Kaution für die Wohnung: Wie viel, wann, in Raten, und was passiert damit?

Die Zusage für die Wohnung ist da, die Freude groß. Und dann steht im Vertrag eine Zahl, die dein Konto gerade nicht hergibt. Gut zu wissen: Bei der Kaution hat das Gesetz klare Grenzen, und fast alle schützen dich.

Stand: Oktober 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Kaution, was ist das eigentlich?

Die Kaution, im Gesetz „Mietsicherheit“, ist ein Pfand für den Vermieter. Sie sichert ihn ab, falls am Ende Miete offen ist, eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung kommt oder du einen Schaden über die normale Abnutzung hinaus hinterlässt. Sie ist kein Geschenk und keine Gebühr: Das Geld bleibt deins, es liegt nur für die Mietzeit als Sicherheit beim Vermieter.

Eine Pflicht zur Kaution gibt es nicht automatisch. Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein. In der Praxis ist sie das fast immer.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Nebenkosten-Vorauszahlung oder Betriebskostenpauschale (§ 551 Abs. 1 BGB). Gerechnet wird also mit der Nettokaltmiete.

Verlangt der Vermieter mehr, etwa drei Warmmieten, ist die Vereinbarung nur bis zur gesetzlichen Grenze wirksam. Den zu viel gezahlten Teil kannst du zurückverlangen, auch schon während der Mietzeit. Ob du deinen Vertrag vorher auf solche Klauseln prüfen willst: Mietvertrag prüfen.

Darf der Vermieter Kaution plus Bürgschaft verlangen?

Grundsätzlich nein. Die Grenze von drei Kaltmieten gilt für alle Sicherheiten zusammen. Verlangt der Vermieter neben drei Kaltmieten Kaution zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern, ist das nach der Rechtsprechung des BGH über die Grenze hinaus unwirksam.

Es gibt Ausnahmen, und hier wird es strittig. Der BGH hat eine zusätzliche Bürgschaft etwa dann akzeptiert, wenn ein Dritter sie von sich aus und ohne Verlangen des Vermieters angeboten hat, damit der Mietvertrag überhaupt zustande kommt. Wie weit solche Ausnahmen reichen, beurteilen Gerichte unterschiedlich. Wenn du in so einer Lage bist, lass dich vor der Unterschrift beraten, etwa beim Mieterverein.

Wann musst du die Kaution zahlen?

Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren jeweils zusammen mit den nächsten zwei Monatsmieten (§ 551 Abs. 2 BGB). „Beginn des Mietverhältnisses“ ist der Mietbeginn laut Vertrag, nicht der Tag, an dem du unterschreibst.

• Vor der Unterschrift: nichts zahlen. Ohne Vertrag gibt es keinen Anspruch, und bei unseriösen Anzeigen ist das Geld weg.
• Zum Mietbeginn: erste Rate, also ein Drittel.
• Mit der zweiten und dritten Miete: je ein weiteres Drittel.

Natürlich darfst du auch alles auf einmal zahlen. Eine Klausel, die dir die Raten verbietet oder die volle Kaution vor dem Einzug verlangt, ist insoweit unwirksam. Nach überwiegender Ansicht darf der Vermieter die Schlüsselübergabe deshalb nicht davon abhängig machen, dass die ganze Kaution schon da ist. Die erste Rate darf er aber verlangen.

Welche Arten von Kaution gibt es?

Welche Form gilt, steht im Mietvertrag. Ein Anspruch darauf, statt Bargeld eine Bürgschaft oder Versicherung zu stellen, besteht nicht. Viele Vermieter akzeptieren sie trotzdem, wenn du fragst.

Kautionsversicherung: was ist das, und lohnt sie sich?

Bei einer Kautionsversicherung zahlst du keine Kaution, sondern einen jährlichen Beitrag, meist einige Prozent der Kautionssumme. Der Versicherer gibt dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde. Das klingt bequem, hat aber zwei Haken:

• Die Beiträge bekommst du nie zurück. Über eine lange Mietzeit kann so mehr zusammenkommen als die Kaution selbst.
• Sie ersetzt keine Haftung. Fordert der Vermieter Geld und zahlt der Versicherer, verlangt er den Betrag von dir zurück.

Sinnvoll ist sie vor allem als Überbrückung, wenn du die Kaution gerade wirklich nicht aufbringen kannst. Lies die Kündigungsbedingungen: Die Bürgschaft läuft oft so lange, bis der Vermieter die Urkunde zurückgibt.

Was tun, wenn du die Kaution nicht zahlen kannst?

