Mietminderung

Nachbarn zu laut: Darf ich die Miete mindern?

Es ist 1 Uhr nachts, über dir dröhnt wieder die Musik. Morgen musst du um sechs raus. Du hast geklopft, du hast geklingelt, nichts. Das musst du nicht dauerhaft hinnehmen, aber der Weg zur Mietminderung führt über den Vermieter, nicht über den Nachbarn.

Antwort in 20 Sekunden: Ja, erheblicher Lärm aus anderen Wohnungen im Haus ist ein Mangel, wenn er über normales Wohnen hinausgeht: nächtliche Partys, laute Musik, Dauergebell, ständiger Streit. Normale Wohngeräusche und üblicher Kinderlärm gehören nicht dazu. Üblich sind je nach Stärke und Häufigkeit etwa 5 bis 20 % der Bruttomiete, bei massivem nächtlichem Dauerlärm auch mehr. Voraussetzung: Du meldest den Lärm dem Vermieter, beschreibst Art, Zeit und Dauer, und er schafft keine Abhilfe. Mindere vorsichtig, sonst riskierst du einen Mietrückstand.

Stand: Oktober 2026 · geprüft von Ben Ambros, Immobilienkaufmann, 13 Jahre Hausverwaltung

Wann ist Nachbarlärm ein Mangel?

Der Vermieter schuldet dir eine Wohnung, die du vertragsgemäß nutzen kannst, und dazu gehört, nachts schlafen zu können. Lärm, der von Mitmietern im selben Haus ausgeht, kann deshalb ein Mangel nach § 536 BGB sein. Entscheidend sind zwei Fragen:

Ist der Lärm erheblich? Gelegentliche Geräusche, die nach wenigen Minuten vorbei sind, reichen nicht. Es geht um wiederkehrende, deutliche Störungen.
Geht er über das Sozialübliche hinaus? In einem Mehrfamilienhaus hörst du andere Menschen. Duschen nach 22 Uhr, Schritte, ein weinendes Baby, ein Staubsauger am Nachmittag: Das gehört zum Wohnen. Musik in Diskolautstärke um Mitternacht nicht.

Was in welchen Stunden erlaubt ist, also Nachtruhe, Sonntagsruhe und die Frage nach der Mittagsruhe, steht kompakt unter Ruhezeiten in der Mietwohnung.

Welcher Lärm zählt und wie viel Minderung ist realistisch?

Feste Sätze gibt es nicht. Die Spannen unten sind Orientierungsbereiche aus der Rechtsprechung. Dein Fall kann darüber oder darunter liegen, je nachdem, wie oft, wie lange, wie laut und zu welcher Tageszeit es laut ist.

Lärmart	Mangel?	Orientierung
Partys oder laute Musik, regelmäßig nach 22 Uhr	Ja, wenn wiederholt	10–20 %, bei häufigen nächtlichen Partys auch mehr
Laute Musik oder Fernseher tagsüber, dauerhaft	Meist ja, wenn deutlich über Zimmerlautstärke	5–10 %
Hund bellt oder jault stundenlang, wenn er allein ist	Ja, bei Dauer und Regelmäßigkeit	5–15 %
Lautstarker Streit, Schreien, Türenknallen, häufig und nachts	Ja, wenn es sich wiederholt	5–15 %
Kinder spielen, rennen, weinen	Meist nein, in üblichem Maß hinzunehmen	0 %, nur in Extremfällen mehr
Bohren oder Hämmern am Sonntag oder spät abends, wiederholt	Kann sein, wenn es regelmäßig vorkommt	0–5 %
Trittschall, Schritte, Duschen im hellhörigen Altbau	Meist nein, wenn das Haus dem Baustandard seiner Zeit entspricht	0 %

Gemindert wird von der Bruttomiete, also inklusive Nebenkostenvorauszahlung (BGH, VIII ZR 223/04). Beispiel: 1.000 € Warmmiete und 10 % Quote ergeben 100 € weniger im Monat. Für einzelne Tage rechnest du anteilig: Minderungs-Rechner und Quoten-Tabelle.

Muss ich Kinderlärm hinnehmen?

Weitgehend ja. Nach der Rechtsprechung des BGH ist Kinderlärm in einem Mehrfamilienhaus in erhöhtem Maß hinzunehmen. Kinder rennen, lachen, weinen und spielen, auch mal laut. Das macht die Wohnung nicht mangelhaft.

Grenzenlos ist das aber nicht. Gerichte schauen genauer hin, wenn der Lärm nach Art, Dauer und Uhrzeit weit über das hinausgeht, was Eltern mit zumutbaren Maßnahmen vermeiden könnten, zum Beispiel stundenlanges Springen und Hämmern auf dem Boden spät abends, jeden Tag. Rechne in solchen Fällen trotzdem mit einer niedrigen Quote und einer genauen Prüfung des Einzelfalls.

Und wenn der Lärm vom Nachbarhaus kommt?

