltsnahe Dienstleistung. Wer selbst in der Eigentumswohnung wohnt, kann nur die Lohnanteile für Hausmeister, Reinigung oder Handwerker aus der Hausgeldabrechnung absetzen (§ 35a EStG); Vermieter setzen die Verwaltung als Werbungskosten ab.

Darf die Hausverwaltung Kosten für Kopien verlangen?

Für Kopien, die du bei der Belegeinsicht anforderst, darf sie angemessene tatsächliche Kosten berechnen. Für die Einsicht selbst darf sie nichts verlangen. Mehr unter Belegeinsicht.

Darf die Hausverwaltung Versicherungen über die Nebenkosten abrechnen?

Ja, die Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude sind Betriebskosten (§ 2 Nr. 13 BetrKV) und dürfen umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Nicht umlegbar sind etwa die Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung des Vermieters.

Ändert sich für Mieter etwas an den Verwaltungskosten, wenn der Eigentümer wechselt?

Nein. Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag, wie er ist (§ 566 BGB). Die Kosten der Hausverwaltung bleiben Sache des Eigentümers und dürfen dir weiterhin nicht berechnet werden.

Grundlagen

§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV (Verwaltungskosten keine Betriebskosten) · BGH VIII ZR 254/17 (Verwaltungskostenpauschale unwirksam) · § 9 EStG, § 35a EStG · § 34c GewO · §§ 19, 26, 26a WEG · Stand: Oktober 2026