Wohnen · Miete

Zu viel gezahlte Miete zurückfordern: Mietpreisbremse, Mangel, Doppelzahlung

Die Nachbarin zahlt für die gleiche Wohnung zweihundert Euro weniger. Der Mietspiegel sagt, deine Miete liegt weit drüber. Oder du hast monatelang voll gezahlt, obwohl die Heizung nicht ging. Das Geld kannst du dir oft zurückholen, aber nicht von selbst.

Kurz gesagt: Liegt deine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse, darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, außer bei Ausnahmen wie Neubau oder höherer Vormiete (§ 556d BGB). Zurück bekommst du zu viel gezahlte Miete erst, wenn du den Verstoß gerügt hast (§ 556g Abs. 2 BGB). Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft der Mietvertrag noch, gilt das ab Beginn, sonst ab der Rüge. Die Rüge reicht in Textform, eine E-Mail genügt. Geld wegen eines Mangels oder einer Doppelzahlung forderst du nach den allgemeinen Regeln zurück. Zeit hast du jeweils drei Jahre ab Jahresende.

Direkt zum Muster

Stand: Oktober 2026 · Redaktion: Ben Ambros · Gesetze und Urteile unter „Grundlagen“ am Seitenende

Zeitstrahl: zu viel gezahlte Miete zurückfordern, Rüge in Textform, bei Rüge binnen 30 Monaten nach Mietbeginn Geld ab Beginn, Verjährung drei Jahre — Ohne Rüge gibt es kein Geld zurück; wer später als 30 Monate nach Mietbeginn rügt, bekommt nur noch, was danach fällig wird (§ 556g BGB). Grafik: reklamo.ai

Mietpreisbremse: Wann ist die Miete zu hoch?

Die Mietpreisbremse gilt nur dort, wo das Land ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat, und nur für die Miete bei Vertragsbeginn (§ 556d BGB). Ob deine Stadt dazugehört, steht in der Verordnung deines Landes; in den meisten Großstädten ist das so. Festlegen dürfen die Länder solche Gebiete derzeit bis Ende 2029. Erhöhungen während des Mietverhältnisses regelt sie nicht, dafür gelten die Kappungsgrenze und der Mietspiegel (Mieterhöhung prüfen).

Erlaubt sind höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das ist der Preis, der in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblich ist, meist abzulesen am Mietspiegel. Ein Beispiel: Der Mietspiegel nennt für deine Wohnung 10,00 € je Quadratmeter kalt. Erlaubt sind dann 11,00 €. Zahlst du bei 60 m² 13,00 €, also 780 € statt 660 €, sind 120 € im Monat zu viel.

Wichtig sind zwei Regeln. Erstens: Zurück gibt es Geld erst ab einer Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB). Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und ist es bei der Rüge nicht beendet, bekommst du alles zurück, was du seit Beginn zu viel gezahlt hast. Danach nur noch, was nach der Rüge fällig wird. Zweitens: Was über der Grenze liegt, schuldest du von Anfang an nicht (§ 556g Abs. 1 BGB); nach der Rüge zahlst du deshalb nur noch die erlaubte Miete. Eine Begründung braucht die Rüge für Verträge ab 2019 nicht; für ältere Verträge muss sie die Tatsachen nennen, auf die du dich stützt, etwa Mietspiegel und Fläche. Hat der Vermieter dir vor Vertragsschluss eine Ausnahme mitgeteilt, musst du in der Rüge darauf eingehen.

So rechnest du nach

Mietspiegel finden: auf der Website deiner Stadt, oft mit Online-Rechner. Gibt es keinen, helfen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten; das ist mühsamer.
Deine Wohnung einordnen: Baujahr, Größe, Lage, Ausstattung wie Bad, Küche, Balkon, Heizung. Die Merkmale stehen im Mietspiegel.
Grenze ausrechnen: Vergleichsmiete je Quadratmeter mal 1,1 mal Wohnfläche. Vergleiche mit deiner Nettokaltmiete ohne Nebenkosten.
Ausnahmen prüfen: Hat der Vermieter vor dem Einzug etwas zur Vormiete, zu einer Modernisierung oder zum Neubau geschrieben? Steht es im Mietvertrag oder einer Anlage?

