Ferienwohnung mit Mängeln: so bekommst du Geld zurück

Die Wohnung sah im Inserat anders aus, die Heizung geht nicht, oder es ist schlicht schmutzig. Hast du direkt beim Vermieter gebucht, ist er dein Vertragspartner, und für eine Wohnung in Deutschland gilt Mietrecht. Hast du die Wohnung mit Flug beim Reiseveranstalter gebucht, ist es eine Pauschalreise, dann hilft Reisemängel und Reisepreisminderung.

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Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende

Wer zahlt: Vermieter, Portal oder Veranstalter

• Direkt beim Vermieter gebucht: Er ist dein Vertragspartner, es gilt Mietrecht.
• Über ein Portal gebucht: Wer dein Vertragspartner ist, steht in der Buchungsbestätigung. Meist vermittelt das Portal nur, dann ist es der Vermieter.
• Mit Flug oder Anreise beim Reiseveranstalter gebucht: Das ist eine Pauschalreise. Mängel meldest du beim Veranstalter, es gilt Reiserecht.
• Nur die Unterkunft bei einem Reiseveranstalter gebucht: Welche Regeln dann gelten, hängt vom Vertrag ab. Frag im Zweifel bei einer Verbraucherzentrale nach.

Für eine Wohnung in Deutschland gilt deutsches Mietrecht. Liegt sie im Ausland, gilt in der Regel das Recht des Landes, in dem sie liegt. Deutsches Recht gilt dort nur, wenn du und der Vermieter beide in Deutschland lebt und du höchstens sechs Monate mietest (Art. 4 Abs. 1 Rom-I-Verordnung).

Mängel in der Ferienwohnung sofort melden und eine Frist setzen

Melde jeden Mangel sofort beim Vermieter oder seiner Ansprechperson, am besten schriftlich per Nachricht mit Fotos (Muster 1). Wer nicht meldet, verliert die Minderung für die Zeit, in der der Vermieter hätte abhelfen können (§ 536c Abs. 2 BGB).

Setz eine Frist zur Abhilfe, die zur Dauer deines Aufenthalts passt. Mach Fotos und Videos mit Datum und notier, wann du was gemeldet hast und wie der Vermieter reagiert hat.

Beseitigt der Vermieter einen Mangel nicht, obwohl er damit in Verzug ist, darfst du ihn selbst beseitigen und die nötigen Kosten verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Mehrkosten für eine Ersatzunterkunft kann er als Schadensersatz schulden, etwa wenn der Mangel schon bei der Buchung bestand oder er mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB).

Wie viel Geld zurück: Minderung berechnen

Die Minderung tritt von selbst ein. Du schuldest für die Zeit des Mangels nur einen angemessen herabgesetzten Preis (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht.

Wie viel Prozent angemessen sind, sagt das Gesetz nicht. Als grobe Orientierung kannst du die Frankfurter Tabelle für Reisemängel heranziehen, verbindlich ist sie nicht. Rechne je Mangel: Preis pro Nacht mal Prozentsatz mal Zahl der Nächte.

Beispiel mit ausgedachten Werten: 7 Nächte kosten 840 €, also 120 € pro Nacht. Vier Nächte ohne Heizung, angenommen mit 30 %: 4 × 120 € × 30 % = 144 €. Hast du schon alles bezahlt, forderst du diesen Teil mit Muster 2 zurück.

Musterbriefe für die Ferienwohnung: Mängel melden, Geld zurück, Kaution

Muster 1 ist für unterwegs, Muster 2 schickst du nach dem Urlaub, Muster 3 ist für die Kaution. Unter jedem Muster trägst du deine E-Mail-Adresse ein, dann kommt der ganze Brief als PDF.

Muster 1 · Mängelanzeige vor Ort mit Frist

Für unterwegs, als Nachricht oder E-Mail an den Vermieter, mit Fotos.

Muster von Reklamo · Stand: Oktober 2026

Muster 2 · Nach dem Urlaub: Geld zurück

Für die Forderung nach der Abreise, mit Rechnung und Belegen.

Muster von Reklamo · Stand: Oktober 2026

Muster 3 · Kaution zurückfordern

Wenn die Kaution nach der Abreise nicht zurückkommt oder ohne Begründung gekürzt wird.

Muster von Reklamo · Stand: Oktober 2026

Wohnung unbewohnbar: früher abreisen und Geld zurück

Ist die Wohnung so mangelhaft, dass du sie nicht nutzen kannst, und hilft der Vermieter in einer angemessenen Frist nicht ab, darfst du den Vertrag fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 BGB). Die im Voraus bezahlte Miete für die Zeit danach muss er zurückzahlen (§ 547 BGB).

Erklär die Kündigung so, dass du sie später beweisen kannst, und halte fest, warum du gehst. Die Mehrkosten einer Ersatzunterkunft kannst du als Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter für den Mangel einstehen muss (§ 536a Abs. 1 BGB). Reist du ohne solchen Grund ab, schuldest du den Preis in der Regel weiter, der Vermieter muss sich aber ersparte Kosten anrechnen lassen (§ 537 BGB).

Kaution zurück: wann der Vermieter zahlen muss

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Der Vermieter darf die Kaution behalten, bis er weiß, ob er noch Forderungen gegen dich hat. Behält er etwas ein, bitte um eine Aufstellung mit Belegen.

Fotografiere die Wohnung bei der Abreise und heb die Nachricht auf, mit der du die Schlüssel übergeben hast. Kommt nichts, fordere die Kaution mit Frist zurück (Muster 3) und erinnere einmal (Mahnung schreiben).

Über ein Portal gebucht oder im Ausland

Hast du über ein Portal gebucht und bezahlt, melde Mängel zusätzlich dort. Viele Portale haben eigene Regeln für Beschwerden und Erstattungen, lies nach, bis wann du dort melden musst.

Bei Streit mit einem Vermieter in einem anderen EU-Land hilft das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland kostenlos. Nach deutschem Recht verjähren deine Ansprüche in drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind (§§ 195, 199 BGB). Schreib trotzdem bald, solange Fotos und Nachrichten greifbar sind.

Häufige Fragen

Grundlagen

§ 536, § 536a, § 536c, § 537, § 543, § 547, § 195, § 199 BGB · Art. 4 Rom-I-Verordnung · Frankfurter Tabelle (LG Frankfurt am Main, 24. Zivilkammer) · Stand: Oktober 2026

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