Dann wird es schwieriger. Lärm von außerhalb, etwa vom Nachbargrundstück, einer Kneipe gegenüber oder einem Spielplatz, berechtigt nach der Bolzplatz-Rechtsprechung des BGH nur eingeschränkt zur Minderung. Es kommt unter anderem darauf an, ob der Vermieter selbst etwas dagegen unternehmen könnte. Die Einzelheiten und das Aktenzeichen stehen unter Mietminderung bei Baulärm. Gegen den Störer selbst bleibt dir immer der Weg über Ordnungsamt und Polizei.

Mein Haus ist einfach hellhörig. Ist das ein Mangel?

Meist nicht. Beim Schallschutz kommt es nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich auf den Standard an, der zur Bauzeit des Gebäudes galt. Ein Altbau aus dem Jahr 1910 muss nicht so leise sein wie ein Neubau. Hast du die Wohnung in diesem Zustand angemietet, kannst du dich später nicht auf die Hellhörigkeit berufen. Anders kann es sein, wenn sich der Schallschutz nachträglich verschlechtert hat, etwa weil über dir Teppich durch Fliesen ersetzt wurde, oder wenn der Vertrag einen besseren Schallschutz zusichert.

Das heißt nicht, dass du jeden Lärm im Altbau hinnehmen musst. Hellhörigkeit erklärt, warum du Schritte hörst. Sie rechtfertigt keine Musik um 2 Uhr nachts.

Muss ich ein Lärmprotokoll führen?

Rechtlich musst du kein minutengenaues Protokoll und keine Schallmessung vorlegen. Der BGH hat entschieden, dass es bei wiederkehrenden Lärmstörungen genügt, wenn du beschreibst, welche Art von Lärm auftritt, zu welchen Tageszeiten, wie lange und wie oft ungefähr (BGH, VIII ZR 155/11). Praktisch ist ein Protokoll aber genau die beste Form dieser Beschreibung. Es überzeugt den Vermieter und später ein Gericht.

Notiere je Vorfall: Datum, Uhrzeit von und bis, Art des Lärms, aus welcher Wohnung, in welchem Raum du ihn hörst, Zeugen. Zwei bis vier Wochen zeigen ein Muster. Eine fertige Vorlage mit Protokoll: Lärmbeschwerde an den Vermieter. Handy-Audioaufnahmen sind rechtlich heikel, das schriftliche Protokoll genügt.

In welcher Reihenfolge gehe ich vor?

1. Gespräch mit dem Nachbarn: Rechtlich nicht nötig, praktisch oft der schnellste Weg. Ruhig, tagsüber, nicht nachts an der Tür.
2. Schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter: mit Protokoll und Frist zur Abhilfe (§ 536c BGB). Ab Zugang darfst du mindern. Der Vermieter ist dein Vertragspartner, nicht der Nachbar.
3. Der Vermieter muss handeln: Er muss den Störer ansprechen und abmahnen und, wenn das nichts hilft, notfalls kündigen. Bloßes Weiterleiten deiner Beschwerde reicht auf Dauer nicht.
4. Minderung ankündigen: Nach Ablauf der Frist mit Quote und Rechenweg. Bist du unsicher, zahl die volle Miete unter Vorbehalt und fordere später zurück.
Parallel bei nächtlicher Ruhestörung: Polizei oder Ordnungsamt rufen. Unzulässiger Lärm ist eine Ordnungswidrigkeit, und jeder Einsatz ist ein Beweis für dein Protokoll.

Kurzfassung zum Abschicken„Sehr geehrte Damen und Herren, aus der Wohnung [Lage, z. B. 3. OG links] kommt es seit [Datum] wiederholt zu erheblichem Lärm: [Art, z. B. laute Musik und Partys], vor allem [Zeiten, z. B. freitags und samstags von 23 bis 3 Uhr], laut beiliegendem Protokoll an [Anzahl] von [Anzahl] Tagen. Ich zeige Ihnen dies als Mangel der Mietsache an und bitte Sie, bis zum [Datum] für Abhilfe zu sorgen. Ab Zugang dieses Schreibens ist die Miete kraft Gesetzes gemindert; die Höhe der Minderung behalte ich mir vor. Mit freundlichen Grüßen [Name]“

Die passende Ankündigung mit Quote: Mietminderung ankündigen.

Damit der Vermieter nicht mehr wegsehen kann

Eine förmliche Mängelanzeige mit Protokoll und Frist zwingt ihn zum Handeln. Reklamo macht daraus das fertige Schreiben, förmlich korrekt, mit Minderungsvorbehalt und den richtigen Paragrafen, und erinnert dich, wenn die Frist abläuft.

Schreiben in 2 Minuten

Der Vermieter macht nichts. Was jetzt?

Dann läuft deine Minderung weiter, solange der Lärm anhält. Setz eine letzte Frist und frag konkret nach, ob der Störer abgemahnt wurde. Die nächsten Stufen beschreibt Vermieter reagiert nicht. Gegen den Nachbarn selbst kannst du außerdem auf Unterlassung klagen. Das ist aufwendig und lohnt sich meist nur bei massiven, gut dokumentierten Störungen, am besten mit Unterstützung von Mieterverein oder Anwalt.

