Kündigung

Fristlos kündigen als Mieter: Wann darfst du sofort raus?

Die Heizung ist seit Wochen kalt, der Schimmel wächst, der Vermieter vertröstet dich. Irgendwann kommt der Gedanke: Ich will hier nur noch weg, und zwar jetzt. Das geht manchmal. Aber ein falscher Schritt kann dich drei Monatsmieten und mehr kosten.

Antwort in 20 Sekunden: Fristlos kündigen darfst du nur aus einem wichtigen Grund (§ 543 BGB): Der Vermieter entzieht dir den Gebrauch der Wohnung, etwa durch einen erheblichen Mangel, oder die Wohnung gefährdet deine Gesundheit erheblich (§ 569 Abs. 1 BGB). Fast immer musst du vorher eine Frist zur Abhilfe setzen. Kündige dann schriftlich, mit Begründung und zeitnah. Und kündige im selben Brief hilfsweise ordentlich, damit du im Streitfall wenigstens nach drei Monaten raus bist. Jobwechsel, Umzug oder Trennung sind kein Grund für eine fristlose Kündigung.

Stand: Oktober 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Ab wann darf ich fristlos kündigen?

Das Gesetz verlangt einen wichtigen Grund: Dir muss es unter Abwägung aller Umstände unzumutbar sein, bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist in der Wohnung zu bleiben (§ 543 Abs. 1 BGB). Für Mieter sind das in der Praxis drei Fallgruppen.

Grund	Voraussetzung	Risiko
Vertragsgemäßer Gebrauch wird nicht gewährt oder entzogen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB), z. B. Heizungsausfall im Winter, Wasserschaden, Wohnung nicht nutzbar	Erheblicher Mangel, Mängelanzeige, angemessene Frist zur Abhilfe, Frist ist fruchtlos verstrichen	Mittel. Streit darüber, ob der Mangel erheblich und die Frist angemessen war. Kanntest du den Mangel schon beim Einzug, ist dieser Grund meist ausgeschlossen
Erhebliche Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB), z. B. massiver Schimmel in Wohn- und Schlafräumen, Schadstoffe	Konkrete, erhebliche Gefahr für die Gesundheit, belegbar. In der Regel ebenfalls vorher Frist zur Abhilfe. Gilt auch, wenn du den Zustand beim Einzug kanntest	Hoch ohne Beweise. Ein paar Flecken reichen nicht. Du brauchst Fotos, Messwerte, am besten Gutachten oder Attest
Nachhaltige Störung des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB), z. B. der Vermieter belästigt, bedroht oder betritt die Wohnung immer wieder ohne Erlaubnis	Schwere oder wiederholte Störung durch den Vermieter, meist nach Abmahnung	Hoch. Diese Regel wird überwiegend gegen Mieter angewandt. Als Mieter brauchst du gut dokumentierte, gravierende Vorfälle

Ein Wort zur Heizung: Ein Totalausfall mitten im Winter, den der Vermieter trotz kurzer Frist nicht behebt und nicht überbrückt, ist der klassische Fall. Ein Ausfall von zwei Tagen, den der Notdienst behebt, ist es nicht. Wie du den Ausfall richtig meldest und welche Temperaturen geschuldet sind, steht unter Heizung kaputt und Mindesttemperatur in der Mietwohnung.

Beim Schimmel gilt: Erst klären, woher er kommt. Solange der Vermieter einwenden kann, du hättest falsch gelüftet, steht deine Kündigung auf wackligen Beinen. Wie die Beweislast verteilt ist: Schimmel in der Wohnung.

Muss ich vorher eine Frist setzen?

Ja, im Normalfall schon. Besteht der wichtige Grund in einer Vertragsverletzung, ist die Kündigung erst nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Abhilfe oder nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Nach Rechtsprechung des BGH gilt das grundsätzlich auch bei der Gesundheitsgefährdung.

