Wohnung kündigen: Frist berechnen, Formfallen vermeiden

Der Entschluss steht, jetzt zählt nur noch das Datum: Drei Werktage entscheiden, ob du einen Monat früher raus bist – oder einen länger zahlst.

Stand: August 2026 · Geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann · 13 Jahre Hausverwaltung

Kündigungsfrist als Mieter: die Grundregel

Für Mieter gilt einheitlich: drei Monate, unabhängig von der Wohndauer (§ 573c BGB) – die verlängerten Fristen treffen nur den Vermieter. Entscheidend ist der Zugang: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Der Rechner zählt Montag bis Samstag als Werktage. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, ist die Lage umstritten – im Zweifel einen Tag früher zustellen.

Rechner: Kündigungsfrist Wohnung – Zugang rein, Endtermin raus

Die klassischen 3 Monate Kündigungsfrist: Wohnung-Rechner oben nutzen statt Kopfrechnen – er kennt die 3-Werktage-Regel und rechnet auf den Tag genau. Wohnung-Kündigungsfrist-Rechner heißt konkret: Zugangsdatum eintippen, Vertragsende ablesen.

Kündigungsfrist für langjährige Mieter: bleibt bei drei Monaten

Die Staffel 3/6/9 Monate (nach 5 bzw. 8 Jahren) gilt nur für die Vermieterkündigung. Als Mieter kündigst du nach 20 Jahren genauso mit drei Monaten wie nach zwei. Klauseln, die deine Frist formularvertraglich verlängern, sind in aller Regel unwirksam – prüfbar per Mietvertrag-Röntgen.

Kündigung zum 15.? Nur wenn der Vertrag es erlaubt

Gesetzlich endet das Mietverhältnis immer zum Monatsende. Eine Kündigung „zum 15.“ wirkt nur, wenn der Mietvertrag diesen Termin ausdrücklich vorsieht – sonst gilt automatisch das nächste zulässige Monatsende. Falsch berechnete Termine machen die Kündigung nicht unwirksam, sie verschiebt sich nur.

So kündigst du formwirksam – der Kern des Schreibens

Drei Formfallen: Schriftform mit Unterschrift ist Pflicht (§ 568 BGB) – E-Mail oder WhatsApp genügen nicht. Alle Hauptmieter müssen unterschreiben. Und der Zugang muss beweisbar sein: Einwurf-Einschreiben oder Übergabe mit Zeugen. Danach: Bestätigung anfordern, Übergabetermin abstimmen, Umzugspaket laden.

Zwei verwandte Lagen mit eigenen Regeln: Kündigt der Vermieter dir, gelten längere Fristen und ein Widerspruchsrecht – Kündigung durch den Vermieter. Und im Todesfall eines Mieters greift ein Sonderkündigungsrecht mit Monatsfrist – Mietvertrag im Todesfall.

Sonderkündigungsrecht: die fünf echten Fälle – und ein Irrtum

Ein Sonderkündigungsrecht verkürzt die normale Dreimonatsfrist oder öffnet die Tür bei befristeten Verträgen. Die Fälle, die es wirklich gibt:

1. Nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB): Bei einer Erhöhung zur Vergleichsmiete oder nach Modernisierung kündigst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang – das Mietverhältnis endet zwei Monate später, und die Erhöhung wird für dich nie wirksam.

2. Nach einer Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB): Kündigung bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt – wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats. Du musst die Baustelle also nicht abwarten.

3. Im Todesfall (§§ 563a, 564 BGB): Verbleibende Mieter, eintretende Angehörige und Erben können innerhalb eines Monats nach Kenntnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist (drei Monate) kündigen – auch bei befristeten Verträgen. Details: Mietvertrag im Todesfall.

4. Verweigerte Untermieterlaubnis (§ 540 BGB): Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten, darfst du außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

5. Vertraglich vereinbart: Manche Mietverträge (etwa mit Kündigungsverzicht oder Zeitmietverträge) enthalten eigene Sonderkündigungsklauseln – lies den Vertrag, bevor du auf das Gesetz hoffst.

Was KEIN Sonderkündigungsrecht auslöst: Schimmel, Wasserschaden, Lärm, kaputte Heizung oder Feuchte sind Mängel – dafür gibt es Mietminderung und bei Unbewohnbarkeit die fristlose Kündigung nach § 543 BGB, aber kein „Sonderkündigungsrecht" mit verkürzter Frist. Auch Verkauf des Hauses, Krankheit, Trennung, Auslandsumzug oder ein Pflegefall in der Familie verkürzen die Frist nicht – die Gründe sind menschlich, rechtlich bleibt es bei drei Monaten (Rechner oben, das Kündigungsschreiben inklusive Sonderkündigungs-Varianten liefert das Muster; die Mietkündigung sollte sich der Vermieter bestätigen – Vorlage Kündigungsbestätigung). Der Irrtum: Umzug ins Pflegeheim. Ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht wegen Pflegeheim, Jobwechsel oder Hauskauf existiert nicht – es bleibt bei drei Monaten. In Härtefällen lohnt das Gespräch: Ein Mietaufhebungsvertrag oder die Stellung eines Nachmieters beendet das Mietverhältnis oft deutlich früher; viele Vermieter machen bei Pflegefällen mit, weil sie neu (und teurer) vermieten können.

Alle fünf Fälle im Detail – mit den genauen Fristen, dem Muster für die außerordentliche Kündigung und den Fällen, die nur so heißen: Sonderkündigungsrecht Wohnung: alle Fälle, Fristen und Muster.

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