Grundsteuer: Einspruch beim Finanzamt, Widerspruch gegen den Bescheid der Gemeinde

Zur Grundsteuer bekommst du drei Bescheide von zwei Stellen. Wo der Fehler steckt, entscheidet, an wen du schreibst: Fläche, Baujahr und Wert prüft das Finanzamt, den Hebesatz die Gemeinde. Für beides hast du einen Monat Zeit.

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Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende

Einspruch oder Widerspruch: Gegen welchen Grundsteuerbescheid?

Das hängt davon ab, wo der Fehler steckt. Die Grundsteuer entsteht in drei Stufen, jede mit eigenem Bescheid. Die ersten beiden kommen vom Finanzamt, der dritte von der Gemeinde, in Berlin, Hamburg und der Stadt Bremen ebenfalls vom Finanzamt.

Die Bescheide bauen aufeinander auf. Was im Wertbescheid steht, bindet das Finanzamt beim Messbescheid, und den Messbetrag übernimmt die Gemeinde (§§ 182, 184 AO). Einen falschen Wert greifst du deshalb nur mit dem Einspruch gegen den Wertbescheid an, nicht beim Messbescheid und nicht bei der Gemeinde (§ 351 Abs. 2 AO). Ändert das Finanzamt den Wert, rechnet es den Messbetrag neu, und die Gemeinde passt ihren Bescheid an. Für die Grundsteuer A auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt dasselbe.

Frist für den Einspruch gegen die Grundsteuer: ein Monat

Ein Monat ab Bekanntgabe, beim Finanzamt wie bei der Gemeinde (§ 355 Abs. 1 AO, § 70 Abs. 1 VwGO). Ein Brief gilt am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, so steht es seit 2025 in § 122 Abs. 2 Nr. 1 AO. Das gilt auch für den Bescheid der Gemeinde, denn sie wendet dafür die Verfahrensregeln der Abgabenordnung an (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 AO). Fällt das Fristende auf ein Wochenende oder einen Feiertag, zählt der nächste Werktag (§ 108 Abs. 3 AO).

Ein Beispiel: Ist der Bescheid am Freitag, 9. Oktober 2026, zur Post gegangen, gilt er am Dienstag, 13. Oktober, als bekannt gegeben. Der Einspruch muss bis Freitag, 13. November, da sein. Kam der Brief nachweislich später an, zählt der spätere Tag (§ 122 Abs. 2 AO).

Fehlen dir noch Belege, leg trotzdem fristgerecht Einspruch ein und reich die Begründung nach. Ein Formular brauchst du nicht, ein unterschriebener Brief reicht. Einen Vordruck, den dir das Amt schickt, kannst du nutzen, musst du aber nicht.

Begründung für den Einspruch zur Grundsteuer: Diese Fehler zählen

Aussicht hat ein Einspruch, wenn der Bescheid von den Tatsachen abweicht. Leg den Bescheid neben deine Erklärung und prüf diese Punkte:

• Flächen: Wohn-, Nutz- oder Grundstücksfläche zu groß angesetzt. Belege: Wohnflächenberechnung, Grundriss, Auszug aus dem Liegenschaftskataster.
• Baujahr: Im Bundesmodell hängt der Wert auch vom Alter des Gebäudes ab. Ein falsches Baujahr wirkt sich deshalb aus.
• Grundstücksart und Nutzung: Einfamilienhaus, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück oder land- und forstwirtschaftlicher Betrieb. Die Art bestimmt die Berechnung.
• Bodenrichtwert: falsche Richtwertzone oder ein falscher Wert. Den Wert zum 1. Januar 2022 nennt dir der Gutachterausschuss.
• Eigentümer: falsche Person oder falsche Anteile (§ 219 Abs. 2 Nr. 2 BewG).
• Wert viel zu hoch: Übersteigt der Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 %, wird der niedrigere Wert angesetzt, wenn du ihn nachweist (§ 220 Abs. 2 BewG). Beispiel: Ist die Wohnung 200.000 € wert, muss der Grundsteuerwert bei mindestens 280.000 € liegen. In Baden-Württemberg genügt eine Abweichung von mehr als 30 % (§ 38 Abs. 4 LGrStG).