Fehlen dir Angaben, etwa zur Vormiete, kannst du sie verlangen (§ 556g Abs. 3 BGB). Muster 1 fragt sie gleich mit ab.

Zu viel gezahlte Miete zurückfordern: Musterbriefe als Word und PDF

Erst rügen, dann zurückfordern. Die Rüge kann kurz sein; wichtig ist, dass sie beim Vermieter ankommt und du das belegen kannst (Zugang nachweisen). Beide Muster schicken wir dir kostenlos als PDF per Mail.

Muster 1 · Rüge nach der Mietpreisbremse, mit Auskunftsverlangen

Betreff: Mietverhältnis [Adresse, Lage der Wohnung], Mietvertrag vom [Datum]: Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB

[Sehr geehrte Frau … / Sehr geehrter Herr … / Sehr geehrte Damen und Herren],

hiermit rüge ich einen Verstoß gegen die Vorschriften über die zulässige Miete bei Mietbeginn (§§ 556d ff. BGB). Die vereinbarte Nettokaltmiete von [Betrag] € übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %. [Bei Verträgen vor 2019 nötig, sonst freiwillig: Nach dem Mietspiegel [Jahr] der Stadt [Name] liegt sie für meine Wohnung bei [Betrag] € je Quadratmeter, zulässig sind also höchstens [Betrag] € im Monat.]

Wann die Mietpreisbremse nicht greift

Ausnahme	Was dann gilt	Grundlage
Vormiete war schon höher	Der Vermieter darf die Vormiete weiter verlangen, ohne Erhöhungen im letzten Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses	§ 556e Abs. 1 BGB
Modernisierung in den letzten drei Jahren	Zuschlag wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung	§ 556e Abs. 2 BGB
Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet	keine Bremse	§ 556f Satz 1 BGB
erste Vermietung nach einer Kernsanierung, die einem Neubau nahekommt	keine Bremse	§ 556f Satz 2 BGB

Auf diese Ausnahmen kann sich der Vermieter nur berufen, wenn er dir vor dem Vertragsschluss unaufgefordert in Textform darüber Auskunft gegeben hat (§ 556g Abs. 1a BGB). Hat er das versäumt, darf er sich nicht darauf berufen; holt er die Auskunft später nach, erst zwei Jahre danach. Prüf also deinen Mietvertrag und die Unterlagen vom Einzug genau.

Für eine Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel, für eine Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (Indexmiete prüfen). Kündigen darf der Vermieter dir wegen der Rüge nicht; wer sein Recht geltend macht, gibt ihm keinen Kündigungsgrund.

Miete trotz Mangel voll gezahlt

Hat die Wohnung einen Mangel, der die Nutzung beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), solange der Mangel besteht. Sicher ist die Minderung ab dem Tag, an dem du den Mangel gemeldet hast; für die Zeit davor kann der Vermieter einwenden, er habe nichts gewusst (§ 536c BGB). Hast du trotzdem voll gezahlt, kannst du den Teil zurückfordern, der zu viel war (§ 812 BGB). Am sichersten geht das, wenn du unter Vorbehalt gezahlt hast (Zahlung unter Vorbehalt). Wie hoch die Minderung ist, steht unter Mietminderung.

Muster 3 · Mangel: zu viel gezahlte Miete nachträglich zurückfordern

Betreff: Mietverhältnis [Adresse]: Rückforderung wegen Minderung, Mangel [kurz, z. B. Heizungsausfall] vom [Datum] bis [Datum]

[Sehr geehrte Frau … / Sehr geehrter Herr …],

am [Datum] habe ich Ihnen den Mangel [Beschreibung, z. B. Ausfall der Heizung in allen Räumen] angezeigt. Beseitigt wurde er am [Datum / bis heute nicht].

Für diese Zeit war die Miete nach § 536 BGB gemindert. Ich halte eine Minderung von [Prozentsatz] % der Bruttomiete von [Betrag] € für angemessen, also [Betrag] € im Monat. …

Dein Brief, fertig ausgefüllt. Statt 17 Lücken von Hand: Frage für Frage, mit Hinweis zu jedem Punkt, als PDF und Word. Danach änderst du ihn jederzeit kostenlos.