Ohne Frist geht es nur ausnahmsweise:

Die Frist hätte offensichtlich keinen Erfolg: Der Vermieter hat zum Beispiel schriftlich erklärt, er werde den Mangel nicht beheben.
Besondere Gründe rechtfertigen die sofortige Kündigung: etwa eine akute Gefahr, die dir kein weiteres Abwarten erlaubt. Gerichte legen das eng aus.

Wie lang die Frist sein muss, hängt vom Mangel ab. Bei einer kalten Wohnung im Januar sind es Tage, bei einem undichten Fenster eher zwei bis vier Wochen. Setz sie schriftlich und mit Datum, dann ist sie später nachweisbar. Ein Muster: Fristsetzung zur Reparatur. Und wenn sich gar nichts tut: Vermieter reagiert nicht.

Wie muss die fristlose Kündigung aussehen?

Schriftlich auf Papier, eigenhändig unterschrieben von allen Mietern (§ 568 Abs. 1 BGB). E-Mail, Fax oder WhatsApp reichen nicht.
Mit Begründung: Der Grund muss im Schreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Nenne den Mangel, seit wann er besteht, wann du ihn gemeldet hast, welche Frist du gesetzt hast und dass sie verstrichen ist.
Zeitnah: Eine starre Frist gibt es nicht. Wer aber nach Fristablauf noch Monate in der Wohnung bleibt, zeigt damit, dass ihm das Bleiben offenbar doch zumutbar war. Kündige deshalb innerhalb weniger Wochen nach Fristablauf.
Beweisbar zugestellt: Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen.

Was passiert, wenn das Gericht den Grund nicht sieht?

Dann ist die fristlose Kündigung unwirksam. Das Mietverhältnis läuft weiter, auch wenn du längst ausgezogen bist. Die Miete wird weiter fällig, bis das Mietverhältnis auf anderem Weg endet. Hat dir der Vermieter durch die unberechtigte Kündigung einen Schaden, etwa einen Mietausfall, kann er zusätzlich Ersatz verlangen.

Deshalb der wichtigste Satz in deinem Kündigungsschreiben: „Hilfsweise kündige ich ordentlich zum nächstmöglichen Termin.“ Ob ein Gericht eine unwirksame fristlose Kündigung von sich aus in eine ordentliche umdeutet, ist unsicher. Mit dem ausdrücklichen Satz läuft die normale Frist von drei Monaten ab Zugang in jedem Fall. Den Rechenweg findest du unter Wohnung kündigen.

Achtung bei Kündigungsausschluss oder Zeitmietvertrag: Dann greift auch die hilfsweise ordentliche Kündigung nicht vor Ablauf der Bindung. In diesem Fall solltest du vor der Kündigung beim Mieterverein oder einem Anwalt prüfen lassen, ob dein Grund trägt.

Kann ich fristlos kündigen, weil ich umziehen muss?

Nein. Persönliche Gründe sind für dich wichtig, rechtlich aber kein wichtiger Grund im Sinne von § 543 BGB, denn der Vermieter hat sie nicht verursacht.

Neuer Job, Versetzung, Studium

Kein fristloses Recht, kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.

Ordentlich mit drei Monaten kündigen, Nachmieter oder Aufhebungsvertrag anbieten.

Trennung

Kein Kündigungsgrund gegenüber dem Vermieter.

Wer im Vertrag steht und raus will: Mietvertrag bei Trennung.

Pflegeheim, Krankheit

Auch hier gilt die reguläre Frist.

Viele Vermieter stimmen einer früheren Aufhebung zu. Fragen kostet nichts.

Mieterhöhung, Modernisierung, Todesfall

Kein fristloses Recht, aber ein Sonderkündigungsrecht.

Fristen und Muster: Sonderkündigungsrecht Wohnung.

Kann ich meine Umzugskosten zurückverlangen?