Wird der Lärm dauerhaft unerträglich und bleibt der Vermieter trotz Frist untätig, kann im Extremfall sogar eine fristlose Kündigung in Betracht kommen. Die Hürden sind hoch: Fristlos kündigen als Mieter.

Was du jetzt tun solltest

Heute Nacht: Lärm notieren, mit Uhrzeit. Bei massiver Ruhestörung nach 22 Uhr Polizei oder Ordnungsamt rufen.
Diese Woche: Hausordnung heraussuchen, Gespräch mit dem Nachbarn versuchen, das Protokoll konsequent weiterführen.
Nach zwei Wochen Protokoll: Schriftliche Mängelanzeige mit Frist an den Vermieter, Zugang beweisbar.
Nach Fristablauf: Minderung moderat ankündigen oder unter Vorbehalt zahlen. Protokoll weiterführen, bis Ruhe ist.

Was du nicht tun solltest

Zu hoch mindern. Wer 30 % kürzt, wo 10 % angemessen wären, baut einen Rückstand auf. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, droht dir selbst die fristlose Kündigung.
Ohne Anzeige mindern. Für die Zeit vor deiner Meldung an den Vermieter gibt es in der Regel keine Minderung.
Lärm-Rache. Bass gegen Bass, Klopfen an die Decke, Zettelkrieg im Treppenhaus: Damit wirst du selbst zum Störer und gibst dem Vermieter einen Grund zur Abmahnung.
Den Nachbarn bedrohen oder beleidigen. Das kann strafbar sein und schadet deiner Position.
Heimlich Audio aufnehmen und verbreiten. Das ist rechtlich heikel. Das schriftliche Protokoll mit Zeugen reicht.

Häufige Fragen

Wie viel Miete kann ich mindern, wenn die Nachbarn zu laut sind?

Meist zwischen 5 und 20 % der Bruttomiete, abhängig von Art, Häufigkeit, Dauer und Uhrzeit. Bei regelmäßigen nächtlichen Partys auch mehr. Eine feste Tabelle gibt es nicht, jeder Fall wird einzeln bewertet.

Mein Nachbar ist zu laut, was soll ich tun?

Erst das Gespräch suchen, dann den Lärm protokollieren und dem Vermieter schriftlich mit Frist melden. Der Vermieter muss den Störer abmahnen. Bei nächtlicher Ruhestörung kannst du zusätzlich Polizei oder Ordnungsamt rufen.

Brauche ich ein Lärmprotokoll für die Mietminderung?

Ein Messprotokoll brauchst du nicht. Nach dem BGH genügt eine Beschreibung von Art, Zeit, Dauer und Häufigkeit des Lärms (VIII ZR 155/11). Ein schriftliches Protokoll ist trotzdem der beste Beweis und macht deine Beschreibung glaubwürdig.

Kann ich wegen Kinderlärm die Miete mindern?

In aller Regel nicht. Kinderlärm ist im Mehrfamilienhaus in erhöhtem Maß hinzunehmen. Nur in Extremfällen, wenn der Lärm weit über das Übliche hinausgeht und vermeidbar wäre, kommt eine Minderung in Betracht.

Der Vermieter sagt, er kann nichts machen. Stimmt das?

Nein. Bei Lärm durch einen anderen Mieter muss der Vermieter tätig werden: ansprechen, abmahnen, im Ernstfall kündigen. Solange er keine Abhilfe schafft, bleibt deine Wohnung mangelhaft und die Minderung läuft weiter.

Darf ich die Miete mindern, weil der Hund nebenan ständig bellt?

Ja, wenn das Bellen regelmäßig und lange anhält, etwa stundenlang, wenn der Hund allein ist. Einzelnes kurzes Bellen gehört zum Wohnen dazu. Protokolliere Zeiten und Dauer.

Mein Altbau ist hellhörig, kann ich deshalb mindern?

Meist nicht. Maßgeblich ist der Schallschutz, der zur Bauzeit üblich war, und der Zustand beim Einzug. Hat sich der Schallschutz später verschlechtert, etwa durch einen neuen harten Bodenbelag in der Wohnung über dir, kann das anders sein.

Wann darf ich die Polizei wegen Ruhestörung rufen?

Bei erheblichem Lärm, besonders in der Nachtruhe ab 22 Uhr. Unzulässiger Lärm ist eine Ordnungswidrigkeit. Tagsüber ist meist das Ordnungsamt zuständig. Notiere dir Datum und Uhrzeit des Einsatzes für dein Protokoll.

Grundlagen

§ 535 BGB (Gebrauchsgewährung) · § 536 BGB (Mietminderung) · § 536b BGB (Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss) · § 536c BGB (Mängelanzeige) · § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Zahlungsverzug) · § 569 Abs. 2 BGB, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Kündigung des Störers) · § 1004, § 862 BGB (Unterlassung) · § 117 OWiG (unzulässiger Lärm) · Landes-Immissionsschutzgesetze · BGH, VIII ZR 155/11 (Beschreibung des Lärms genügt) · BGH, VIII ZR 223/04 (Minderung von der Bruttomiete) · Stand: Oktober 2026

Diese Seite ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Die Quoten sind Orientierungswerte, keine Zusage für deinen Fall.