Brief fertig ausfüllen · 2,99 €

Einmal zahlen, kein Abo · Geld zurück, wenn er nicht passt · Bezahlung über Stripe

Lieber selbst ausfüllen? Das Musterschreiben kommt kostenlos als PDF per Mail.

miete-zurueckfordern-mietminderung-nachtraeglich.pdf · 30 KB, kommt als Anhang

Doppelt überwiesen oder eine unwirksame Erhöhung gezahlt

Hast du eine Miete versehentlich doppelt überwiesen, muss der Vermieter den zweiten Betrag zurückzahlen (§ 812 BGB). Ein kurzer Brief mit Kontoauszug reicht meist. Hast du eine Mieterhöhung gezahlt, die nie wirksam geworden ist, kannst du die Erhöhungsbeträge ebenfalls zurückverlangen. Vorsicht bei einer Erhöhung bis zur Vergleichsmiete: Wer sie mehrfach ohne Vorbehalt zahlt, hat ihr nach der Rechtsprechung oft stillschweigend zugestimmt, dann ist sie wirksam (Kappungsgrenze).

Muster 4 · Miete doppelt überwiesen: Rückzahlung

Betreff: Mietverhältnis [Adresse]: Rückzahlung der doppelt überwiesenen Miete für [Monat und Jahr]

[Sehr geehrte Frau … / Sehr geehrter Herr …],

die Miete für [Monat und Jahr] von [Betrag] € habe ich versehentlich zweimal überwiesen, am [Datum] und am [Datum]. Die Kontoauszüge lege ich bei.

Dein Brief, fertig ausgefüllt. Statt 11 Lücken von Hand: Frage für Frage, mit Hinweis zu jedem Punkt, als PDF und Word. Danach änderst du ihn jederzeit kostenlos.

Brief fertig ausfüllen · 2,99 €

Einmal zahlen, kein Abo · Geld zurück, wenn er nicht passt · Bezahlung über Stripe

Lieber selbst ausfüllen? Das Musterschreiben kommt kostenlos als PDF per Mail.

miete-zurueckfordern-doppelzahlung-ueberzahlung.pdf · 28 KB, kommt als Anhang

Mieterverein, Anwalt oder ein Online-Dienst?

Mit der Mietpreisbremse geht es schnell um mehrere tausend Euro. Mietervereine prüfen Mietspiegel und Ausnahmen und begleiten dich, die Mitgliedschaft kostet meist einen niedrigen Monatsbeitrag. Online-Dienste übernehmen die Rüge auf eigenes Risiko, behalten im Erfolgsfall aber einen Teil der Ersparnis, oft mehrere Monatsbeträge; der Bundesgerichtshof hält dieses Modell für zulässig (Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 285/18). Mit den Mustern hier machst du es selbst und behältst alles, trägst aber das Risiko, wenn der Vermieter nicht zahlt und du klagen musst.

Was du jetzt tun solltest

Heute: Mietvertrag, Anlagen und alle Schreiben vom Einzug heraussuchen. Mietbeginn notieren: Läuft die 30-Monats-Frist noch?
Diese Woche: Mietspiegel prüfen, Grenze ausrechnen, Muster 1 nachweisbar schicken.
Ab dem nächsten Monat: Nur noch die zulässige Miete zahlen, wenn du dir der Rechnung sicher bist; sonst weiter voll und ausdrücklich unter Vorbehalt.
Nach der Antwort: Muster 2 mit Berechnung schicken. Zahlt der Vermieter nicht, Mieterverein oder Anwalt (Anwalt anschreiben).

Was du nicht tun solltest

Die Miete eigenmächtig stark kürzen, ohne sicher zu rechnen. Kommen zwei Monatsmieten Rückstand zusammen, droht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Mit der Rüge warten, bis du ausziehst. Nach dem Ende des Mietverhältnisses wirkt sie nicht mehr zurück.
Die Nebenkosten in die Rechnung einbeziehen. Verglichen wird die Nettokaltmiete.
Die Verjährung übersehen: drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die Rückforderung entstanden ist (§§ 195, 199 BGB). Für jede Monatsmiete nach der Rüge läuft die Frist ab dem Ende des Jahres, in dem du sie gezahlt hast.