Unter Umständen ja. Hast du berechtigt fristlos gekündigt und hat der Vermieter den Grund zu vertreten, etwa weil er einen gemeldeten Mangel trotz Frist nicht beseitigt hat, kommt Schadensersatz in Betracht (§ 536a Abs. 1 BGB, § 280 BGB; das Recht auf Schadensersatz bleibt nach § 314 Abs. 4 BGB neben der Kündigung bestehen). Typisch geltend gemacht werden Umzugskosten, Maklerkosten und eine höhere Miete für die neue Wohnung für einen begrenzten Zeitraum. Welche Posten in welcher Höhe ersetzt werden, sehen Gerichte unterschiedlich. Heb alle Rechnungen auf und rechne mit Gegenwehr.

Bis zum Auszug bleibt dir außerdem die Mietminderung für den Mangel, ab dem Tag der Mängelanzeige.

Muster: Fristlose Kündigung mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung

Kurzfassung zum Anpassen„Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung [Adresse, Lage]. Sehr geehrte/r [Name], mit Schreiben vom [Datum] habe ich Ihnen angezeigt, dass [Mangel, z. B. die Heizung seit dem … vollständig ausgefallen ist; die Raumtemperatur beträgt … °C]. Ich habe Ihnen eine Frist zur Beseitigung bis zum [Datum] gesetzt. Die Frist ist ohne Abhilfe verstrichen. Damit wird mir der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht gewährt. Ich kündige das Mietverhältnis daher gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB [bei Gesundheitsgefahr zusätzlich: und § 569 Abs. 1 BGB] fristlos. Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Die Wohnung gebe ich am [Datum] geräumt zurück; bitte nennen Sie mir einen Übergabetermin. Ansprüche auf Schadensersatz, insbesondere wegen der Umzugskosten, behalte ich mir vor. Mit freundlichen Grüßen [Unterschrift aller Mieter]“

Schick danach die Bitte um eine Kündigungsbestätigung hinterher.

Erst Frist setzen, dann kündigen: beides sauber

Die fristlose Kündigung steht und fällt mit den Schreiben davor. Reklamo erstellt dir Mängelanzeige, Fristsetzung und Kündigung förmlich korrekt, mit Datum, Frist und den richtigen Paragrafen, und hält die Fristen für dich im Blick.

Schreiben in 2 Minuten

Wie geht es nach der Kündigung weiter?

Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis mit Zugang des Schreibens. Du musst die Wohnung dann geräumt zurückgeben (§ 546 BGB). Eine kurze, angemessene Räumungszeit wird in der Praxis meist akzeptiert, sprich das aber ab. Mach bei der Übergabe ein Protokoll mit Fotos: Übergabetermin vereinbaren.

Die Kaution bekommst du auch nach einer fristlosen Kündigung zurück, abzüglich berechtigter Forderungen. Der Vermieter darf einen Teil für die letzte Nebenkostenabrechnung zurückbehalten. Was er einbehalten darf und wie lange: Kaution und Kaution für Nebenkosten einbehalten.

Was du jetzt tun solltest

Heute: Mangel mit Datum fotografieren, Temperaturen oder Feuchtewerte notieren. Bei Gesundheitsbeschwerden zum Arzt und das dokumentieren lassen.
Heute oder morgen: Mangel schriftlich anzeigen und eine konkrete Frist zur Abhilfe setzen.
Während der Frist: Miete weiter zahlen, gemindert nur in vertretbarer Höhe. Prüfen, ob du den Mangel schon beim Einzug kanntest.
Nach Fristablauf: Innerhalb weniger Wochen entscheiden. Kündigung schriftlich, begründet, mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung, beweisbar zustellen.
Vor dem Auszug: Bei Zweifeln den Mieterverein fragen, bevor du eine neue Wohnung fest zusagst.

Was du nicht tun solltest

Ohne Frist kündigen, nur weil der Ärger groß ist. Das ist der häufigste Grund, warum fristlose Kündigungen scheitern.
Den Schlüssel einwerfen und gehen. Ohne wirksame Kündigung zahlst du weiter Miete.
Die hilfsweise ordentliche Kündigung vergessen. Sie kostet einen Satz und kann dir Monate sparen.
Monatelang warten und dann plötzlich fristlos kündigen.
Die Miete komplett einstellen. Hohe Rückstände geben dem Vermieter selbst einen Kündigungsgrund und schwächen deine Position.

