Kaution

Darf der Vermieter die Kaution für die Nebenkosten einbehalten?

Die Wohnung ist übergeben, alles war in Ordnung. Und trotzdem heißt es: „Die Kaution zahlen wir erst nach der Nebenkostenabrechnung aus.“ Das kann über ein Jahr dauern. Ganz so viel Geduld musst du meistens nicht haben.

Antwort in 20 Sekunden: Ja, aber nur einen angemessenen Teil, und nur wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Maßstab sind die Nachzahlungen der Vorjahre. Den Rest der Kaution muss er nach der üblichen Prüffrist auszahlen, nicht erst nach der Abrechnung. Den Einbehalt darf er höchstens so lange halten, bis er abgerechnet hat oder die Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abgelaufen ist. Danach ist auch dieser Teil fällig.

Stand: Oktober 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Darf er wegen der offenen Abrechnung überhaupt etwas behalten?

Ja. Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, auch die Nachzahlung aus Abrechnungen, die erst nach deinem Auszug kommen. Der Bundesgerichtshof hat deshalb entschieden: Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, bis er über die Betriebskosten abgerechnet hat, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05).

Zwei Bedingungen stecken in diesem Satz, und beide werden oft übersehen:

Nur ein Teil. Die ganze Kaution wegen der Nebenkosten festzuhalten, ist in aller Regel nicht gedeckt. Die Kaution ist meist viel höher als jede realistische Nachzahlung.
Nur wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Hast du in den letzten Jahren regelmäßig Guthaben bekommen, fehlt meist der Grund für einen Einbehalt.

Offen sein können übrigens zwei Abrechnungen: die für das letzte volle Jahr, wenn sie noch nicht da ist, und die für das Auszugsjahr. Eine eigene Zwischenabrechnung zum Auszugstag muss der Vermieter nicht machen. Er rechnet mit der normalen Jahresabrechnung ab, für dich zeitanteilig.

Wie viel ist „angemessen“?

Ehrlich gesagt: Eine feste Grenze gibt es nicht, weder im Gesetz noch in einer klaren Zahl des BGH. Gerichte schauen auf den Einzelfall. In der Praxis haben sich aber Anhaltspunkte herausgebildet:

Ausgangslage	Was meist als angemessen gilt
Nachzahlungen in den Vorjahren, etwa gleich hoch	Etwa die letzte Nachzahlung, eventuell mit einem kleinen Aufschlag für gestiegene Preise
Keine Erfahrungswerte, zum Beispiel nach kurzer Mietzeit	Häufig genannte Faustregel: drei bis vier Monatsvorauszahlungen
Bekannte Sondereffekte, etwa stark gestiegene Heizkosten	Etwas mehr, wenn der Vermieter das begründen kann
In den Vorjahren immer Guthaben	Kaum etwas. Ein Einbehalt muss besonders begründet sein
Die komplette Kaution „bis zur Abrechnung“	In der Regel zu viel. Den nicht benötigten Teil kannst du sofort verlangen

Frag ruhig nach, wie der Vermieter auf seinen Betrag kommt. Eine kurze Begründung mit den Zahlen der letzten Abrechnungen ist das Mindeste.

Was ist mit dem Rest der Kaution?

Den Teil, der nicht für die Nebenkosten gebraucht wird und für den keine andere konkrete Forderung besteht, musst du nicht stehen lassen. Er wird nach der Prüffrist fällig, die Gerichte dem Vermieter nach dem Auszug zubilligen. Das sind meist drei bis sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung, je nach Fall auch weniger.

In der Kautionsabrechnung muss dann stehen: Kaution, Zinsen, jeder Abzug einzeln, der Einbehalt für die Nebenkosten mit Betrag, und der Auszahlungsbetrag. Was in der Abrechnung genau stehen muss, erklärt die Seite Kautionsabrechnung. Die Zinsen gehören dir, auch auf den einbehaltenen Teil: Kautionszinsen berechnen.

Wie lange darf die Kaution einbehalten werden?

Für den Nebenkosten-Einbehalt gibt es eine klare Obergrenze: die Abrechnungsfrist. Der Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Jahr 2025 ist der Stichtag der 31.12.2026.

Er rechnet rechtzeitig ab: Er darf die Nachzahlung mit dem Einbehalt verrechnen und muss den Rest auszahlen. Ergibt sich ein Guthaben, bekommst du den Einbehalt komplett plus das Guthaben.
Er rechnet nicht bis zum Stichtag ab: Eine Nachforderung ist dann in aller Regel ausgeschlossen. Damit fällt der Grund für den Einbehalt weg. Der Kautionsrest ist sofort auszuzahlen.

Rechne konkret: Ziehst du im April 2025 aus und läuft die Abrechnung nach Kalenderjahr, kann der Einbehalt bis zum 31.12.2026 bestehen. Alle Stichtage im Überblick: Frist der Nebenkostenabrechnung.

Kommt nach Ablauf der Frist gar keine Abrechnung, kannst du als ausgezogener Mieter außerdem die Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum zurückverlangen. Erst schriftlich die Abrechnung mit Frist anfordern, dann nachlegen.