Passende Musterbriefe

Stromkosten nach WasserschadenStrom der Trocknungsgeräte von Vermieter oder Versicherung zurück: 4 Muster mit Rechenweg
Balkonkraftwerk: ErlaubnisErlaubnis nach § 554 BGB beantragen, Antwort auf ein Nein, Antrag an die Eigentümer: 3 Muster
Mahnung schreibenZahlungserinnerung bis letzte Mahnung, Geld privat zurückfordern, Verzugszinsen, Ratenzahlung
Einschreiben und Zugang nachweisenEinwurf, Rückschein oder Bote: welcher Weg für welchen Brief, mit Botenprotokoll
Anwalt anschreibenMuster für die Anfrage, Antwort an die Gegenseite, Vollmacht, Rechtsschutz

Häufige Fragen

Wie fordere ich zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurück?

Bei der Mietpreisbremse erst mit einer Rüge (Muster 1), dann mit einer Berechnung und Frist (Muster 2). Bei einem Mangel oder einer Doppelzahlung forderst du direkt zurück (Muster 3 und 4). Alle Muster schicken wir dir kostenlos als PDF per Mail.

Kann ich überzahlte Miete auch nachträglich zurückfordern?

Ja, aber mit Grenzen. Bei der Mietpreisbremse nur ab der Rüge, oder ab Mietbeginn, wenn du innerhalb von 30 Monaten rügst und der Mietvertrag noch läuft. Bei Mängeln für die Zeit des Mangels, sicher ab deiner Mängelanzeige. In allen Fällen gilt die Verjährung von drei Jahren ab Jahresende.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein?

In Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, außer der Vermieter kann sich auf eine Ausnahme berufen, etwa eine höhere Vormiete oder einen Neubau. Ohne Mietpreisbremse gibt es nur die Grenze zum Mietwucher.

Muss die Rüge begründet sein?

Für Verträge ab 2019 nicht. Eine einfache Rüge in Textform reicht, eine E-Mail genügt. Für ältere Verträge muss die Rüge die Tatsachen nennen, auf die du dich stützt, etwa Mietspiegel, Ausstattung und Fläche (Art. 229 § 49 EGBGB). Hat der Vermieter dir vor Vertragsschluss eine Ausnahme mitgeteilt, musst du darauf eingehen, warum die Miete trotzdem zu hoch ist.

Darf mir der Vermieter wegen der Rüge kündigen?

Nein. Die Rüge ist kein Kündigungsgrund. Kündigen kann er nur aus den Gründen, die das Gesetz zulässt, etwa Eigenbedarf. Achte darauf, dass du die Miete weiter pünktlich zahlst, mindestens in der zulässigen Höhe.

Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?

Ja, auch für möblierte Wohnungen. Der Vermieter darf für die Möbel einen angemessenen Zuschlag verlangen; wie hoch, ist oft Streitpunkt. Ausgenommen sind Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, und ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, in der der Vermieter selbst lebt (§ 549 Abs. 2 BGB). Eine Reform, die den Möbelzuschlag deckeln soll, berät der Bundestag seit Juli 2026.

Ich habe eine Mieterhöhung jahrelang gezahlt. Kann ich das Geld zurückverlangen?

Nur, wenn die Erhöhung unwirksam war und du ihr nicht zugestimmt hast. Wer eine Erhöhung mehrfach ohne Vorbehalt zahlt, hat nach der Rechtsprechung oft schlüssig zugestimmt; dann ist sie wirksam. Lass das im Zweifel prüfen.

Bis wann muss ich die Rüge schicken?

Für die Rückforderung ab Mietbeginn innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, solange es noch besteht. Später wirkt die Rüge nur noch für die Zukunft. Für Verträge, die vor dem 1. April 2020 geschlossen wurden, wirkt sie immer erst ab Zugang (Art. 229 § 51 EGBGB).

Grundlagen

§§ 556d, 556e, 556f, 556g BGB (Mietpreisbremse, Rüge, Auskunft; Verlängerung bis 31.12.2029) · Art. 229 §§ 49, 51 EGBGB (ältere Verträge) · § 549 Abs. 2 BGB (Ausnahmen) · § 557a Abs. 4, § 557b Abs. 4 BGB (Staffel- und Indexmiete) · § 536 BGB (Minderung) · § 812 BGB (Rückforderung) · §§ 195, 199 BGB (Verjährung) · § 543 Abs. 2 Nr. 3, § 573 BGB (Kündigung) · BGH, Urteil vom 27.11.2019, VIII ZR 285/18 (Online-Dienste) · Stand: Oktober 2026