Häufige Fragen

Darf ich als Mieter fristlos kündigen, wenn die Heizung ausfällt?

Ja, wenn der Ausfall erheblich ist, du ihn gemeldet und eine angemessene Frist gesetzt hast und der Vermieter in dieser Zeit weder repariert noch für Ersatz gesorgt hat. Bei Frost ist die Frist kurz, oft wenige Tage. Ein kurzer Ausfall, der schnell behoben wird, reicht nicht.

Kann ich wegen Schimmel fristlos kündigen?

Nur bei erheblicher Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB) oder wenn der Befall die Nutzung erheblich beeinträchtigt, und in der Regel erst nach Anzeige mit Frist. Du musst die Gefahr belegen können: großflächiger Befall in Wohnräumen, Fotos, Messwerte, am besten Gutachten oder Attest. Kleine Stellen reichen nicht.

Welche Frist gilt bei einer fristlosen Kündigung?

Keine Kündigungsfrist: Das Mietverhältnis endet mit Zugang. Vorher brauchst du aber meist eine Frist zur Abhilfe, und nach Ablauf solltest du zeitnah kündigen, innerhalb weniger Wochen. Eine feste gesetzliche Grenze dafür gibt es nicht.

Was passiert, wenn meine fristlose Kündigung unwirksam ist?

Das Mietverhältnis besteht weiter und du schuldest die Miete. Hast du hilfsweise ordentlich gekündigt, endet es spätestens nach der normalen Frist von drei Monaten. Ohne diesen Satz ist das unsicher.

Darf ich fristlos kündigen, weil ich einen neuen Job in einer anderen Stadt habe?

Nein. Jobwechsel, Umzug, Trennung oder Pflegeheim sind kein wichtiger Grund im Sinne von § 543 BGB. Es bleibt bei drei Monaten. Schneller geht es nur mit einem Aufhebungsvertrag oder einem Nachmieter, dem der Vermieter zustimmt.

Muss ich in der fristlosen Kündigung einen Grund angeben?

Ja. Bei Wohnraum muss der wichtige Grund im Kündigungsschreiben stehen (§ 569 Abs. 4 BGB). Beschreibe den Mangel, deine Anzeige, die gesetzte Frist und dass sie ergebnislos abgelaufen ist.

Muss der Vermieter meine Umzugskosten zahlen?

Möglicherweise, wenn deine fristlose Kündigung berechtigt war und der Vermieter den Grund zu vertreten hat. Dann kommt Schadensersatz für Umzug und Makler in Betracht. Gerichte bewerten die einzelnen Posten unterschiedlich, deshalb alle Belege aufheben.

Kann ich fristlos kündigen, wenn der Vermieter mich belästigt?

Bei schweren oder wiederholten Vorfällen, etwa Bedrohung oder unerlaubtem Betreten der Wohnung, kommt eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens oder aus wichtigem Grund in Betracht. Meist ist vorher eine Abmahnung nötig. Dokumentiere jeden Vorfall mit Datum und Zeugen.

Grundlagen

§ 543 BGB (fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Abs. 3 Fristsetzung und Abmahnung, Abs. 4 mit § 536b BGB Kenntnis des Mangels) · § 569 Abs. 1, 2 und 4 BGB (Gesundheitsgefährdung, Hausfrieden, Begründung) · § 568 Abs. 1 BGB (Schriftform) · § 573c BGB (ordentliche Kündigungsfrist) · § 536, § 536a, § 536c BGB (Minderung, Schadensersatz, Mängelanzeige) · § 280, § 314 Abs. 4 BGB · § 546 BGB (Rückgabe) · Stand: Oktober 2026

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Weil eine unwirksame fristlose Kündigung teuer werden kann, lass deinen Fall vor dem Auszug von Mieterverein oder Anwalt prüfen.