Darf er die Nachzahlung einfach mit der Kaution verrechnen?

Nach dem Auszug: ja. Kommt die Abrechnung mit einer Nachzahlung, darf er diesen Betrag von der Kaution abziehen. Er muss dir das aber nachvollziehbar mitteilen. Hältst du die Abrechnung für falsch, widersprichst du trotzdem, so wie im laufenden Mietverhältnis. Die Einwendungsfrist von 12 Monaten ab Zugang gilt auch nach dem Auszug, und du darfst die Belege einsehen. Wie du Einwände formulierst: Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Während das Mietverhältnis noch läuft, gilt etwas anderes: Wegen einer Forderung, die du bestreitest, darf der Vermieter die Kaution nicht verwerten (BGH, VIII ZR 234/13). Die Kaution ist bis zum Ende nur Sicherheit.

Und umgekehrt? Du darfst die Kaution nicht „abwohnen“, also die letzten Mieten nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Die Miete bleibt bis zum letzten Monat fällig. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug, und der Vermieter behält am Ende genau deswegen die Kaution ein, plus Zinsen und Kosten.

Rechenbeispiel: Was dir wann zusteht

Kaltmiete 700 €, Kaution 2.100 €, nach fünf Jahren mit 40 € Zinsen. Vorauszahlung 180 € im Monat. Die Nachzahlungen der letzten beiden Jahre: 240 € und 310 €. Auszug Ende April, Übergabe ohne Mängel.

Zeitpunkt	Was passiert	Betrag an dich
Nach etwa 3 Monaten	Kautionsabrechnung: Einbehalt 400 € für die offene Abrechnung (orientiert an 310 € plus Aufschlag)	1.740 € (2.140 € minus 400 €)
Abrechnung kommt, Variante A	Nachzahlung 280 €, wird mit dem Einbehalt verrechnet	120 €
Abrechnung kommt, Variante B	Guthaben 60 €	460 € (Einbehalt plus Guthaben)
Keine Abrechnung bis zum Stichtag	Nachforderung ausgeschlossen	400 € sofort

Behält der Vermieter in diesem Fall dagegen die vollen 2.140 € bis zur Abrechnung, liegen rund 1.700 € ohne Grund bei ihm. Genau diesen Teil forderst du heraus.

So forderst du den unstreitigen Teil an

Kurzfassung zum Abschicken„Das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] endete am [Datum], die Wohnung habe ich am [Datum] übergeben. Sie behalten die gesamte Kaution von [Betrag] € bis zur Betriebskostenabrechnung ein. Zulässig ist nur ein angemessener Teil in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung. Die Nachzahlungen der letzten Jahre lagen bei [Betrag] € und [Betrag] €. Ich fordere Sie auf, die Kaution nebst Zinsen abzüglich eines Einbehalts von höchstens [Betrag] € bis zum [Datum, 14 Tage] auf mein Konto [IBAN] zu überweisen und mir eine Kautionsabrechnung zu übersenden. Über den Einbehalt bitte ich spätestens mit der Abrechnung, längstens bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist, abzurechnen.“

Das vollständige Muster für die Rückforderung der ganzen Kaution steht unter Kaution zurückfordern.

Den Rest der Kaution jetzt anfordern

Beträge eintragen, Frist wählen, fertig. Das Schreiben rechnet den unstreitigen Teil aus, nennt die richtigen Paragrafen und setzt eine klare Frist. Als PDF oder direkt per Mail.

Schreiben in 2 Minuten

Kaution nach 6 Monaten nicht zurück: Was jetzt?

Sechs Monate nach der Rückgabe ist die übliche Prüffrist in den meisten Fällen abgelaufen. Ab jetzt muss der Vermieter liefern: eine Abrechnung und die Auszahlung des Teils, der nicht für die Nebenkosten oder konkret belegte Forderungen gebraucht wird.

Er schweigt komplett

Kautionsabrechnung und Auszahlung schriftlich anfordern, Frist 14 Tage. Danach ist er in Verzug. Muster: Kautionsabrechnung anfordern.

Er verweist nur auf die Nebenkosten

Den unstreitigen Teil mit dem Muster oben anfordern. Den Einbehalt beziffern lassen.

Er zieht Schäden ab

Jeden Abzug einzeln prüfen und widersprechen. Wie das geht: Vermieter behält Kaution ein.

Das Haus wurde verkauft

Der neue Eigentümer haftet für die Rückzahlung, auch wenn er die Kaution nie bekommen hat (§ 566a BGB). Schreib beide an.

Kaution gar nicht zurückbekommen, auch nach Fristsetzung? Dann bleibt der gerichtliche Mahnbescheid, online und günstig, oder die Klage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung. Dein Anspruch verjährt in drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres, in dem er fällig wurde.

