Abrechnung bekommen

Nicht umlagefähige Nebenkosten: Die Streichliste – und was die Posten dich kosten

Q: Dürfen Reparaturen über die Nebenkosten abgerechnet werden?

Nein, Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) – auch nicht anteilig versteckt in Wartungsverträgen.

Q: Sind Rauchmelder-Kosten umlagefähig?

Die Wartung ja, die Gerätemiete nein (BGH VIII ZR 379/20). Steht „Miete Rauchwarnmelder“ in der Abrechnung, ist dieser Anteil streichbar.

Q: Darf Kabel-TV noch umgelegt werden?

Nein – das Nebenkostenprivileg ist zum 01.07.2024 entfallen. Sammelverträge dürfen seitdem nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden.

Q: Was heißt „sonstige Betriebskosten“ – darf da alles rein?

Nein. Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) müssen im Mietvertrag konkret benannt sein, laufend anfallen und dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen – ein Sammelposten ohne Aufschlüsselung genügt nicht.

Antwort in 20 Sekunden: Umgelegt werden dürfen nur die 17 Kostenarten aus § 2 BetrKV – und nur, wenn der Mietvertrag die Umlage vereinbart. Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, Rücklagen und Bankgebühren sind nie Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Jeder dieser Posten in deiner Abrechnung ist komplett streichbar – unten steht die Liste mit dem, was die einzelnen Posten typischerweise kosten.

Stand: August 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Die Streichliste: 12 Posten, die nicht in deine Abrechnung gehören

Aus der Verwaltungspraxis weiß ich ungefähr, was die einzelnen Posten pro Wohnung und Jahr ausmachen – die Spannen unten sind Erfahrungswerte aus Münchner Mehrfamilienhäusern, damit du einschätzen kannst, worüber wir reden:

Posten	Warum nicht umlagefähig	Typisch pro Wohnung/Jahr
Verwaltungskosten (Hausverwaltung)	ausdrücklich ausgeschlossen, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV	250–450 €
Instandhaltung & Reparaturen	§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV – vom tropfenden Hahn bis zur Dachsanierung	stark schwankend, oft dreistellig
Reparaturanteil im Aufzug-Vollwartungsvertrag	muss aus dem Wartungspreis herausgerechnet werden	30–80 € versteckt
Bankgebühren, Kontoführung, Porto	Verwaltungsnebenkosten	10–30 €
Instandhaltungsrücklage (bei vermieteter Eigentumswohnung)	Rücklage ist Vermögensbildung des Eigentümers, keine Betriebskosten	200–600 €
Mietausfallwagnis / Leerstand	Kostenanteil leerer Wohnungen trägt der Vermieter	je nach Haus
Rechtsanwalt, Rechtsschutz	weder Betriebskosten noch versicherbar auf Mieterkosten	selten, dann teuer
Miete für Rauchwarnmelder	BGH VIII ZR 379/20: Gerätemiete nicht umlagefähig (Wartung schon)	5–10 € je Melder
Kabel-TV	Umlage seit 01.07.2024 beendet (Nebenkostenprivileg gestrichen)	60–120 €
Einmalige Ungezieferbekämpfung	nur laufende, regelmäßige Maßnahmen sind Betriebskosten	je nach Einsatz
Wach-/Concierge-Dienst	nur als vereinbarte „sonstige Betriebskosten“ und bei echtem Bedarf	im Zweifel hoch
Eigenleistungen mit Aufschlag	fiktive Kosten nur netto ohne Umsatzsteuer ansetzbar (§ 1 Abs. 1 BetrKV)	der Aufschlag: 19 %

Zwei bis drei dieser Posten in einer Abrechnung sind kein Ausreißer, sondern Alltag – zusammen stecken da schnell 150 bis 500 € drin. Die Gegenliste – was umgelegt werden darf – findest du im Hub Betriebskosten A–Z.