Als Nachweis gelten ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen auf den 1. Januar 2022 oder ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach diesem Tag vereinbart wurde. Das Gutachten zahlst du selbst, auch wenn das Finanzamt es nicht anerkennt.

Kaum Aussicht hat ein Einspruch, der nur sagt, die Grundsteuer sei zu stark gestiegen oder das Gesetz verfassungswidrig. Warum, steht im nächsten Abschnitt.

Einspruch Grundsteuer in Bayern, NRW, Baden-Württemberg und den anderen Ländern

Elf Länder rechnen nach dem Bundesmodell, fünf haben eigene Gesetze. Vorgehen und Fristen sind überall gleich, Unterschiede gibt es bei den Rechenregeln und beim Stand vor Gericht.

Was du damit erreichst: Ein offener Einspruch, der sich auf eines dieser Verfahren stützt, ruht kraft Gesetzes, bis entschieden ist (§ 363 Abs. 2 Satz 2 AO). Dein Fall bleibt so offen. Ist dein Einspruch noch nicht entschieden, teil dem Finanzamt das Aktenzeichen mit, auf das du dich stützt. Einen neuen Einspruch kannst du nur gegen einen Bescheid einlegen, dessen Frist noch läuft. Die Musterverfahren gegen das Bundesmodell unterstützen der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund.

In Nordrhein-Westfalen dürfen Gemeinden seit 2025 für Wohn- und Nichtwohngrundstücke verschiedene Hebesätze festlegen (§ 1 NWGrStHsG). Prüf im Bescheid der Gemeinde, ob der Satz für dein Grundstück angesetzt ist.

Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde

Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid hilft nur gegen Fehler, die die Gemeinde selbst gemacht hat:

• ein anderer Hebesatz als in ihrer Satzung für das Jahr,
• ein anderer Messbetrag als im Messbescheid des Finanzamts,
• Rechenfehler, falsches Jahr, falsche Zahltermine oder ein falscher Adressat.

Dass der Hebesatz gestiegen ist oder du seit 2025 mehr zahlst, reicht nicht. Den Hebesatz legt die Gemeinde in einer Satzung fest (§ 25 GrStG). Fehler beim Wert oder bei der Fläche korrigiert nur das Finanzamt.

Ob du Widerspruch einlegst oder gleich klagst, hängt vom Land ab. In manchen Ländern entfällt der Widerspruch, oder du darfst wählen, in Bayern etwa bei Kommunalabgaben (Art. 12 Abs. 1 BayAGVwGO). Was für deinen Bescheid gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende. Die Frist ist auch hier ein Monat. Ein Widerspruch kann Gebühren kosten, wenn er scheitert.

Zahlen musst du trotzdem, Widerspruch und Klage halten die Grundsteuer nicht auf (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO). Bei einem Fehler der Gemeinde beantragst du dort die Aussetzung der Vollziehung (§ 80 Abs. 4 VwGO), bei einem Fehler im Wertbescheid beim Finanzamt. Setzt das Finanzamt aus, muss auch die Gemeinde aussetzen (§ 361 Abs. 3 AO). Wie der Antrag geht: Aussetzung der Vollziehung. Zahlst du ohne Aussetzung zu spät, kommen Säumniszuschläge dazu, 1 % je angefangenen Monat (§ 240 AO): Säumniszuschläge und Erlass.

Bist du Mieter, richtet sich der Bescheid nicht an dich, sondern an den Eigentümer. Die Grundsteuer prüfst du in deiner Abrechnung: Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.

Widerspruch gegen die Zweitwohnungssteuer

Die Zweitwohnungssteuer erhebt die Gemeinde selbst, mit der Grundsteuer und dem Finanzamt hat sie nichts zu tun. Gegen den Bescheid legst du innerhalb eines Monats Widerspruch bei der Gemeinde ein oder klagst, je nach Rechtsbehelfsbelehrung (§ 70 VwGO). Auch hier musst du zunächst zahlen, außer die Gemeinde setzt die Vollziehung aus (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 4 VwGO).

Wer zahlen muss und welche Ausnahmen gelten, regelt die Gemeinde, meist in einer eigenen Satzung. Lies sie, bevor du schreibst. Mögliche Gründe für den Widerspruch: Die Wohnung ist deine Hauptwohnung, du hattest sie im Zeitraum nicht mehr, oder die Satzung nimmt deinen Fall aus. Den Aufbau von Muster 2 kannst du übernehmen, Betreff und Begründung passt du an.

