Nebenkosten-Durchschnitt pro m²: die Betriebskostenspiegel-Tabelle – und wo deine Abrechnung steht

„Sind 240 € Nebenkosten für 70 m² normal?" Die Antwort steht im Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds – hier als Tabelle je Kostenart, mit Rechner für deine Wohnfläche und dem Weg von „zu hoch" zu „geprüft".

Nebenkosten pro qm: die Tabelle nach Kostenart (Abrechnungsjahr 2024)

Alle Werte sind Angaben pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds; die dritte Spalte rechnet sie auf eine 80-m²-Wohnung und ein Jahr um. Die Nummer verweist auf den Katalog des § 2 BetrKV – nur diese 17 Kostenarten sind überhaupt umlagefähig.

Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr (2,51 €) liegt bei gut 6 %, getrieben von Heizung und Warmwasser; die Position Kabel ist mit dem Ende des Nebenkostenprivilegs um rund 42 % gefallen. Nicht in der Tabelle, weil nicht umlagefähig: Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, Bankgebühren, Rücklagen – die Streichliste.

Rechner: Was sind normale Nebenkosten für deine Wohnung?

Nebenkosten für 1 Person, 2 Personen, 60 m², 100 m²: Beispiele

Die Personenzahl steuert vor allem Wasser und Müll, wenn nach Köpfen verteilt wird; die Heizung folgt der Fläche und dem energetischen Zustand. Eine Single-Wohnung mit 45 m² liegt deshalb näher an 120 € als an den 100 €, die viele erwarten – und ein Altbau mit Gasetagenheizung rechnet die Heizung gar nicht über die Nebenkosten ab, sondern über die eigene Gasrechnung. Welcher Schlüssel für welche Position zulässig ist, steht unter Verteilerschlüssel.

Wie hoch dürfen Nebenkosten sein? Warum es keine Obergrenze gibt

Eine gesetzliche Deckelung gibt es nicht; der Vermieter darf abrechnen, was tatsächlich angefallen ist – unter zwei Bedingungen: Die Kostenart muss im Mietvertrag vereinbart und in § 2 BetrKV gelistet sein, und der Vermieter muss das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB): keine überteuerten Verträge, kein Hauswart zu Handwerkerstundensätzen, keine Versicherung, die seit zehn Jahren nicht ausgeschrieben wurde. Der Durchschnitt ist dabei ein Indiz, kein Beweis. Grundsteuer, Wasser und Müll schwanken zwischen Kommunen um den Faktor zwei; ein Haus mit Aufzug, Tiefgarage und Gartenpflege kann berechtigt bei 3,50 €/m² liegen. Zu hoch im rechtlichen Sinn ist eine Abrechnung erst, wenn Posten drinstehen, die nicht hineingehören, wenn der Schlüssel falsch ist oder die Belege die Beträge nicht decken – die zehn typischen Fehler stehen unter Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Nachzahlung: wie viel ist normal?

Bei einer passenden Vorauszahlung liegt die Nachzahlung im Bereich einer halben bis ganzen Monatsvorauszahlung; 100–400 € sind nach den Energiepreisjahren üblich, vierstellige Beträge sind es nicht. Faustformel: Vorauszahlung × 12 sollte in der Nähe von Wohnfläche × 2,67 € × 12 liegen. Ist die Vorauszahlung deutlich niedriger angesetzt, ist die Nachzahlung vorprogrammiert – dann hilft der 5-Minuten-Check bei zu hoher Nachzahlung, und nach der Abrechnung darf die Vorauszahlung in beide Richtungen angepasst werden (§ 560 BGB). Zahlen musst du eine fällige Nachzahlung trotzdem erst einmal – unter Vorbehalt, damit dein Einwand erhalten bleibt.

Über dem Durchschnitt? So prüfst du in zehn Minuten

1. Position für Position vergleichen: Teile jeden Posten durch deine Wohnfläche und zwölf Monate und lege ihn neben die Tabelle oben. Heizung über 2,18 €/m², Hauswart über 0,50 €, Versicherung über 0,45 € sind die üblichen Ausreißer. 2. Nicht umlagefähige Posten streichen – Verwaltung, Reparatur, Bank, Rücklage. 3. Belege anfordern für alles, was auffällt: Belegeinsicht nach § 259 BGB. Den ersten Schritt nimmt dir der Nebenkosten-Check ab: Abrechnung fotografieren, jede Zeile wird gegen § 2 BetrKV und die Vergleichswerte geprüft, Auffälliges mit Betrag markiert – die Hälfte der Funde kostenlos. Danach: Widerspruch mit Positionsliste innerhalb von zwölf Monaten.

Häufige Fragen

Grundlagen

Deutscher Mieterbund, Betriebskostenspiegel für Deutschland, Abrechnungsjahr 2024 (18. 12. 2025) · § 2 BetrKV · § 556 Abs. 3 BGB (Wirtschaftlichkeitsgebot) · § 560 BGB · Stand: August 2026