Die WEG-Falle: Wenn die Hausgeldabrechnung 1:1 durchgereicht wird

Aus 13 Jahren VerwaltungDer mit Abstand häufigste Fall in meiner Praxis war nicht böser Wille, sondern Bequemlichkeit: Ein privater Vermieter mit einer einzelnen Eigentumswohnung nimmt die Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung und reicht sie unverändert an den Mieter weiter – samt Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklage und Reparaturpositionen. Alle drei sind nicht umlagefähig. Wenn du in einer vermieteten Eigentumswohnung wohnst und deine Abrechnung verdächtig nach WEG-Jahresabrechnung aussieht (Stichworte „Hausgeld“, „Rücklagenzuführung“, „Verwaltervergütung“), prüf genau diese drei Zeilen zuerst – die Trefferquote ist enorm.

Andersrum überraschend: Was doch umgelegt werden darf

Damit du nicht an der falschen Stelle kämpfst: Baumfällkosten hat der BGH als Teil der Gartenpflege durchgewunken (VIII ZR 107/20) – die Fällung eines morschen Baums ist umlagefähig, die Neuanpflanzung als Ersatz in der Regel auch. Und die Wartung von Rauchmeldern ist umlagefähig – nur die Gerätemiete nicht. Details je Kostenart: Gartenpflege, Hauswart, Aufzug, Kabel-TV.

So streichst du einen Posten richtig

Nicht einfach weniger überweisen. Der saubere Weg: Nachzahlung unter Vorbehalt zahlen, den Posten schriftlich beanstanden (Einwendungsfrist: 12 Monate ab Zugang), bei Zweifeln Belegeinsicht nehmen. Für das Schreiben gibt es den fertigen Widerspruch zur Nebenkostenabrechnung.

Nicht sicher, welche Posten bei dir drin sind?

Foto der Abrechnung genügt – der Check gleicht jede Position mit § 2 BetrKV ab und markiert Streichkandidaten mit Betrag. Die Hälfte aller Funde sofort kostenlos.

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Grundlagen

§§ 1, 2 BetrKV: gesetze-im-internet.de · BGH VIII ZR 379/20 (Rauchmelder-Miete) · BGH VIII ZR 107/20 (Baumfällung) · § 556 Abs. 3 BGB

Häufige Fragen

Sind Kosten der Hausverwaltung umlagefähig?

Nein. Verwaltungskosten sind bei Wohnraummiete ausdrücklich ausgeschlossen (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) – der Posten ist komplett streichbar. Nicht verwechseln mit dem Hauswart: Der ist umlagefähig, aber nur ohne Verwaltungs- und Reparaturanteile.

Dürfen Reparaturen über die Nebenkosten abgerechnet werden?

Nein – Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Das gilt auch für versteckte Anteile, etwa den Reparaturanteil im Aufzug-Vollwartungsvertrag – der muss herausgerechnet werden.

Was ist mit der Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung?

Die Rücklage ist Vermögensbildung des Eigentümers und nie umlagefähig. Wird die WEG-Hausgeldabrechnung 1:1 an dich durchgereicht, streiche Rücklagenzuführung und Verwaltervergütung – der häufigste Fehler bei vermieteten Eigentumswohnungen.

Sind Rauchmelder-Kosten umlagefähig?

Geteilt: Die Wartung ja – die Gerätemiete nein (BGH VIII ZR 379/20). Steht „Miete Rauchwarnmelder“ oder „Anmietung“ in der Abrechnung, ist genau dieser Anteil streichbar.

Darf Kabel-TV noch umgelegt werden?

Nein – das Nebenkostenprivileg ist zum 01.07.2024 entfallen; Sammelverträge laufen seitdem nicht mehr über die Betriebskosten. Details und Übergangsfälle: Kabel-TV.

Was heißt „sonstige Betriebskosten“ – darf da alles rein?

Nein. „Sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) müssen im Mietvertrag konkret benannt sein, laufend anfallen und wirtschaftlich sein – ein Sammelposten ohne Aufschlüsselung genügt nicht. Mehr dazu: Sonstige Betriebskosten.

Wie viel Geld steckt typischerweise in nicht umlagefähigen Posten?

Erfahrungswert aus der Verwaltungspraxis: Wo solche Posten auftauchen, summieren sie sich meist auf 150 bis 500 € pro Jahr – die großen Blöcke sind Verwaltung, Rücklage und versteckte Reparaturanteile.