Einspruch gegen die Grundsteuer: Muster als Word und PDF

Muster 1 ist der Einspruch beim Finanzamt gegen Grundsteuerwert und Messbetrag, auch für die Grundsteuer A. Muster 2 ist der Widerspruch gegen den Bescheid der Gemeinde. Muster 3 hilft, wenn die Frist vorbei ist. Zu jedem Muster gibt es eine Word-Datei und ein PDF.

Online geht der Einspruch in Mein ELSTER mit dem Formular „Einspruch einreichen inkl. Aussetzung der Vollziehung“, auch in Baden-Württemberg und Bayern. Den Text aus Muster 1 kopierst du ins Feld für die Begründung: Einspruch über ELSTER.

An das Finanzamt, das die Bescheide geschickt hat, innerhalb eines Monats. Aktenzeichen und Datum stehen oben auf dem Bescheid. Leg Belege in Kopie bei, etwa Wohnflächenberechnung, Grundriss oder Gutachten. Schick den Einspruch über Mein ELSTER, per Fax mit Sendebericht oder per Einwurf-Einschreiben. Gehört das Grundstück mehreren, etwa einem Ehepaar, unterschreibt ihr beide. In Baden-Württemberg genügt für den niedrigeren Wert eine Abweichung von mehr als 30 % (§ 38 Abs. 4 LGrStG).

An die Stadt oder Gemeinde, die den Bescheid geschickt hat, innerhalb eines Monats. Kassenzeichen und Datum stehen auf dem Bescheid. Nennt die Rechtsbehelfsbelehrung statt des Widerspruchs die Klage, geht es ans Verwaltungsgericht; lass dich dann vorher beraten. Schick den Widerspruch als unterschriebenen Brief, per Fax mit Sendebericht oder per Einwurf-Einschreiben, eine einfache E-Mail reicht nicht. Für die Zweitwohnungssteuer passt du Betreff und Begründung an.

Einspruch Grundsteuer: Frist verpasst, was jetzt?

Dann ist der Bescheid bestandskräftig. Im Bundesmodell bleibt die Fortschreibung nach § 222 BewG: Das Finanzamt korrigiert den Grundsteuerwert auf den nächstmöglichen Stichtag, also für die Zukunft. Für einen niedrigeren Wert muss die Abweichung mehr als 15.000 € betragen. Das gilt auch, wenn du einen niedrigeren Verkehrswert nachweist (Merkblätter der Finanzverwaltung in Sachsen und Brandenburg).

Hast du die Frist ohne eigenes Verschulden versäumt, etwa wegen einer Krankheit, beantrag Wiedereinsetzung und hol den Einspruch nach. Beides muss binnen eines Monats nach Wegfall des Hindernisses beim Finanzamt sein, nach einem Jahr ist es zu spät (§ 110 AO).

Für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt eigenes Landesrecht. Frag dort beim Finanzamt, wie es einen Fehler nach Ablauf der Frist korrigiert; Muster 3 eignet sich auch für diese Anfrage.

Für bestandskräftige Bescheide im Bundesmodell, an das Finanzamt. Die Korrektur wirkt erst ab dem nächstmöglichen Stichtag, schick den Antrag deshalb bald. Für einen niedrigeren Wert muss die Abweichung mehr als 15.000 € betragen. Einen zu hohen Verkehrswert weist du mit einem Gutachten nach oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem 1. Januar 2022 vereinbart wurde. Leg alle Belege in Kopie bei.

Häufige Fragen

Grundlagen

§§ 1, 108, 110, 122, 182, 184, 240, 351, 355, 357, 361, 363 AO · §§ 219, 220, 222 BewG · § 25 GrStG · § 38 LGrStG BW · § 1 NWGrStHsG · §§ 46, 47 FGO · §§ 70, 80 VwGO · Art. 12 BayAGVwGO · BFH, Urteile vom 12.11.2025, II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25 · BFH, Urteile vom 22.04.2026, II R 26/24, II R 27/24 · BVerfG, 1 BvR 472/26, 1 BvR 551/26, 1 BvR 1977/26, 1 BvR 2005/26 (anhängig) · Stand: Oktober 2026