Hast du die Kaution als verpfändetes Sparbuch oder Kautionskonto auf deinen Namen gestellt, geht es nicht um eine Überweisung, sondern um die Freigabe der Verpfändung. Bei einer Bürgschaft forderst du die Bürgschaftsurkunde zurück. Mehr zu den Formen: Kaution: Höhe, Raten, Anlage.

Guthaben aus der letzten Abrechnung: Kommt das extra?

Ja. Ein Guthaben aus der letzten Nebenkostenabrechnung ist mit Zugang der Abrechnung fällig, ganz unabhängig von der Kaution. Ist der Einbehalt noch da, bekommst du beides: den Einbehalt und das Guthaben. Zahlt er nicht, mahnst du mit Frist: Nebenkosten-Guthaben einfordern.

Was du jetzt tun solltest

Heute: Übergabeprotokoll, Kautionsnachweis und die letzten zwei oder drei Nebenkostenabrechnungen heraussuchen. Notiere die Nachzahlungen.
Heute: Neue Adresse und Kontoverbindung schriftlich mitteilen, sonst kommt die Abrechnung nicht an.
Nach etwa drei Monaten ohne Abrechnung: Kautionsabrechnung und Auszahlung des unstreitigen Teils mit 14 Tagen Frist anfordern.
Wenn die Nebenkostenabrechnung kommt: prüfen, Belege anfordern, wenn etwas unklar ist, und den Rest der Kaution mit Frist verlangen.
Bis zum Stichtag der Abrechnungsfrist nichts gekommen: Den gesamten Einbehalt verlangen, mit Hinweis auf § 556 Abs. 3 BGB.

Was du nicht tun solltest

Die letzten Mieten nicht zahlen, um die Kaution „abzuwohnen“. Das ist vertragswidrig und kostet am Ende mehr.
Die Nebenkostenabrechnung ungeprüft hinnehmen, nur weil sie mit der Kaution verrechnet wird. Die 12 Monate Einwendungsfrist gelten auch jetzt.
Nur telefonisch nachfragen. Ohne schriftliche Fristsetzung kommt der Vermieter nicht in Verzug.
Zu viel verlangen. Wer den angemessenen Einbehalt komplett bestreitet, verliert Glaubwürdigkeit. Den nachvollziehbaren Teil stehen lassen, den Rest klar fordern.
Jahre warten. Nach drei Jahren kann der Vermieter Verjährung einwenden.

Häufige Fragen

Darf die Kaution für die Nebenkosten einbehalten werden?

Ja, aber nur ein angemessener Teil, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05). Der Rest der Kaution ist nach der üblichen Prüffrist auszuzahlen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution für die Nebenkosten behalten?

Bis zur Abrechnung, höchstens bis zum Ende der Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Danach kann er in aller Regel nichts mehr nachfordern und muss den Einbehalt auszahlen.

Wie viel Kaution darf er für die Nebenkostenabrechnung zurückhalten?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Maßstab sind die Nachzahlungen der Vorjahre. Ohne Erfahrungswerte wird oft eine Faustregel von drei bis vier Monatsvorauszahlungen genannt.

Ich habe meine Kaution nach 6 Monaten nicht zurück, was kann ich tun?

Fordere schriftlich die Kautionsabrechnung und die Auszahlung des unstreitigen Teils, mit 14 Tagen Frist. Reagiert der Vermieter nicht, ist er in Verzug. Danach bleibt der gerichtliche Mahnbescheid.

Darf der Vermieter die Nachzahlung mit meiner Kaution verrechnen?

Nach dem Auszug ja, wenn die Abrechnung vorliegt. Einwände gegen die Abrechnung kannst du trotzdem innerhalb von 12 Monaten ab Zugang erheben. Während des laufenden Mietverhältnisses darf er die Kaution wegen einer bestrittenen Forderung nicht verwerten.

Kann ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?

Nein. Die Kaution darfst du nicht abwohnen. Die Miete bleibt bis zum Ende fällig, sonst gerätst du in Zahlungsverzug.

Bekomme ich das Guthaben aus der Abrechnung zusätzlich zur Kaution?

Ja. Das Guthaben ist mit Zugang der Abrechnung fällig. Bekommst du es nicht ausgezahlt, mahne es schriftlich mit Frist an.

Was ist, wenn der Vermieter gar keine Nebenkostenabrechnung mehr schickt?

Nach Ablauf der Abrechnungsfrist entfällt der Grund für den Einbehalt, du kannst den Rest der Kaution verlangen. Als ausgezogener Mieter kannst du außerdem die Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum zurückfordern.

Grundlagen

§ 551 BGB (Mietsicherheit) · § 556 Abs. 3 BGB (Abrechnungs- und Einwendungsfrist) · § 259 BGB (Belegeinsicht) · § 566a BGB (Kaution bei Eigentümerwechsel) · §§ 195, 199 BGB (Verjährung) · BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05 (Einbehalt bis zur Betriebskostenabrechnung) · BGH, VIII ZR 234/13 (keine Verwertung im laufenden Mietverhältnis wegen streitiger Forderungen) · Stand: Oktober 2026

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Bei größeren Beträgen hilft der örtliche Mieterverein.