• Raten nutzen: Drei Monatsraten sind dein gutes Recht. Das entschärft oft schon viel.
• Jobcenter oder Sozialamt: Bekommst du Bürgergeld oder ziehst du in eine Wohnung, die das Jobcenter für angemessen hält, kann es die Kaution als Darlehen übernehmen (§ 22 Abs. 6 SGB II). Wichtig: die Zusicherung vor der Unterschrift beantragen. Das Darlehen zahlst du in kleinen Beträgen aus der laufenden Leistung zurück. Mehr zum Zusammenspiel mit dem Amt: Jobcenter und Wohnkosten.
• Kautionsbürgschaft oder Bankbürgschaft: Teurer auf Dauer, aber sofort verfügbar, wenn der Vermieter mitmacht.
• Mit dem Vermieter reden: Ein längerer Ratenplan als drei Monate ist möglich, wenn er zustimmt. Lass ihn dir schriftlich bestätigen.

Was du nicht tun solltest: einen teuren Kurzkredit aufnehmen, ohne vorher die anderen Wege geprüft zu haben.

Kann mir gekündigt werden, wenn ich die Kaution nicht zahle?

Ja, und zwar fristlos. Bist du mit der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, darf der Vermieter ohne vorherige Abmahnung kündigen (§ 569 Abs. 2a BGB). Bei einer Kaution von drei Kaltmieten in Raten heißt das: Bleiben zwei Raten offen, ist die Grenze erreicht.

Zahlst du den Rückstand vollständig nach, spätestens innerhalb von zwei Monaten, nachdem eine Räumungsklage zugestellt wurde, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Darauf solltest du es aber nicht ankommen lassen. Zahl die Raten pünktlich oder sprich früh mit dem Vermieter. Mehr zu Kündigungen von Vermieterseite: Kündigung durch den Vermieter.

Wo liegt dein Geld während der Mietzeit?

Der Vermieter muss eine Barkaution bei einer Bank anlegen, getrennt von seinem eigenen Vermögen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (§ 551 Abs. 3 BGB). Eine andere Anlageform ist nur möglich, wenn ihr das vereinbart. Die getrennte Anlage schützt dich, falls der Vermieter pleitegeht.

Die Zinsen gehören dir. Sie erhöhen die Sicherheit und werden mit der Kaution ausgezahlt. Eine Klausel, nach der die Kaution nicht verzinst wird, ist unwirksam. Du kannst jederzeit einen Nachweis über die Anlage verlangen. Mit Rechner und Beispielen: Kautionszinsen.

Während das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter die Kaution nicht wegen Forderungen antasten, die du bestreitest (BGH, VIII ZR 234/13).

Was passiert mit der Kaution, wenn das Haus verkauft wird?

Der neue Eigentümer übernimmt die Pflichten aus der Kaution. Er muss sie dir am Ende zurückzahlen, auch wenn der Verkäufer sie nie an ihn weitergegeben hat (§ 566a BGB). Bekommst du sie vom neuen Eigentümer nicht, bleibt der alte weiter verpflichtet. Tipp: Nach einem Eigentümerwechsel einmal den Anlagenachweis anfordern und abheften.

Wann bekommst du die Kaution zurück?

Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist, meist drei bis sechs Monate. Danach muss er abrechnen und auszahlen: Kaution plus Zinsen, abzüglich konkret belegter Forderungen. Für eine noch offene Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger behalten: Kaution für Nebenkosten einbehalten. Wie du die Rückzahlung mit Frist anforderst, mit Musterschreiben: Kaution zurückfordern.

Wichtig für später: Du darfst die Kaution nicht mit den letzten Mieten verrechnen. Und ein sorgfältiges Übergabeprotokoll beim Einzug ist die beste Versicherung gegen spätere Abzüge: Einzug-Checkliste.

Was du jetzt tun solltest

• Vor der Unterschrift: Kautionshöhe nachrechnen (Nettokaltmiete mal drei) und prüfen, ob zusätzliche Sicherheiten verlangt werden.
• Wenn das Geld fehlt: Jobcenter oder Sozialamt vor der Unterschrift ansprechen, Raten einplanen.
• Beim Zahlen: Überweisen statt bar, Verwendungszweck „Mietkaution [Adresse]“. Bei Barzahlung eine Quittung verlangen.
• Nach dem Einzug: Nachweis über das Kautionskonto anfordern und mit Mietvertrag und Übergabeprotokoll ablegen.

Was du nicht tun solltest

• Kaution vor dem Vertrag zahlen, schon gar nicht bar an Unbekannte.
• Raten auflaufen lassen. Zwei offene Kaltmieten reichen für eine fristlose Kündigung.
• Die Kaution am Ende abwohnen. Die Miete bleibt bis zum letzten Monat fällig.
• Eine Kautionsversicherung abschließen, ohne die Kosten über die ganze Mietzeit zu rechnen.

Häufige Fragen

Grundlagen

§ 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten) · § 569 Abs. 2a und Abs. 3 BGB (fristlose Kündigung bei Kautionsverzug, Schonfrist) · § 566a BGB (Kaution bei Eigentümerwechsel) · § 22 Abs. 6 SGB II (Mietkaution als Darlehen) · BGH, VIII ZR 234/13 (keine Verwertung im laufenden Mietverhältnis wegen streitiger Forderungen) · Stand: Oktober 2026

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für Mitglieder berät der örtliche Mieterverein.